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競売よりも有利な「任意売却」その違いとは?

競売と任意売却

競売になるとどうなる?

裁判所が差し押さえて売却する競売

「競売開始決定通知書」が届いて競売になってしまうとどうなってしまうのでしょうか?

住宅ローンの返済ができなくなって滞納してしまった場合に、銀行などの金融機関はその住宅ローンの担保になっている不動産である自宅を差し押さえます。
そうなってしまえばあとは法律にのっとって競売にかけるだけとなります。
つまり、住宅ローンの返済が滞ると早ければ3か月遅くても6か月ほどでその不動産は差し押さえられて競売手続きがとられ、裁判所の主導のもとに強制的に売却されてしまうことになります。
そしてその競売手続きは所有者の思いや意思とは無関係に別の場所で粛々と進められていってしまいます。
競売によって次の購入者が決まれば、もともとの所有者はその購入者に対抗できずに直ちに退去しなければいけません。
つまり…
競売になってしまうと無条件に自宅がとられる!
ということです。
そして競売になるとこのほかにも所有者にとって苦痛なことが次々と出てくるのです。

苦痛1. 精神的苦痛

1.自宅の競売が新聞やネットに掲載されます。

裁判所が競売を決定すると執行官がやってきて家の写真を撮り、住所・地番・家の外観・などの情報である【3点セット】が公開され、競売情報に掲載されてしまいます。

2.氏名や住所が公開されます

競売にかかると上記のように裁判所で公開された情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。
そこには自宅の住所はもちろん、所有者の氏名や債務額及び借入先、誰が住んでいるか(占有者)なども書かれているのです。
また、自宅の外観や室内の写真まで掲載されているので、競売になってしまったことが知られやすくなってしまいます。
小さいお子様がいたり、学生の子供様がいらっしゃる家庭ではこれが結構こたえるのです。
親として
『競売が知られたことで子供がいじめられたらどうしよう・・・』
と考えて悩まれる人も少なくありません。

3.ご近所に知られてしまう

一般の方が競売の情報を逐一チェックしていることはあまりありませんので、上記のように裁判所で公開されたとしても、よほどのことがない限り近所に知れ渡ることは少ないのですが・・・別の原因で結局は近所に競売になったことを知られてしまう結果になってしまいます。
それは、競売での入札を専門に行う不動産会社などが、裁判所の情報を元に自宅の写真を撮りにきたり、近所間での問題があるかどうか、所有者はどんな人物なのかなどを近所に聞いて回るのです。
さらに、『入札に参加しませんか?』『競売入札代行します!』などという住所入りのチラシを近所にまく業者も存在します。
こうした行為の結果、競売になった事実が近所に知れ渡ってしまうことになるのです。
これは競売になった以上防ぎようがないのです。
裁判所も手続きにのっとって情報を公開していますので所有者が対抗できることは何もないからです。
住宅ローンが払えずに引っ越しになってしまうというだけでもかなりの精神的な苦痛やストレスを感じている上にこのようなことで追い打ちをかけられると、眠れない夜が続いたり少しの物音にビクビクして外出できなくなるなどの精神的なダメージ受ける方も少なくありません。

苦痛2. 借金が多く残る

競売での売却価格は裁判所から委託された不動産鑑定士が決めることになります。
その価格が競売での最低売却価格となります。
最低売却価格は市場価格よりもかなり低く、市場価格の50~70%程度に設定されることがほとんどです。
そして最終的には通常の市場価格の80%程度で落札されることが多いようです。
当然、市場価格で売却するよりも多くの借金が残ってしまうのです。

苦痛3. 強制的に退去を迫られる

競売落札後、購入者に明け渡しを迫られることになります。
度重なる明け渡し請求を無視し続けていると、明け渡し強制執行に移行してしまいます。
明け渡し強制執行とは執行官が作業員とともにやってきて、裁判所の権限で家財道具一式を屋外へと運び出して、強制的に家屋を空にされることです。
そしてその明け渡し強制執行にかかった費用も請求されることになります。

