競売とは？不動産競売の流れ・リスクと任意売却による回避策
住宅ローンの返済が難しくなり、滞納が続くと、最終的に「競売（けいばい）」という手続きに進むことがあります。
競売とは、裁判所が主導して不動産を売却し、その代金で債権者（主に金融機関）へ返済を行う強制的な仕組みです。
本記事では、
- ・競売とは何か（法律上の仕組み）
- ・不動産競売の流れと期間
- ・競売にかかるリスクやデメリット
- ・任意売却による回避策
を、初めての方にも分かりやすく解説します。
「競売通知が届いてしまった」「裁判所から執行官が来た」など、すでに差し迫った状況の方もご安心ください。
任意売却専門のエイミックスが、競売を避けるための具体的な方法やご相談窓口をご案内しています。
※このページの内容は、2025年時点での制度に基づいて解説しています。法律や制度は変更される可能性があります。
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監修
細貝和弘（ほそがいかずひろ）
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ。銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士のサポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々のお悩み300件以上をコンサルティングしてきた、いわば任意売却の専門家。
1. 不動産競売とは？仕組みをわかりやすく解説
不動産競売（ふどうさん けいばい）とは、裁判所の監督のもとで不動産を強制的に売却し、その代金を債権者（金融機関など）に配当する手続きのことです。
法律上は「民事執行法」に基づき行われ、住宅ローンや借入金の滞納が続いた場合に、債権者の申立てによって開始されます。
競売の主な種類
住宅や土地を売却し、返済に充てる（住宅ローン滞納で最も多い）
自動車や貴金属などを売却するケース
自動車や貴金属などを売却するケース
本記事では、特に「住宅ローン滞納で行われる不動産競売」について解説していきます。
競売を申し立てるのは誰？
競売は、主に次のような債権者によって裁判所に申立てがなされます。
- ・住宅ローンを貸し付けている銀行や金融機関
- ・保証会社（金融機関に代わって返済を立て替えた場合）
- ・税金滞納に対する国・地方自治体（差押えの一環として）
ポイント：競売の特徴と影響
競売では、市場価格よりも大幅に安い価格（通常50～70%程度）で売却されることが多く、債務者（不動産の所有者）にとって不利な状況になります。また、競売物件は公開情報として広く知られるため、プライバシーへの影響も懸念されます。エイミックスでは、こうした競売のリスクを回避するため、お客様の状況に応じた解決策を提案しております。
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2. 競売が始まる原因とその流れ
競売が始まる主な原因は、住宅ローンの返済が滞ることです。滞納が続くと、債権者（銀行など）が裁判所に申し立てを行い、競売手続きが開始されます。以下では、競売に至る原因とその具体的な流れを詳しく解説します。
競売が始まる主な原因
競売のもっとも一般的な原因は、住宅ローンの返済が滞ることです。一般的には、3～6か月以上滞納が続くと、債権者（銀行）が競売の申し立てを行う可能性が高まります。収入の減少や失業、病気などが主な背景として挙げられます。
住宅ローン以外にも、税金の滞納や消費者金融からの借入金の返済が滞った場合、債権者が裁判所に申し立てを行い、強制競売が開始されることがあります。複数の債務が絡むケースも少なくありません。
競売の具体的な流れ
住宅ローンを滞納すると、債権者（銀行や保証会社）が裁判所へ競売を申し立て、不動産が強制的に売却されます。一般的な不動産競売の流れは、以下のとおりです。
住宅ローンの返済が数か月滞ると、金融機関から督促や一括返済の請求が届きます。
債権者が裁判所へ申し立てを行い、不動産が差し押さえられます。
裁判所の執行官が自宅を訪問し、建物の状況や占有者の確認を行います。
裁判所の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」に物件が公開され、一般の入札希望者が閲覧可能になります。
定められた期間に入札が行われ、最も高い価格をつけた人が落札します。
裁判所が売却を認める決定を下し、落札者へ所有権が移転します。
裁判所から明け渡し命令が出され、強制的に退去しなければならない場合もあります。
このように、競売は申立てから落札・引渡しまで通常8か月〜1年ほどかかりますが、状況によって前後することもあります。
「競売開始決定通知」が届いた方は、早急な対応が必要です。
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ポイント：競売を防ぐための早めの行動が重要
競売手続きは一度始まると止めるのが難しく、時間的な余裕も限られます。滞納が始まった段階で早めに専門家に相談することで、競売を回避できる可能性が高まります。エイミックスでは、今のお客様の状況に応じた解決策を提案しております。
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3. 競売を回避するための具体的な方法
競売は一度始まると止めるのが難しく、時間的な余裕も限られます。しかし、早めに行動することで競売を回避できる可能性があります。以下では、競売を防ぐための具体的な方法を3つ紹介します。
競売を回避する3つの方法
任意売却とは、競売にかけられる前に債権者の同意を得て、市場価格に近い金額で不動産を売却する方法です。競売よりも高値で売却できる可能性があり、プライバシーを守りながら残債を減らすことができます。エイミックスでは、任意売却の手続きを専門家がサポートします。
滞納が始まった段階で、債権者（銀行）と早めに交渉することが重要です。支払い猶予（リスケジュール）や利息の一時免除など、返済条件を見直してもらえる可能性があります。交渉が難しい場合は、専門家に相談するのも有効です。
住宅ローン以外の債務が原因で競売に至る場合、債務整理（任意整理、個人再生、自己破産など）を検討することで、競売を回避できる可能性があります。個人再生では、住宅ローン特則を活用して自宅を残せるケースもあります。専門家に相談して最適な方法を選びましょう。
