管理不全空家・特定空家指定で固定資産税が増税！？リスクと回避策
空き家問題
「使っていない親の家を放置している」「遠方で管理ができていない」
空き家の所有者が今、最も注意すべきは、法改正により新設された「管理不全空家」および「特定空家」の指定通知です。
これらに指定され、自治体からの勧告を受けると、これまで受けていた固定資産税の優遇（住宅用地特例による1/6減額など）が解除され、税負担が急激に跳ね上がります（元の税率に戻るため、実質負担が約3倍〜4倍になることが一般的です）。
さらに放置を続けて「特定空家」となると、最終的には行政による「強制的な解体」や、その費用請求（代執行）という深刻な法的リスクに直面します。
この記事では、2023年の法改正で厳格化された空き家指定の流れと罰則、そして資産価値を守るために早期に売却・処分するための回避策を解説します。
指定通知が届く前の「緊急売却相談」
管理不全空家や特定空家に指定され勧告を受けると、税負担が増えるだけでなく、物件の市場での信用が大きく低下し、成約価格の交渉で不利になる可能性があります。通知が届く前に売却・処分をご検討の場合は、以下の専用ページをご覧ください。
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監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士
空き家を放置する最大のリスクは、税金滞納や行政処分による「資産価値の消失」です。特に法改正後は、倒壊寸前でなくとも「管理が不十分」なだけで増税対象となる可能性があります。公売や競売で安く手放すことになる前に、市場価格に近い条件で売却する道をご提案します。
法改正で厳格化！空き家への行政指導4ステップ
「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家特措法）の改正により、倒壊寸前の危険な空き家だけでなく、管理が不十分な状態（管理不全空家）から行政指導が入るようになりました。
ステップ1：調査と認定
自治体が調査を行い、以下のいずれかに認定します。
● 管理不全空家： 今後、特定空家になる恐れがある状態（窓の破損、著しい雑草の繁茂など）。
● 特定空家： 既に深刻な状態にあり、以下のいずれかに該当する空家（空家特措法第2条第2項）。
- 倒壊等、保安上著しく危険な状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損じている状態
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
ステップ2：助言・指導
現状を改善するよう、所有者に対して助言や指導が行われます。この段階ですぐに対応（修繕や売却、解体など）すれば、ペナルティはありません。
ステップ3：勧告（固定資産税の優遇解除）
指導に従わず放置した場合、「勧告」が行われます。
「特定空家」として勧告を受けた場合、または「管理不全空家」として命令を受けた場合、固定資産税の住宅用地特例（1/6減額等）が解除されます（空家特措法第13条、第22条に基づく）。
これにより、翌年の固定資産税等の負担が大幅に増加します。
※法改正により、管理不全空家は命令を受けると特例解除の対象となります。
ステップ4：命令・代執行（強制解体と過料）
勧告後も改善が見られず、「特定空家」として命令を受けた場合、より重い処分が下されます。
●この命令に違反した場合、50万円以下の罰金または科料（刑罰）が科されます（空家特措法第28条）。
●最終的には行政が強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われ、解体費用は所有者に全額請求されます。
※管理不全空家の段階では命令や過料はありませんが、放置して状態が悪化し特定空家へ移行すると、これらの対象となります。
⚠ 税金滞納からの強制売却リスク
増額された固定資産税を払えず滞納すると、行政により物件が差し押さえられ、「公売」にかけられる危険性があります。公売は、一般的な市場価格よりも大幅に低い価格で強制的に売却される手続きであり、所有者の手元に資金がほとんど残らないリスクがあります。
行政処分を回避するための3つの緊急対策
自治体からの「指導」や「勧告」が届く前に、自発的に対策を行うことが資産を守る唯一の方法です。
1. 現状のまま「早期売却」する
最も確実で金銭的リスクが少ない方法です。管理責任や解体費用の負担を負う前に、現在の状態で売却し、現金化します。管理不全または特定空家の勧告を受ける前の売却が特に重要です。
2. 解体して「更地」にする（要シミュレーション）
倒壊や衛生上のリスクは解消されますが、更地にすることで住宅用地特例が外れ、固定資産税が上がる点は留意が必要です。
ただし、特定空家指定による強制解体リスクや近隣トラブルを避けるために、あえて更地にして売却しやすくする戦略も有効です。自治体によっては解体費用の補助金が出る場合もあるため、事前に確認しましょう。
3. 不動産会社に「買取」を依頼する
「荷物が残っている」「雨漏りしている」など、一般の仲介市場では売れにくい空き家は、不動産買取業者への売却が適しています。業者がリフォームや解体を前提に買い取るため、所有者の手間や責任（契約不適合責任など）を免責できるケースが多く、最短でリスクから解放されます。
よくある質問（管理不全空家・特定空家編）
- 「勧告」通知が届いた後でも売却はできますか？
- 売却自体は可能ですが、行政指導を受けている物件は一般市場での評価が極端に低下するため、買取業者による買い取りが主な選択肢となります。
- 固定資産税はいつから上がりますか？
- 自治体から勧告を受けた場合、その翌年の1月1日時点の状況に基づいて、翌年度分の固定資産税から住宅用地特例が解除されます。そのため、勧告を受けた年内に売却や改善を完了できれば、翌年の増税を回避できる可能性があります。
まとめ：通知が届く前の行動が「資産」を守る
空き家対策特別措置法の改正により、管理不全の状態でも行政によるペナルティ（増税）の対象となりました。さらに特定空家へ悪化すると、命令違反には50万円以下の過料が科されるリスクもあります。
私たちエイミックスは、管理に困っている空き家や、行政指導を受けそうな物件であっても、スピーディな解決を目指します。重い管理責任や税負担から解放されるために、まずはご相談ください。
「管理不全空家」になる前に、専門家へご相談ください。
税金滞納による「公売」を回避し、少しでも高い価格で売却するためには、スピードが命です。
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