苦痛4. 止めてもらいたくても止まらない

競売手続きを止めることはできるのでしょうか?
結論から言うと競売手続きを所有者の意思で止めることはできません。
競売を申し立てた債権者が取り下げないかぎり手続きは進んでいきます。
競売申し立てにも費用がかかっていますので、よほどのことがない限り債権者が自ら競売申し立てを取り下げることはありません。

苦痛5.債権者との交渉

債権者との残債務の交渉もすべて自分で行わなければなりません。 知識のない一般の方ではその交渉も難しいことが多く、第三者ではなく当事者同士の交渉なので債権者側に柔軟に対応してもらえないことも少なくありません。 そして債権者が債権譲渡してサービサーに債権が移ってからも、サービサーとの交渉をご自身で続けていく必要があるのです。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンの滞納

何らかの事情によって住宅ローンの返済を滞納してしまいます。

督促・催告書の通知

住宅ローンの借り入れをした銀行や金融機関から督促状や催告書の通知が届きます。

期限の利益の喪失

滞納から3か月から6か月で期限の利益を喪失しますという通知が届きます。
これは住宅ローンを『分割で支払う権利』を喪失することを意味します。
これによって以降の住宅ローンの分割払いが不可能となります。

金融機関が保証会社に代位弁済を要求

保証会社によって代位弁済がされると、これ以降は保証会社から残債の全額を一括で返済してくださいと要求されます。 すでに期限の利益を喪失しており分割で支払う権利を失っているので、分割での返済に応じてもらうことはできません。

競売の申し立て

残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てを行います。
担保である自宅を差し押さえて競売で売却して残債を回収するためです。
差し押さえられていますので、所有者は自由に自宅を処分することができなくなります。

競売開始の決定

債権者の競売申し立てが受理されると、裁判所から競売開始決定の通知が所有者に届きます。

裁判所から執行官の訪問

自宅を競売にかけるために必要な資料である『3点セット』を作るために、物件の調査に裁判所から執行官が自宅に訪問してきます。
たとえ留守でも開錠して中に入り調査を進めます。

期間入札の通知

競売の入札期間を知らせる通知が届きます。

入札期間~開札

競売の入札が開始され、開札日に落札者が決定します。

立ち退き

競売で落札されると所有者が変わり、前所有者は立ち退きをしなければいけません。
ここでの引っ越し代や動産の処分代は前所有者が自身で準備することになります。
期日までに立ち退きができなければ明け渡し強制執行をかけられて強制的に屋外に家財すべてとともに出されることになります。

本当にこのまま競売になってもいいのですか?

競売にちょっと待った

競売で処分されても任意売却をしても、自己破産をしない限り住宅ローンの残債は残ります。
そして残った債務には支払い義務が継続して生じます。
しかし、前述の通り、競売は任意売却に比べて取引価格が20%ほど低いのが一般的です。
したがって残る債務も競売のほうが任意売却のときよりも20%ほど多くなるのです。

また、競売で落札された場合、任意売却のときとは違いただちに自宅から立ち退かなければなりませんし、引っ越し費用をもらうことも期待できません。
その結果、競売のあとに残った債務の支払いでずっと苦しまれている人が多数いらっしゃるのです。

もし、生活の立て直しを早期に実現させたいのであれば、競売による大ダメージを回避でき、少しでも有利な条件で売却できる任意売却を検討するべきです。

法律で決まった手順に従って粛々と進んでいく競売とは違い、任意売却であれば金融機関とじっくり話し合うことで少しでも有利な条件で売却することができます。
また、売却後の残債についても無理なく返済していけるように交渉することが任意売却であれば可能となります。

さらに、引っ越しの時期などの相談にも応じてもらえることも多く、近隣にも普通の不動産売却にしか見えないため事情を知られることもあまりなく、前向きな気持ちで計画的に新しい生活の準備を始められるのです。