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ポイント：専門家のサポートが成功の鍵
競売を回避するには、専門知識と経験が必要不可欠です。エイミックスでは、任意売却や債務整理の専門家があなたの状況に応じた最適な解決策を提案します。少しでも早めの相談が、競売を防ぐための第一歩です。
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4. 任意売却との違いと選択のポイント
競売と任意売却は、どちらも不動産を売却して債務を返済する方法ですが、プロセスや結果に大きな違いがあります。以下では、競売と任意売却の違いを比較し、どちらを選ぶべきかのポイントを解説します。
競売と任意売却の違い
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格より大幅に安い（50～70%程度） | 市場価格に近い価格で売却可能 |
| プライバシー | 物件情報が公開され、近隣に知られるリスクが高い | 通常の売却と同様に進められるため、プライバシーが守られる |
| 手続きの主体 | 裁判所が主導し、債務者の意思が反映されない | 債務者と債権者の合意のもと、専門家がサポート |
| 残債の扱い | 売却価格が安いため、残債が多く残る可能性が高い | 高値で売却できる分、残債を減らしやすい |
| 退去のタイミング | 裁判所のスケジュールに従い、強制退去のリスクあり | 売却スケジュールを調整可能で、引越し費用が捻出される場合も |
競売と任意売却を選ぶポイント
任意売却は、競売の申し立て前に手続きを始める必要があります。競売開始決定通知が届く前に行動を起こせば、任意売却を選ぶ余地があります。通知後の場合は、専門家に相談して取り下げの可能性を探りましょう。
競売は物件情報が公開されるため、近隣住民に知られるリスクがあります。一方、任意売却なら通常の売却と同様に進められるため、プライバシーを守りたい場合は任意売却が適しています。また、任意売却では引越し費用が支給されるケースもあり、生活再建がしやすいです。
競売では売却価格が安くなるため、残債が多く残る可能性があります。任意売却なら市場価格に近い金額で売却できるため、残債を減らしやすく、経済的な負担を軽減できます。エイミックスでは、任意売却を通じて最適な解決策を提案します。
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ポイント：早めの相談で選択肢が広がる
競売と任意売却のどちらを選ぶかは、状況や優先順位によって異なります。エイミックスでは、専門家があなたの状況を詳しくお伺いし、最適な選択肢を提案します。早めの相談が、競売を回避し、生活を守るための鍵です。
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5. エイミックスが提供する競売対策の強み
エイミックスは、競売を回避し、生活を守るための専門的なサポートを提供しています。年以上の経験を持つ専門家が、あなたの状況に応じた最適な解決策を提案します。以下では、エイミックスの競売対策の強みを紹介します。
エイミックスの5つの強み
エイミックスは、不動産業界で任意売却を専門に22年の実績を持つ専門家集団です。競売や任意売却に関する豊富な経験を活かし、数多くの債務者をサポートしてきました。安心してご相談ください。
日本全国どこでも対応可能（無料相談で対応可能かをご確認ください）で、迅速な対応が可能です。競売は時間的な制約が厳しいため、早めの行動が重要です。エイミックスなら、すぐに専門家が対応し、最適な解決策を提案します。
エイミックスは任意売却の専門家として、高い成功率を誇ります。債権者との交渉や売却手続きをスムーズに進め、競売を回避しながら市場価格に近い金額での売却を目指します。
相談は無料で、専門家が親身になってお話を伺います。競売や住宅ローンの滞納問題に関する不安や疑問を1つ1つ解消し、あなたの状況に合わせた具体的な解決策を提案します。まずは気軽にご相談ください。
任意売却に際しての生活再建もサポートします。引越し費用の確保交渉や残債の整理はもとより、新たな住まい探しの支援など、売却後のフォローも万全です。エイミックスは、最後まであなたの味方です。
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ポイント：競売対策は専門家に任せるのが安心
競売対策は専門知識と経験が求められるため、信頼できる専門家に相談することが重要です。エイミックスは、競売を回避し、生活を守るためのパートナーとして、あなたを全力でサポートします。
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よくある質問（Q&A）
競売はどのタイミングで回避できますか？
競売は、競売開始決定通知が届く前であれば、任意売却や債務整理を通じて回避できる可能性が高くなります。もちろん通知到着後も、専門家に相談することで取り下げの可能性を探れます。エイミックスでは、あなたの状況に応じた最適なタイミングをアドバイスします。
任意売却にかかる費用はどのくらいですか？
任意売却の費用は、売却価格から捻出されるため、基本的に債務者が負担する費用はありません。エイミックスでは、無料相談で詳細な費用について説明しています。
競売になると近隣に知られてしまいますか？
はい、競売では物件情報が裁判所の公告として公開されるため、近隣住民に知られるリスクがあります。任意売却なら通常の売却と同様に進められるため、プライバシーを守れます。エイミックスは、プライバシーを重視したサポートを提供します。
任意売却後に残債が残った場合はどうなりますか？
任意売却で売却価格が債務を下回った場合、残債が残ります。ただし、任意売却は競売よりも高値で売却できる可能性は高いため、残債を減らしやすく、債権者との交渉で分割返済や減額の可能性もあります。エイミックスでは、任意売却後の生活も視野に入れてサポートを行っています。
エイミックスに相談するメリットは何ですか？
エイミックスは22年の経験を持つ専門家集団で、任意売却の高い成功率や全国対応、無料相談、アフターフォローが強みです。あなたの状況に応じた最適な解決策を提案し、競売を回避して生活を守るサポートをします。
