空き家に住宅ローンが残っている場合の売却方法

親から相続した空き家に、まだ住宅ローンの残債（借金）が残っている、あるいは、転居後に前の家が売れ残ってしまい、ローンだけが重くのしかかっている――。

空き家の売却において、最も厄介な問題の一つがこの「ローン残債」です。売却額でローンを完済できれば問題ありませんが、特に築古の空き家では、売却額が残債を下回る「オーバーローン」になるケースが多々あります。

オーバーローンの状態では、不足分を自己資金等で補填できない限り、担保となっている抵当権が解除できず、通常の不動産仲介での売却は極めて困難になります。しかし、これは「売却を諦めるべき」という意味ではありません。
この記事では、住宅ローンが残る空き家を安全かつ円満に売却するための判断基準と、専門的な解決策である「任意売却」について、そのメリット・デメリットを詳しく解説します。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

住宅ローンが残る空き家は、通常の不動産屋では対応が難しく、時間が経つほど事態は悪化します。特にオーバーローンの場合は、競売にかけられる前に、債権者（銀行など）と交渉し、市場価格に近い額で売却する「任意売却」が最善の解決策です。私たちは多くの金融機関との交渉実績があります。

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空き家売却の前提：アンダーローンか？オーバーローンか？

空き家に残っている住宅ローンを「完済できるか否か」で、取るべき戦略が全く異なります。

1. アンダーローン（売却額 ＞ 残債）の場合

売却によって得た代金でローンを完済できる状態です。通常の不動産売却と同じ方法で問題ありません。完済後、銀行の抵当権が解除され、買主に所有権が移転します。

2. オーバーローン（売却額 ＜ 残債）の場合

売却額がローン残債を下回り、完済の目途が立たない場合、抵当権を抹消できないため、実務上、引渡しを伴う売買の完了が困難となります。この状態を解決するためには、残ったローンを自己資金で補填して完済するか、債権者と交渉して売却後の残債の支払いについて合意（任意売却）を得る、あるいは他の債務整理手続きを検討する必要があります。

オーバーローンの空き家を売却するための2つの選択肢

オーバーローンの場合、そのまま放置すると「競売」に進んでしまいます。以下の2つのうち、現実的な選択肢を選ぶ必要があります。

選択肢A：残債を自己資金で補填し、通常売却する

足りない残債分を貯金などの自己資金で支払い、ローンを完済する方法です。最もシンプルですが、多額の現金を準備する必要があります。

選択肢B：債権者と交渉し、「任意売却」を行う

残債の支払いが困難な場合、住宅ローンを借りている銀行（債権者）と交渉し、売却代金では完済できないことを承知の上で、抵当権を解除してもらう手続きです。この売却方法を任意売却と呼びます。

• メリット：市場価格に近い価格で売却でき、競売よりも高い手取りが期待できる。残った債務の支払い方法について柔軟に交渉できる。
• デメリット：債権者全員の同意が必要で、交渉に専門知識が要る。信用情報に傷がつく（ブラックリストに載る）のは避けられない。

「任意売却」が競売より圧倒的に有利な理由

ローンの滞納が続くと、銀行は裁判所に申し立てを行い、最終的に「競売（けいばい）」によって物件を強制的に売却します。

よくある質問（ローン残債と売却編）

Q 任意売却をすると、引っ越し費用は自分で用意しなければなりませんか？

A 任意売却では、債権者（銀行など）との交渉により、例外的に売却代金の中から引越し費用（協力金）の配分が認められる可能性があり、これは任意売却の大きなメリットの一つです。ただし、必ず認められるものではない点に注意が必要です。

Q 任意売却は、どの不動産会社でも依頼できますか？

A いいえ。任意売却は、金融機関や債権回収会社との複雑な交渉が必要なため、専門的な知識と実績を持つ業者でなければ成功しません。通常の不動産仲介業者では、債権者との交渉ノウハウが不足しているケースがあります。債務整理を伴う売却は、交渉実績が豊富な専門業者へ相談することをお勧めします。