大阪市で「任意売却は不可能」と断られた家を救った交渉の全記録

1. ご相談時の絶望的な状況

A様がエイミックスに「任意売却相談」を寄せられたとき、状況はすでに最終局面を迎えていました。

2. なぜ他社は「不可能」と判断したのか？

一般的な不動産会社が、特に「税金滞納」が絡む任意売却案件を避けるのには明確な理由があります。

• 役所の「差押解除」交渉の難易度： 役所は地方税法に基づき「全額納付」を原則とします。売却代金からの配分額が少ない場合、解除の合意を得るには極めて高度な交渉力が求められます。
• 大幅なオーバーローンへの対応： 1,200万円もの残債が出る場合、債権者（金融機関）の承諾を得るための合理的かつ緻密な「配分案」を作成する必要があります。

3. エイミックスが実行した「解決へのアプローチ」

① 大阪市税事務所との粘り強い協議

担当の市税事務所へ直接出向き、A様の現在の収支状況と、競売に至った場合の公租公課の回収見込みを詳細に提示。「全額納付は困難でも、任意売却によって競売以上の回収を早期に実現する」という現実的な解決策を提示し、差押解除の合意を取り付けました。

② 債権者（銀行・保証会社）への配分交渉

銀行側に対しても競売を回避する経済的メリットを強調。役所への解除協力金（いわゆるハンコ代）の捻出や、新生活に向けた諸費用の確保について、現在の市況データに基づいた配分表を作成し、承認を得ることに成功しました。

4. 解決の結果：新しい生活へのリスタート

• ✅ 競売の回避： 競売物件としてインターネット等で公開される前に、一般の不動産市場で売却。
• ✅ 新生活費用の捻出： 債権者との交渉により、引越し代等の捻出に尽力（※）。
• ✅ 残債務の法的な整理： 提携弁護士と連携し、売却後の残債についても無理のない返済計画で合意。

（※）引越し費用の配分は、債権者の承諾が得られた場合に限られます。近年の傾向として厳しい交渉となりますが、最大限の配慮を求めて交渉いたします。

A様の言葉：
「大阪市内の不動産会社を何件も回りましたが、エイミックスさんだけが『一緒に解決策を探しましょう』と言ってくれました。あの時、勇気を出して任意売却相談をして本当に良かったです」

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

今回の事例のように「税金滞納」や「大幅なオーバーローン」がある場合、専門的な知識と交渉経験が不可欠です。私たちは単に不動産を売るだけでなく、提携弁護士らと連携し、ご相談者様の「売却後の生活再建」を第一に考えています。「他社で断られた」という方も、諦める前に一度私たちにご相談ください。