任意売却で買い手がつかない理由とは？仲介で確実に売却するための業者選び
任意売却 / 競売
「任意売却の手続きを始めたけれど、数ヶ月経っても買い手が見つからない」
「このまま買い手がつかなければ、やはり競売になってしまうのか？」
任意売却において、「買い手がつかない」という事態は、単なる販売不振ではなく「競売による強制退去」へ直結する極めて危険な状態です。任意売却には競売開札という絶対的な「期限」があるからです。
しかし、買い手がつかない理由は、物件の魅力がないからとは限りません。多くの場合、債権者（銀行など）との価格交渉の失敗や、一般的な不動産会社の販売手法のミスに原因があります。
この記事では、任意売却の専門家として、買い手がつかない現状を打破し、期限内に「仲介」で成約させるための具体的な戦略を解説します。
【売却で苦戦中の方へ】
「今の不動産会社に任せていて良いのか不安」「競売の足音が聞こえてきた」という方は、任意売却のセカンドオピニオンとしてエイミックスにご相談ください。債権者との再交渉からサポートいたします。
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監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士
任意売却で買い手がつかない最大の原因は、債権者が提示する「販売価格」と「市場相場」の乖離です。一般的な不動産会社は、銀行の言いなりで高すぎる価格のまま放置しがちですが、私たちは粘り強い交渉で「売れる価格」への是認を取り付けます。仲介での成約こそが、売主様にとって最大の利益になると信じています。
なぜ「任意売却」で買い手がつかないのか？3つの主な原因
通常の不動産売却とは異なり、任意売却特有のハードルが買い手を遠ざけている場合があります。
1. 債権者が設定した販売価格が高すぎる
任意売却の販売価格は、事実上、債権者（銀行など）の同意が得られる価格によって制約されます。債権者は『1円でも多く回収したい』ため、しばしば市場相場を上回る回収希望額を提示し、その価格での販売を条件として求めてくることがあります。相場より高い物件に、一般の買主は手を出しません。
2. 案内（内覧）がスムーズにできない
居住中の任意売却物件に多いケースです。売主様の精神的な負担から内覧を断り続けたり、室内が片付いていなかったりすると、成約率は激減します。「いつでも見学可能」な状態を作る協力体制が不可欠です。
3. 一般の不動産会社に「専門知識」がない
「大手だから安心」と地元の不動産屋に任せても、任意売却の経験が乏しい担当者の場合、債権者との減額交渉のタイミングや、買主への法的リスク説明が適切にできず、成約に至りません。
買い手がつかない時の解決策1：債権者への「価格改定交渉」
「高すぎて売れない」のであれば、価格を下げるしかありません。しかし、任意売却では勝手に値下げはできません。
- 反響データの提出：「これだけ広告を出したが、問い合わせが0件だった」という客観的なデータを債権者に提出します。
- 近隣成約事例の提示：最新の近隣成約価格に基づき、今の価格では売却不能であることをプロの視点から再交渉します。
この交渉力こそが、任意売却専門会社の真骨頂です。
解決策2：販売ターゲットと手法の変更
「一般の個人」に売るのが難しい物件（ボロボロの古家など）であれば、仲介のターゲットを「投資家」や「リノベーション業者」に切り替える戦略が必要です。
- レインズ以外のルート活用：不動産会社専用のネットワークだけでなく、投資家コミュニティへの情報提供。
- 契約不適合責任の免責の徹底：買主がプロ（宅建業者など）であれば、建物の不具合に対する責任（旧：瑕疵担保責任）を免除する条件で契約できるため、仲介が成立しやすくなります。
解決策3：媒介契約を「専門会社」に切り替える
現在依頼している会社から「買い手がつかない、もう競売しかない」と言われていても、諦めるのは早いです。
任意売却は、債権者との信頼関係と交渉ノウハウが成約の8割を決めます。
エイミックスでは、他社で成約しなかった物件を引き継ぎ、債権者と再交渉して仲介を成功させた事例が数多くあります。セカンドオピニオンとしてのご相談も随時受け付けています。
よくある質問（買い手がつかない編）
- 買い手がつかないまま競売の入札が始まってしまったら、もう終わりですか？
- 入札が始まっても、『開札日の前日』までに代金決済と取下げ手続きを完了できれば、理論上は回避可能です。しかし、残された時間は数日しかなく、債権者の同意取り付けや買主の資金準備を考慮すると、現実的には極めて困難な作業となります。一分一秒を争いますので、すぐにご連絡ください。
- 仲介で買い手がつかない場合、最終的に買取も検討してくれますか？
- はい。もちろん物件の状況や債権者の意向によりますが、仲介での成約がどうしても困難な場合は、自社買取や提携業者による買取も選択肢として検討いたします。まずは「仲介」で最大限の利益を追求し、難しければ「買取」で競売を阻止する、という二段構えの対応が可能です。
まとめ：停滞は競売を招く。早めの戦略変更を
任意売却において、2ヶ月〜3ヶ月以上「内覧が1件もない」状態は異常事態です。そのまま同じ不動産会社に任せていても、事態が好転することは稀であり、気づいた時には競売の通知が届いてしまいます。
「買い手がつかない」のは、あなたの家の価値がないからではなく、「売り方」と「価格交渉」に問題があるからかもしれません。手遅れになる前に、任意売却のプロフェッショナルであるエイミックスにご相談ください。
「他社で売れない」と言われた物件も、一度見せてください。
競売の足音が聞こえていても、まだ道は残されています。
専門相談員が債権者と交渉し、仲介での解決を最後まで粘り強くサポートします。
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