【税金解説】任意売却と住宅ローン控除｜家を手放した後の「残債」と「再起」の知識
任意売却 / 滞納
「任意売却をしたら、今年の住宅ローン控除は受けられるのか？」「家を手放した後の借金にも控除は適用されるのか？」
任意売却を検討される方から、こうした税金に関する質問を多くいただきます。2026年、金利上昇によって返済計画が狂い、やむなく任意売却を選ぶケースが増えていますが、税務上の取り扱いを誤解していると、思わぬ収支のズレが生じかねません。
結論から言えば、家を手放した瞬間にこれまでの控除は打ち切りとなりますが、将来「再適用」を受ける道は残されています。
任意売却と住宅ローン控除の知っておくべき3つの真実を解説します。
1. 任意売却した瞬間に「住宅ローン控除」は終了する
住宅ローン控除は、あくまで「本人が居住していること」が絶対条件です。そのため、以下のタイミングで控除は受けられなくなります。
① 転居（居住実態がなくなる）した年
任意売却に向けて引越しを行い、住民票を移した、あるいは実際に住まなくなった年からは、住宅ローン控除の対象外となります。例えば、2026年10月に引越しをした場合、2026年度分の控除（2027年2月の確定申告）は受けられません。
② 売却後の「残債」には適用されない
任意売却後、家を売っても返しきれなかった借金（残債）が残ることがあります。この残債は「住宅ローン」という名称のままであっても、「担保物件のないただの借金」とみなされます。税務上は住宅ローン控除の対象とはなりませんので注意が必要です。
※住宅ローン控除は、いわば『家という担保』に紐づいた割引制度です。その土台となる家がなくなれば、割引も終了するというのが税務上のルールです。
2. 将来、新しい家を買った時に「再適用」は可能か？
任意売却を経験した後、数年〜10年後に再び住宅を購入する場合、住宅ローン控除を「再適用」させることは法的に可能です。ただし、以下の2つの壁を理解しておく必要があります。
① 「3年間の重複適用除外」のルール
通常、家を売った時に「3,000万円の特別控除」などの売却益にかかる優遇措置を受けた場合、その年を含む前後3年間は、新しい家で住宅ローン控除を受けられません。しかし、任意売却の多くは「譲渡損失（赤字）」が出るため、この制限に抵触せず、すぐに新しい控除を利用できるケースがほとんどです。
② ローン審査（信用情報）の壁
税務上の「再適用」は可能でも、任意売却によって信用情報に履歴が残っている期間（一般的に5〜10年）は、新しい住宅ローンの審査に通るのが困難です。再起を目指すなら、まずは残債を整理し、信用情報を回復させることが先決です。
3. 任意売却 vs 競売：税金面での大きな違い
住宅ローン控除以外にも、任意売却には税金面でのメリットがあります。
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税の特例 | 譲渡損失が出た場合、一定の要件（5年超の所有、10年以上のローン残存など）を満たせば、その年の給与所得などから税金の還付を受けられる可能性があります。これを「損益通算」と呼び、任意売却後の家計を助ける大きな武器になります。 | 特例の適用が難しくなるケースが多い |
| 固定資産税の清算 | 売却代金の中から滞納分を清算できる交渉が可能 | 清算されず、全額自己負担として残り続けるリスクが高い |
4. 【解決事例】任意売却後、信用情報を回復させ再び住宅ローン控除を受けたF様
「一度失敗したら終わり」ではない。計画的な再起の形
【相談時の状況】F様（当時40代・会社員）
自営の失敗により住宅ローンが払えなくなり、任意売却を選択。当時は住宅ローン控除の恩恵を受けていましたが、売却と同時に終了。「またいつか、家族で自分の家に住みたい。その時にまた税制優遇は受けられるのか？」という強い希望をお持ちでした。
【エイミックスのサポート】
任意売却をスムーズに完了させ、売却後の残債務についても、F様が無理なく生活再建できるよう、債権者への収支報告の提出をサポート。その結果、月々1万円程度の支払いで合意が得られ、生活の平穏を取り戻されました。
※法的な紛争解決や高度な交渉が必要な場合は、提携弁護士をご紹介しています。
【結果】個別の状況に合わせて再起を計画。数年後、再び住宅ローン控除を適用
任意売却後、F様は残債務の支払いを継続しつつ、ご自身の信用情報の状態を慎重に確認。数年後、個別の審査を経て中古マンションをローンで購入されました。過去に任意売却を経験していても、信用情報の回復や収入などの審査要件を満たし、新しいローンが組めれば、再び「住宅ローン控除」を受けることは法的に可能です。F様は現在、適正な申告により税額控除を受けながら、安定した生活を送っています。
※信用情報の回復期間やローンの審査基準は、債権者や金融機関によって異なります。
5. FAQ：住宅ローン控除と任意売却の疑問
- Q. 任意売却をした年の確定申告はどうすればいいですか？
- 住宅ローン控除の申告は不要（できなくなる）ですが、売却によって損失が出た場合、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の申告をすることで、他の給与所得などから税金が戻ってくる可能性があります。非常に重要な申告ですので、専門家に確認することをお勧めします。
- Q. リースバックをした場合、住宅ローン控除は継続できますか？
- いいえ、継続できません。リースバックは「所有権が買主に移る」ため、形式上は借家住まいとなります。住宅ローンそのものが完済され、所有者でなくなるため、控除の対象外となります。
この記事の監修・相談回答
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
住宅ローン控除がなくなることは、家計にとっては確かに痛手です。しかし、そもそも払いきれないローンを抱え、毎年数万円の控除を受けるために生活を破綻させるのは本末転倒です。任意売却は「負の連鎖」を断ち切り、将来再び住宅ローン控除を受けられるような「健全な家計」に戻るためのステップです。税金面での不安も、一つずつ解消していきましょう。
