【2026年版】リースバックの罠。家賃値上げと「契約満了時の退去リスク」から抜け出す出口戦略
リースバック / 任意売却
最近、テレビやネットニュースでも「リースバックを巡るトラブル」が頻繁に取り上げられています。国民生活センターへの相談件数も増加しており、消費者庁や国土交通省も『住宅のリースバックをめぐるトラブルに注意！』といったガイドラインやパンフレットを公表し、異例の注意喚起を行う事態となっています。
「家を売ったお金がすぐに底をついた」「更新できると思っていたのに拒否された」
2026年現在、インフレと金利上昇が追い打ちをかけ、かつての「住宅ローン救済策」は、今や「生活破綻の引き金」に変わりつつあります。報道されている悲劇を他人事と思わず、今、あなたの契約に潜むリスクを正しく把握しましょう。
1. ニュースが伝えるリースバックの「3大トラブル」
報道や公的機関が指摘するリースバックの罠は、主に以下の3点に集約されます。これらは2026年の市場環境下で、より深刻な影響を及ぼしています。
① 「安すぎる売却価格」と「高すぎる家賃」
リースバックの売却価格は、将来の転売リスクや家賃利回りを考慮するため、一般の中古市場価格の5割〜8割程度となるケースが多く、市場価格を下回るのが通例です。一方で家賃は売却価格を基準に算出されるため、地域の賃料相場と比較して割高になるケースが多く、家計を圧迫する要因となります。2026年の物価高により、この家賃負担が家計を直撃しています。
② 「定期借家契約」による契約満了時の退去リスク
ニュースでも特に問題視されているのがこれです。『一生住める』と誤認させる勧誘を行いながら、実際には更新のない『定期借家契約』を締結させた場合、消費者契約法（不実告知等）に基づき契約を取り消せる可能性があります。また、国土交通省のガイドラインでは、将来の退去リスク等の重要事項について消費者が理解できるまで説明することを求めており、不適切な勧誘は行政指導の対象となります。
ただし、口頭での約束を法的に立証することは容易ではありません。そこで注目すべきは「手続きの不備」です。
知っておきたい法的ルール（2026年最新基準）
- 定期借家契約を締結する際は、契約書とは別に、あらかじめ「更新がなく、期間の満了により終了する」旨を記載した書面（または借主の承諾を得た電子書面）を交付して説明することが法律で義務付けられています。
- この「事前説明」の手続きに不備（説明書面の未交付、電磁的方法による提供時の不適切な承諾確認、説明の欠落など）がある場合、定期建物賃貸借としての効力を有さず、期間の定めがある（または定めのない）『普通借家契約』として扱われることになります。
- 万が一、定期借家としての効力が否定され普通借家契約となった場合は、正当な事由がない限り貸主からの更新拒絶ができないことになります。ただし、当時の交付書類や電子データの送受信履歴、説明状況の厳密な精査が必要なため、不審な点がある場合は速やかに弁護士や専門の相談窓口へご相談ください。
転売益を狙う業者が増えている2026年、契約期限を盾に退去を求められるケースが激増しています。「不当な退去通告だ」と感じたら、即座に専門家へ相談してください。
③ 市場価格を大幅に上回る買い戻し価格の設定
「将来買い戻せる」という約束があっても、その価格が売却時より20〜30%も高く設定されていることが一般的です。さらに2026年の金利上昇により、買い戻しのための住宅ローン審査が通らず、事実上、自宅を取り戻す道が断たれているケースが目立ちます。
2. 2026年の現実：なぜ今、被害が表面化しているのか
インフレと金利上昇が「逃げ道」を塞いでいる
数年前の低金利・デフレ期に契約したリースバックは、今の物価高を想定していませんでした。運営会社側もコスト増（固定資産税の上昇等）を理由に、強気な家賃値上げや、高値で売却するための契約終了に伴う明け渡し交渉を仕掛けてきています。報道されているケースは氷山の一角に過ぎません。
3. 専門家が教える「二度目の破綻」を防ぐ対策
| チェック項目 | 危険サイン | 推奨されるアクション |
|---|---|---|
| 契約形態 | 「定期借家契約」で再契約の確約がない | 弁護士や専門家を介し、再契約の交渉または住み替え準備 |
| 家賃負担 | 年金受給額の30%を超えている | 生活保護や高齢者向け公共住宅への住み替えを検討 |
| 買い戻し条件 | 期限が迫っているが、ローンの見通しがない | 親族間売買への切り替え、または資産の完全分離（売却） |
4. FAQ：リースバック報道に関するよくある疑問
- Q. ニュースで報じられるような、契約期間終了に伴う明け渡し要求は本当にあるのですか？
- 残念ながら存在します。特に定期借家契約の期間が切れるタイミングで、運営会社が転売を予定している場合などは、契約条項に基づき事務的に退去を求められます。「高齢だから配慮してくれる」という期待は法的には通用しません。契約書に「再契約可能」との明記がない限り、期間満了は即退去のリスクを意味します。
- Q. 国民生活センターへ相談すれば解決しますか？
- 国民生活センターに強制執行力はありませんが、トラブルの記録を残し、行政（免許権者）による指導や処分を促す重要な窓口です。ただし、即座に居住権を守る、あるいは賃料交渉などの実務的な解決には、弁護士などによる具体的な法的手続きや交渉が不可欠となります。
この記事の監修・相談回答
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
株式会社エイミックス 相談員
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／2級FP技能士／賃貸不動産経営管理士
ニュースで報じられている内容は、氷山の一角です。リースバックは「一時の資金繰り」には役立ちますが、長期的な住まいの確保としては、非常にコストが高く不安定な手法であることを知ってください。2026年、市場の歪みが大きくなっている今だからこそ、「住み続ける」という執着を一度手放し、本当の意味で安心できる老後の住まいを一緒に考え直してみませんか？
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