住宅ローン滞納4ヶ月（4回目）で「代位弁済」通知が届く方も！届いたら今すぐ競売回避策を

「今まで銀行から来ていた督促状が来なくなり、急に知らない会社から手紙が届いた…」
「代位弁済（だいいべんさい）のお知らせ、と書かれているが意味がわからない」

住宅ローン滞納4ヶ月目（4回目）を迎え、そんな動きがあったあなたは、今、非常に危険な状態にあります。
まだ4回滞納してるだけだから…まだ猶予はあるんじゃないの？
いえ、銀行からの連絡が止まった…という場合は要注意です。もしそうなら銀行があなたへの債権回収を諦め、保証会社に「借金の肩代わり」をさせた（代位弁済した）からです。

これは、あなたの住宅ローン問題が「話し合い」の段階を終え、「強制的な回収（競売）」の段階へ移行したことを意味します。しかし、諦めるのはまだ早いです。競売を回避する「任意売却」の手続きは、まさにこのタイミングからが勝負です。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

代位弁済後の保証会社との複雑な交渉を得意としています。「競売しかない」と言われた状況からでも、数多くの任意売却を成立させてきました。

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滞納4ヶ月前後で届く「代位弁済通知」の正体とは？

早い場合4ヶ月滞納すると、状況や金融機関によりますが「代位弁済通知書」という重要書類が届く可能性があります。もし届いていれば、これの意味を正しく理解していないと、取り返しのつかないことになります。

もはや「銀行のお客様」ではありません

代位弁済とは、あなたが払えなくなった住宅ローンの全額を、保証会社が銀行へ代わりに支払うことです。
これにより、銀行との契約関係は終了し、あなたは今後、保証会社に対して返済義務（求償権）を負うことになります。銀行の窓口に行っても、「もう手元に債権がないので対応できません」と断られてしまいます。

原則、一括返済が求められます

保証会社に移った瞬間、これまでの「月々〇万円」という分割払いの権利は完全に消滅しています。
保証会社から請求されるのは、「残債務全額 ＋ 遅延損害金」の一括返済のみです。数千万円単位の現金をすぐに用意できなければ、彼らは法的手続き（競売）を進めるしかありません。

「競売」までのタイムリミットは？

代位弁済通知が届いてから、裁判所から「競売開始決定通知」が届くまで、一般的には約1ヶ月〜3ヶ月程度しかありません。
このわずかな期間だけが、自分の意思で自宅を売却できる（任意売却）最後の猶予期間です。

【緊急対策】代位弁済後に競売を避ける唯一の方法

一括返済ができない場合、競売を避ける方法は「任意売却（にんばいきゃく）」しかありません。今すぐ以下の手順で動いてください。

• 手順1：エイミックスへ緊急相談する
  保証会社は、債務回収のプロです。個人の力で「待ってください」と交渉しても通用しません。専門家である私たちが間に入ることで、「任意売却による解決」を前提とした話し合いのテーブルについてもらいます。
• 手順2：保証会社への連絡は慎重に
  不用意に「少しずつなら払えます」などと連絡すると、かえって状況を複雑にすることがあります。まずは私たちのアドバイスを受けてから、対応方針を決めてください。
• 手順3：引っ越しの準備を心づもりする
  任意売却をする場合でも、最終的には引っ越しが必要です。しかし、競売と違い、引越し費用の捻出（控除）や、退去時期の調整が可能です。生活再建に向けた前向きな準備です。

よくある質問（滞納4ヶ月・代位弁済編）

Q今から滞納した4ヶ月分を払えば、元に戻せますか？

A残念ながら、代位弁済が行われた後は、滞納分だけを払っても元の分割払いに戻すことは原則できません。残債務「全額」を一括で払わない限り、契約は戻らないのが通常です。

Q知らない債権回収会社（サービサー）から通知が来ました。詐欺ですか？

A保証会社がさらに業務を委託したり、債権を譲渡したりして、債権回収会社（サービサー）から連絡が来ることはよくあります。詐欺ではない可能性が高いですが、念のため書類を私たちに見せていただければ、正規の業者か確認いたします。