任意売却と競売の違い

任意売却の場合 競売の場合

競売のデメリットと任意売却のメリット

相談者
任意売却って、競売よりもメリットがたくさん有るのですか?
相談スタッフ
はい、競売のデメリット部分の問題の多くは任意売却で解決できます。

比較表

 

メリット 1競売より高値で売却できる

 査定  

裁判所の不動産競売は、基本、プロの業者の販売用不動産の「仕入場所」として取引されているところです。

 

例えば実勢価格が2000万円で取引されている場合、不動産業者は仕入れを2~4割安く購入してリフォームやリノベーションをして一般市場に出します。
ですから競売はプロのマーケットの仕入れ市場なのです。

 

一方の任意売却の場合、通常の不動産売買と同じく、広く一般の方々に対して売却活動を行います。
ですから実勢価格に近い価格で売却できるのです。

 
 
   
相談スタッフ
 
任意売却の場合2、3割ほど高値で売却出来るため、競売よりも残債務を減らすことができます。これが最大のメリットです!
 
 
 

メリット 2引越費用などを手元に資金を残すことができる

 資金  

自宅を売却せざるを得ない人は、生活に困窮している方が多いため引越費用(運搬費用)を工面するのも難しい人がほとんどです。

 

競売による落札の場合、引越費用を落札者に請求しても支払われることはほとんど無く、貰えたとしても5万円程度が関の山で強制執行で追い出されることすら有ります。

 

一方の任意売却の場合、持ち出し費用がないことと、引越費用(運搬費用)は、返済すべき売買代金から、債権者の好意として、その一部を控除費用として認めてくれる場合があります。
任意売却後の新たな生活を考えると、引越費用の捻出はとても価値があるのではないでしょうか。

~ひとこと~

任意売却において「引越し費用を多額に出します」という広告を良く見ますが、あまり信じない方がよいと思います。
引越し費用は債権者の行為であるため普通では考えられません。
悪徳業者に気をつけてください!

 

メリット 3手持ち資金の持ち出しがない

 持出し無  

住宅を購入する際には、諸費用を自己資金として支出しなければならなかった事を覚えていると思いますが、不動産を通常売却する際は同じように諸費用は当然かかります。

 

しかし、任意売却のケースだと、住宅ローンの返済が難しい状態ですから、諸費用などの資金を持ち出しする事ができないのがほとんどです。
さらにマンションの場合、管理費なども滞納されている方も多いのです。

 

任意売却は、こうした滞納分に加えて、必要な仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用など、ほとんどすべての費用を債権者が売却価格の中から控除してくれるのです。
なので所有者の自己資金の持出しが無いのです。

 

メリット 4売却後の残債務の返済交渉ができる

 
 
   
相談スタッフ
 
任意売却をされた方がもっとも気になるのは、「売却後の残債務はどうなるか?」ということではないでしょうか?
 
 
 交渉可  

任意売却で不動産を売却し、その売却代金を金融機関に返済しても、元々オーバーローン状態だったので残債務が残ります。
債務がすべてなくなるわけではありません(競売で売却された場合でも同じです)。

 

任意売却を行った後の残債務は、無担保債権となる為に、【ポンカス債権】などと一般的に呼ばれています。債務者は担保の不動産を売却した為、無担保の債権だけが残る状態となるのです。
よって、売却後に残った債務に関しては、債務者が無理なく返済できる金額で金融機関と交渉をします。
債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、返済可能金額してもらえるように協議をするのです。

さらに民間金融機関の借りいれ銀行のプロパー貸しの場合、この無担保債権であるポンカス債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡します(住宅金融支援機構は譲渡しません)。
したがって、サービサーとの交渉次第では、格安で一括返済の交渉ができる場合もあります(例えば3000万円の無担保債権が30万円とかに!)。

 

その結果、住宅ローンを数10分の1~100分の1程度に圧縮できる可能性もあるのです。

 

何故このような事ができるかと言うと、各金融機関は不良債権を一括でサービサーといわれる債権回収の会社に3~10%程度で一括で売却し処理するためで、購入して方のサービサーはその購入価格以上の回収ができればいいので、このような話ができるのです。

