経営者の自宅を守る任意売却｜会社の倒産・廃業でも住み続ける方法

1. 自営業者が陥りやすい「自宅担保」と「税金滞納」の罠

一般のサラリーマンと異なり、経営者の住宅ローン問題には実務上の難しさがあります。特に以下の3点は、早期解決を阻む大きな壁となります。

• 事業融資の共同担保： 自宅を事業資金の担保に入れている場合、事業の行き詰まりが即座に自宅の差し押さえ・競売リスクに直結します。
• 税金・社会保険料の滞納： 役所による差し押さえは、抵当権の順位に関わらず「完納」を解除条件とされることが多く、任意売却における代金配分調整の大きなハードルとなります。
• 経営者保証の重圧： 代表者が個人保証をしている場合、会社と個人の債務整理を一体的に進める高度な出口戦略が求められます。

2. 「経営者保証ガイドライン」を活用した自宅の保護

近年、経営者が過度な負担を負わずに再起できるよう、「経営者保証に関するガイドライン」の活用が進んでいます。これを利用し、誠実な資産開示や経営責任の明確化といった要件を満たすことで、「華美でない自宅」を処分せずに済んだり、一定の現金を「自由財産」として残して再出発したりすることが認められる場合があります。

この調整には、国税徴収法や破産法を含む法的スキームの深い理解と、債権者である金融機関との実務的な合意形成が不可欠です。任意売却と併せ、専門家（弁護士等）と密に連携して進めることが再起への鍵となります。

【重要】
「経営者保証に関するガイドライン」は、金融機関との私的整理における運用指針であり、要件を満たした場合でも、自宅保有や現金留保が必ず認められるものではありません。自宅の規模・価値、債務状況、金融機関ごとの運用方針等を踏まえ、個別協議が必要となります。

3. 住み続ける選択肢「リースバック」のメリットと注意点

「商売は畳んでも、子供の学区を変えたくない」「高齢の両親を引越しさせたくない」という場合に検討されるのがリースバックです。

4. 【解決事例】廃業を決意してから「家族の笑顔」を守るまで

建設業経営・A様（50代）

相談時の状況

A様は資材高騰で赤字が続き、住宅ローンを滞納。さらに法人税の滞納により役所から自宅を差し押さえられていました。競売開始が迫り、「家を出るしかない」と絶望されていました。

エイミックスの対応

役所に対し、競売よりも任意売却の方が高い回収を見込めることを実務的な配分案とともに提示。売却代金からの納税調整を行い、差し押さえ解除の合意形成をサポートしました。同時に、不当な買いたたきを防ぐため複数の協力投資家と交渉。透明性の高いプロセスでリースバックを実現しました。

結果

競売を回避し、任意売却を実行。A様は環境を変えることなく、月々の支払いを抑えながら再就職。「家を守れたことで、家族の絆を壊さずに再出発できた」と意欲を取り戻されました。

5. 自営業者の任意売却に関する「よくある質問（FAQ）」

Q. 任意売却をすると、もう商売は続けられませんか？

いいえ、任意売却はあくまで不動産の処分方法です。自宅の負債を整理し、身軽になった状態で個人事業主として再スタートを切る方は多くいらっしゃいます。

Q. 住宅ローンだけでなく、税金の滞納があっても大丈夫ですか？

非常に難易度は高いですが、解決の可能性はあります。役所の差し押さえ解除には『全額納付』が原則とされ、実務上は解除が困難なケースも多いのが実情です。ただし、換価価値や配分内容によっては、配分計画を提示した上で協議が成立する例もあります。

Q. 破産を検討していますが、任意売却は先にすべきですか？

破産手続きの時期と売却の順序は、資産状況により慎重な判断が必要です。破産申し立て前の売却は競売回避のメリットがありますが、不当な価格処分や特定の債権者への偏った返済は、破産法上の「否認権（契約の取り消し）」の対象となるリスクがあります。弁護士と連携した透明性の高いスキーム構築を強くお勧めします。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士

経営者の方は、最後までお一人で責任を背負い込もうとされます。しかし、自宅の問題を早期に切り離すことは、ご家族を守るだけでなく、ご自身の精神的な再起に不可欠です。事業融資や税金滞納が絡む複雑な案件こそ、私たちの経験がお役に立ちます。「破産」を口にする前に、まずは現在取れる選択肢を確認してください。