住宅ローン滞納6ヶ月（6回目）で競売開始へ！任意売却の猶予と取るべき行動とは？

滞納6ヶ月目に入り、ご自宅に裁判所からの書留郵便（競売開始決定通知）が届いてしまったかもしれません。これは、債権者（保証会社）が裁判所に競売を申し立て、その手続きが法的に開始されたことを意味します。

この通知が届いた瞬間、あなたは「競売」という避けがたい運命に直面しています。競売では、一般に市場価格より大幅に下がることが多く、目安として30〜50%程度低く評価される場合があり（物件・地域・評価による）、残債が多く残り、引っ越し費用も捻出できることはかなり稀です。これが、人生の再スタートを最も困難にする選択肢です。

しかし、絶望する必要はありません。競売開始決定後も、「入札開始公告」がされるまでの数ヶ月間は、任意売却を成立させる最後のチャンスが残されています。今すぐ、冷静に状況を把握し、競売を停止させるための行動を開始しましょう。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

競売開始決定後の任意売却交渉は、債権者だけでなく裁判所への対応も必要になります。私たちはこの最終段階での複雑な交渉と迅速な売却に特化しています。

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「競売開始決定通知」が届いた後に起こる2つの重大な変化

競売開始決定通知を受け取った後、事態は自動的に進行します。以下の二点に備えてください。

1. 執行官による「現況調査」が行われる

競売決定後、裁判所の職員である執行官と不動産鑑定士が、自宅の状況を調査するために訪問してきます。これは法的な手続きであり、拒否することはできません。
調査内容は競売物件情報として公開され、近隣住民にも競売であることが知られる原因となります。

2. 任意売却の最終リミットが確定する

任意売却が可能であるのは、原則として裁判所が競売物件として情報公開（入札公告）する前日までです。通常、競売開始決定通知から入札開始までは、約4ヶ月〜6ヶ月程度です。この短い期間内に買主を見つけ、債権者全員の合意を得る必要があります。

競売回避のための「最終行動リスト」

競売が始まってしまった今、行動のすべては「時間との戦い」です。競売入札が始まる前に任意売却を成立させるために、今すぐ以下の行動を取ってください。

• 最優先：届いた裁判所の書類をすべて揃える
  競売開始決定通知や、今後の執行官からの通知書など、裁判所からの書類は交渉に不可欠です。すぐにエイミックスにご提示ください。
• 行動2：執行官の訪問に備える（連絡・対応）
  執行官から現況調査の日程調整の連絡が来たら、決して無視せず都合が悪いなどで日程を先に延ばしてもらうよう伝えてください。そして、そのあいだにすぐ私たち専門家までご連絡ください。
  ※執行官は最終的にあなたの同意なしにカギを開けて入室できます。対応をしないという方法は、絶対に避けてください。
• 行動3：残債権者全員の合意形成を急ぐ
  競売手続きは債権者にとって有利ですが、任意売却は残債が多く残るお客様にとって有利です。私たち専門家が、保証会社や裁判所に対し、任意売却の優位性を迅速かつ論理的に訴え、合意形成を急ぎます。

競売と任意売却の最終比較

競売が始まってしまった今、あなたがどちらを選ぶかによって、今後の生活再建の難易度が大きく変わります。