住宅ローン滞納5回目（5ヶ月）は競売への分岐点！代位弁済後に取るべき最適な対応とは？

住宅ローンの滞納が5ヶ月目に入り、保証会社（または債権回収会社）からの厳しい最終催告書が届いている頃ではないでしょうか。

一般的に代位弁済や競売申し立てに至るまでの期間は、債権者・保証会社の運用や個別事情で大きく異なりますが、もしこの段階で、「代位弁済」の通知がすでに届いているなどの状況でしたら、債権者が裁判所へ「競売申し立て」を行うための最終的な準備段階と言えます。

そして、通知を無視していると、その後、債権者が競売を申し立てた場合には、裁判所から「競売開始決定通知」が届くことになります。
※届くタイミングは、債権者の運用や申立て手続きの進行速度によって大きく異なり、短いケースでは数週間〜数か月で進むこともあります。近年は金融機関の処理が迅速化しており、代位弁済から1ヶ月程度で申し立てられるケースも増えているようです。

もし競売が始まると、最悪の場合、あなたの自宅は市場価格より大幅に安い価格で売却され、引っ越し費用も出ず、残った借金（残債）に苦しむことになりますので、一般的には、この段階は猶予が少なく、迅速な判断が求められる状況と言えます。
ですので、通知が届いている場合は、一刻も早く専門家などに相談するようにしてください。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

競売開始決定通知前の任意売却交渉は、スピードが命です。当社の豊富なノウハウで、債権者（保証会社）との迅速な合意形成をサポートします。

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滞納5ヶ月目で起こる「3つの重大な変化」

滞納5ヶ月目は、法的準備が完了し、あとは債権者が裁判所に書類を提出するだけの状態です。

1. 競売申し立ての「最終予告」が届く

保証会社から、「〇月〇日までに残債の一括返済がない場合、裁判所に担保不動産競売の申し立てを行います」という厳格な内容の通知書が届きます。これが、任意売却を選択する最後の警告だと思ってください。

2. 任意売却の交渉条件が厳しくなる

この時期、債権者側は「もう競売で回収する」という意識が強くなります。そのため、任意売却の交渉（特に残債の整理や引っ越し費用の捻出）において、債権者の要求が厳しくなる傾向があります。交渉には、実績とスピードが求められます。

3. わずかな期間で売買契約まで進める必要がある

競売申し立てが行われると、任意売却のハードルは一気に上がります。5ヶ月目以降は、ご相談から1ヶ月程度で売却先を決定し、債権者の合意を得るという超スピードでの対応が求められます。

競売開始決定前に「残された時間」でやることリスト

競売開始決定通知が届く前に任意売却を成立させるには、エイミックスのような専門業者と協力し、以下の「スピード対応」が必須です。

• 最優先：自宅の正確な査定を完了させる
  債権者に任意売却の合意を得るには、市場価格を反映した「売却可能価格」の根拠が必要です。無料で迅速に査定を依頼してください。
• 行動2：債権者への対応窓口をエイミックスにする
  お客様ご自身で保証会社と交渉しようとすると、時間ばかりが過ぎてしまいます。私たちに委任状をいただければ、債権者との交渉を代行して、競売手続きの取り下げや猶予交渉を試みます。また、必要に応じて弁護士・司法書士への相談できるよう、ご案内いたします。
• 行動3：残債務と売却見込み額の差を把握する
  「残る借金がいくらになるか」を正確に把握することで、その後の生活再建計画（分割返済の交渉）を具体的に立てられます。

よくある質問（滞納5ヶ月編）

Q競売開始決定通知が届くのは、いつ頃ですか？

A代位弁済から早ければ1ヶ月、通常は2ヶ月〜4ヶ月程度で裁判所に申し立てが行われます。5ヶ月目の今、いつ通知が届いてもおかしくない状態だと認識してください。

Q競売開始決定通知が届いたら、もう任意売却は不可能ですか？

Aいいえ、可能です。ただし、競売の「入札開始公告」がされるまでという厳しいタイムリミットが設定されます。この最終期限までに買主を見つけ、債権者と裁判所の両方から合意を得る必要があります。