空き家売却における囲い込み規制強化のポイントと対策
空き家問題
「もう住んでいない実家を売ってもらっているが、なぜかなかなか売れない…」
「ちゃんと売ってくれているか怪しい…」
こうした問題が発生するケースも少なくありません。
2025年からのいわゆる「囲い込み規制強化」は、こういった場合に懸念される不動産全般の取引公正化を目指す重要な施策ですが、空き家売却の現場でも特に注目すべきポイントがいくつかあります。
本記事では、囲い込みとは何かを分かりやすく解説し、空き家特有のリスクや対策まで網羅的に紹介します。
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士
空き家・相続・任意売却専門の経験豊富な不動産コンサルタント。囲い込み規制についても実務面で多数の相談対応実績あり。
囲い込みとは？空き家売却に関わる基本知識
囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産仲介会社が、他の仲介会社に物件情報を提供せず、自社だけで売買を成立させようとする行為のことです。
これが発生すると、本来、市場に広く情報が流れず、買い手の選択肢が減ったり、適正な価格競争が起こりにくくなったりします。
結果として、売主は不利益を被りやすく、空き家のように売れにくい物件の場合は特に問題となりがちです。
2025年 囲い込み規制強化の前後比較
2025年1月から、不動産取引における囲い込み行為への規制が大幅に強化されました。
これにより、売主や買主がより公正・透明な条件で不動産を売買できる体制が整備されています。
ここでは、強化前と比べて何が変わったのかを分かりやすく比較表にまとめました。
| 規制項目 | 強化前（～2024年まで） | 強化後（2025年1月～） |
|---|---|---|
| レインズへの情報登録義務 | 主要情報は登録必須だが、任意入力項目も多く抜け落ちがあった | 既存・新規項目すべて必須化。未入力ではシステム受付不可に |
| 取引ステータスの透明性 | ステータス更新の遅れや虚偽記載が散見された | 正確なステータス登録義務化。虚偽記載禁じられ罰則強化 |
| 囲い込み行為の扱い | 違反時は注意勧告程度のケースが多く抑止力弱かった | 指示処分や営業停止、免許取消しなど厳格な行政処分が可能に |
| 売主への報告義務 | 報告義務はあったが具体性が乏しく運用差あり | 最新の取引状況を売主に適時正確に報告する義務が強化 |
| 罰則強化 | 主に行政指導や勧告が中心 | 罰金・業務停止・免許取り消しなどの厳罰規定導入 |
この規制強化により、不動産取引の透明性や公正性が大幅に向上し、囲い込み行為を抑止する効果が期待されています。空き家売却の場面でも、売主自身が情報開示や取引状況をしっかり確認し、複数の仲介業者を比較することが重要です。
空き家売却で囲い込みに注意すべき理由
空き家は築年数が古い場合や立地条件が限られていることが多く、すでに売却が難しい物件が多いです。
そのため、囲い込みされると買い手の幅が更に狭まり、売却が長期化・価格下落リスクが高まることになります。
よって、売主が自ら取引状況や仲介会社の営業活動をしっかりチェックし、複数社への査定依頼や情報公開の確認が特に重要です。
囲い込みを防ぐために売主ができること
囲い込みは売主にとって大きなデメリットをもたらしますが、売主自身が積極的に対策を取ることでリスクを大幅に減らすことが可能です。
具体的には、媒介契約の見直しや情報公開の確認、複数の不動産会社を比較するなどの手間をかけることが、透明で公正な取引を実現する第一歩となります。
以下に、囲い込みを防止するために売主が実践できる具体的な方法を紹介します。
できること
- １．複数の仲介会社に査定を依頼し、比較検討する
- ２．媒介契約の内容をよく理解し、囲い込みが起きにくい契約形態（一般媒介など）も検討
- ３．「レインズ」登録状況など取引の透明性を仲介会社に求める
- ４．疑わしい場合は取引状況の説明を求め、必要なら消費者センターや宅地建物取引業協会に相談
よくある質問 Q&A
- 囲い込みをされたかもしれません。どうすればいい？
- まずは媒介契約の種別や取引状況の説明を仲介会社に求め、疑わしい場合は行政や専門家に相談しましょう。
- 囲い込みが起きにくい媒介契約は？
- 一般媒介契約は複数社に依頼できるため、当然ですが囲い込みリスクを減らせます。一方、専任媒介や専属専任媒介は囲い込みが発生しやすい傾向があります。ただ、専任媒介や専属専任媒介の方が、早期にしかも良い条件で売れやすい場合もありますので、一辺倒に否定せず詳しくしっかりと業者の話を聞いて、契約すべきかを判断しなくてはいけません。
- 空き家売却で囲い込み規制は実際に効果がありますか？
- 規制強化により透明性が上がり売主の被害は減少傾向にありますが、不動産業界全体の監視体制強化も必要です。
まとめ
囲い込みは売主に大きな不利益を与える悪質な取引慣行です。特に空き家のような売却の難しい物件ではリスクが高まるため、2025年の規制強化は売主保護に役立ちます。
しかし、売主自身が媒介契約の内容や取引状況をきちんと把握し、複数社への比較・監視を行う意識も必須です。
不安があれば専門家に早めに相談しましょう。
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