 

メリット 5売却後そのまま住み続けられる場合もある

 住み続ける  

任意売却は自宅などの所有不動産を売却するのが前提です。しかし、長年住み慣れた自宅を離れるのは心が痛むものです。

 

できるならば自宅に住み続けたい」「引越ししたくない」と願う人が多いのも事実です。

そして、そう願う方にも方法はあります。

 
 
   
相談スタッフ
 
債務者の自宅を任意売却で売りに出した際、親族知人若しくは投資家に購入してもらうのです。
 
 
 

そして債務者は、購入してもらった方に家賃として毎月決まった金額を支払い、自宅に住み続ことができます。
その場合、自宅の所有権が買主に移るだけで、これまで通りの生活を続けられます。この方式を「セール&リースバック方式※」と言います。
世間的には何ら変わりはないので、気持ちも楽だと言えるでしょう。

 

知人や親族等に購入してもらえた場合は、比較的家賃も楽に払える交渉ができますが、投資家等は購入時に利回り計算をしてくるのでやや高めな家賃設定になるかもしれません。
それと将来にわたって買い戻しの約束をする場合、購入時にかかった費用プラス利益がいくらといった形の約束をしなくてはなりません!

 

それが「セール&リースバック方式※」といわれる方法です。

※セール&リースバック方式について詳しくはこちら→リースバックについての解説ページ

 

メリット 6任意売却は所有者の意思で売却できる

 自分の意志で売却  

競売の場合、所有者の意思と関係なく、強制的にスケジュールにそって不動産が売却されてしまいます。

 

落札後に競落した方が来られて退去を申し入れられます。
拒否すれば強制執行にかけられたりもします。当然引越し費用は出ないと考えていいでしょう。

 

一方、任意売却の場合、所有者自らが契約行為を行い、所有者が売却価格などに納得したうえで売却できます。
契約後ある程度の日にちを長めに見た引渡しの日等も相談できます。

 
 
   
相談スタッフ
 
弊社の專門相談員が債権者と話し合って、引越しにかかる費用の交渉窓口にもなって運搬賃等を出して頂けるよう交渉をし、退去日を決めて取引をさせて頂きます。
 
 
 

メリット 7近所や周りの人に知られない

 聞き耳  

自宅などの不動産が競売にかけられると、競売物件として書類(俗に言う3点セット)が裁判所に掲示されることに加え、官報や競売情報誌などにも物件情報が掲載されます。

 

加えてインターネットにも掲載されて誰でも閲覧できる状態となるため、世間体を気にされる所有者にとって、競売の公表は大きな心痛となりえます。

 

しかし、任意売却は通常の不動産売買とほとんど同じなので、競売にかけられたときのように情報が外部で公表される心配がありません。
通常に売り出す方法となんら変わりなく売却活動をするため、世間では「売りに出てるんだな」という感じで受け止められますので、違和感はないと思います。

 

よって売却後に近くに引っ越した場合でも、住宅ローンの返済に困って家を売却したなどの情報が知られることはなく、今まで通りのご近所付き合いが保てます。

 

メリット 8債権者側にもメリットがある

 債権者もメリット  

まず、競売より多くの債権が回収可能。これは債務者側のメリットと同様です。

 

任意売却の大前提は、競売よりも物件が高値で売却できることで、債務者にとってはより多く債務が圧縮でき、債権者にとってはより多くの債権が回収できるのです。
この両者のメリットがともに満たされてこそ、任意売却が成功したといえるのです。この部分が同じベクトルなのです。

 

次に、競売より早期に債権が回収できます。
競売の場合、申し立てを行い、不動産が落札され、債権者に売却代金が配当されるまでの期間が6ヶ月~10ヶ月程度はかかります。

 

これに対して任意売却では、買受人を見つけて利害関係人との債権調整を考慮したとしても、回収までの期間は競売に比べて早くなる場合が多いのです。
債権者は借金をできる限り早期に回収したい訳ですから、回収までの期間が競売より早いのは大きなメリットといえます。

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