空き家売却は「解体して更地」vs「古家付き」どっちが得？判断基準とリスク
空き家問題
「建物がボロボロすぎて、このままじゃ売れないだろう…」
「先に解体して更地にした方が、買い手がつきやすいのでは？」
築年数の古い空き家を売却する際、多くの所有者様が「解体すべきか、そのまま売るべきか」で悩みます。不動産会社の中には「更地にしないと扱えません」と言うところもあります。
しかし、安易な先行解体は危険です。解体費用（100万〜300万円以上）をかけたのに、結局売値に上乗せできず赤字になったり、売れない間に土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がったりするリスクがあるからです。
この記事では、不動産売却のプロが「更地渡し」と「古家付き売却」の損得を徹底比較し、あなたが損をしないための正しい順序を解説します。
空き家の問題でお悩みですか？
私たちエイミックスでは、空き家問題に積極的に取り組んでおります。室内の荷物撤去、建物の解体などする前に今の状態でまずはご相談ください。
難しい条件の不動産を数多く取引してきた専門家が、最適な回答を導き出します。
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監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士
「解体してから相談に来ました」というお客様にお会いすると、胸が痛むことがあります。なぜなら、その解体費用分を売却価格で回収できないケースが多いからです。解体は「最終手段」です。まずは「そのままの状態」でどれくらいの価値があるかを知ることから始めてください。
「解体更地渡し」「古家付き売却」メリット・デメリット比較
それぞれの売却方法には、明確なメリットとリスクがあります。状況に合わせて選ぶ必要があります。
1. 「解体して更地」にする場合
売主が自費で解体を行い、更地の状態で引き渡す方法です。
- メリット：土地の全体像が見えやすく、新築用地としてイメージが湧きやすい。地中埋設物（浄化槽など）のリスクを事前に解消できる。
- デメリット：解体費用の「持ち出し」が発生する（木造30坪で150万円〜）。売れるまで固定資産税等の軽減措置が外れ、税金が高くなる。
2. 「古家付き（現況）」で売る場合
建物がある状態で売買契約を結び、そのまま引き渡す、または契約後に解体する方法です。
- メリット：解体費用の負担がない。買主がリフォームして使う選択肢も残せる。売れるまで（特定空家等の命令を受けない限り）固定資産税の軽減措置が続く。
- デメリット：見た目の印象が悪く、一般の買主（個人）からは敬遠されやすい。契約不適合責任（雨漏りなど）のリスクを避けるために、免責特約や責任期間の制限を検討する必要があります。
先行解体は危険！知っておくべき3つの「落とし穴」
不動産会社に言われるがまま解体してしまう前に、以下のリスクを必ず確認してください。
リスク1：解体費用分高く売れるとは限らない
例えば、土地値が1,000万円、解体費が200万円だとします。
更地にしたからといって、1,200万円で売れる保証はありません。相場が1,000万円なら、結局1,000万円でしか売れず、解体費の200万円は丸損になります。
リスク2：更地期間が長いと土地の固定資産税が大幅に増加
建物が建っていれば「住宅用地の特例」で土地の固定資産税は最大1/6に減税されています。
しかし、1月1日時点で更地になっていると、この特例が外れます。もし解体して年内に売れなかった場合、翌年から土地の固定資産税の軽減措置がなくなり、税金が大幅に上がることになります。
※ご注意ください
建物が残っていても、管理状態が悪く自治体から「特定空家等」の指定を受け、「命令」を受けると、特例が解除され土地の税金が最大6倍に上がります。放置も解体もリスクがあるため、早めの売却が重要です。
≫ 特定空家指定のリスクについて詳しくはこちら
リスク3：予期せぬ「地中埋設物」の発見
解体工事中に、地中から昔の浄化槽やコンクリートガラ、井戸などが見つかることがあります。これらはすべて撤去が必要で、数十万円の追加費用を請求されるケースも珍しくありません。
結論：まずは「古家付き」で査定に出すべき
リスクを避けるための鉄則は、「まずは現況（古家付き）のまま売りに出す」ことです。
もし、「古家付きでは買い手がつかない」と判断された場合でも、ご自身で解体を発注する前に、「買取（業者による買い取り）」を検討してください。
買取業者であれば、解体やリフォームを自社で行う前提で価格を提示するため、売主様が解体業者を手配したり、費用を捻出したりする手間とリスクが一切ありません。
よくある質問（解体と売却編）
- 築40年でボロボロの空き家ですが、解体せずにそのまま買い取ってもらえますか？
- 私たち専門業者は、建物を解体して土地として活用するか、リノベーションして再生するかを判断して買い取ります。雨漏りやシロアリ被害があっても、まずはそのままの状態（現況）で査定致します。まずはご相談ください。
- 解体して更地にしたのに売れなかった場合、どうなりますか？
- 解体費用の数百万円が赤字になるだけでなく、1月1日時点で建物がないため「住宅用地の特例」が外れ、その年の土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。まずは解体前に売却活動をすることをお勧めします。
まとめ：解体費用の持ち出しリスクを回避しよう
空き家の売却において、先行解体はハイリスク・ローリターンな選択になりがちです。
まずは「古家付き」のままで査定を受け、市場の反応を見ましょう。もし売却にお困りなら、まずはエイミックスの無料査定をご利用ください。
ボロボロの空き家、まずは査定してみましょう
「解体費用がない」「手続きが面倒」という方も。
解体手配や荷物の片付けの前に、まずはエイミックスにお声がけください。
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