住宅ローン滞納は何回まで許される？競売までの全ステップと回避策

「今月、住宅ローンをうっかり滞納してしまった…」「滞納はせいぜい2〜3回までなら大丈夫と聞いたけど、本当だろうか？」

住宅ローン滞納に関する最も切実な疑問の一つが、「何回まで許されるのか」という限界ラインです。

結論からお伝えすると、住宅ローンは「原則として1回でも滞納すれば契約違反」ですが、専門家の実務経験上、あなたの自宅が競売にかけられるプロセスは、「滞納3回目」あたりから致命的な段階へと進みます。このラインを超えると、事態を元に戻すことはほぼ不可能になります。
この記事では、滞納が始まってから競売（強制売却）に至るまでの具体的な5つのステップと、競売を回避して市場価格に近い価格で売却できる「任意売却」という解決策を、専門家が解説します。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

滞納回数を重ねるたびに、債権者（銀行）との交渉の難易度は急上昇します。私たちに相談に来られる方の多くは、すでに手遅れに近い状態です。滞納が1回でもあれば、専門家に相談し「任意売却」の準備を進めることが、自宅を守り、生活を再建するための最も賢明な選択です。

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【時系列】滞納が始まってから競売に至るまでの5ステップ

滞納回数が進むにつれ、銀行の対応と、あなたに突きつけられるリスクは段階的に重くなります。

ステップ1：滞納1回目（最初の警告）

引き落とし口座の残高不足を確認後、数日〜1週間程度で銀行から督促の連絡（電話、ハガキ）が来ます。
この時点ではまだ「うっかりミス」として見てもらえる可能性が高いですが、契約内容や金融機関の判断に基づき、信用情報機関に延滞情報が登録される（いわゆる信用情報への事故情報登録）ことにつながります。

ステップ2：滞納2回目（代位弁済予告）

滞納が2ヶ月続くと、銀行は保証会社に「代位弁済」（債務者に代わってローン残高を一括で支払うこと）を請求する準備に入ります。
保証会社から一括返済を求める「催告書」が届くケースもあり、強い危機感を持つべき段階です。

ステップ3：滞納3回目〜6回目（期限の利益の喪失）

滞納が3ヶ月〜6ヶ月続くと、保証会社が銀行へ全額を代位弁済し、債権者が銀行から保証会社へ移ります。
この時点であなたは「期限の利益を喪失」し、ローンを分割で支払う権利を失い、残債の全額を一括で返済しなければならなくなります。この通知が届いたら、競売を回避できるタイムリミットが迫っています。

ステップ4：競売開始決定

一括返済ができない場合、保証会社は残債を回収するため、裁判所へ申し立てを行い、自宅を差し押さえます。
裁判所から「競売開始決定通知」が届き、あなたの自宅は強制的に売却されることが決定します。この後、自宅に執行官の調査が入ります。

ステップ5：競売による強制売却

競売の手続きが進み、自宅は市場価格よりも低い価格で売却されます（裁判所の評価額を基にした売却基準価格が設定され、通常は市場価格の7割〜8割程度の価格で落札される傾向にあります）。そして、あなたは強制的に自宅を明け渡すことになります。

競売を避けるための「唯一の出口」：任意売却

ステップ3の「期限の利益の喪失通知」が届いた時点が、競売を回避するための実質的な最終期限です。
ここで選ぶべき解決策が、「任意売却」です。

任意売却とは、売却代金で住宅ローンを完済できない場合（オーバーローン状態）に、債権者（銀行や保証会社）と交渉し、抵当権（担保権）の抹消について同意を得て、市場価格に近い価格で自宅を売却する手続きです。

• 競売との違い：競売よりも高い価格で売却できるため、手元に多く現金が残り、残債も減らせる。
• 残債の交渉：売却後も残った借金について、一括返済ではなく、無理のない分割払いを交渉できる。
• 引っ越し費用の確保：債権者の同意を得て、売却代金の一部から引越し費用（協力金）を捻出できるケースが多い。

よくある質問（滞納と任意売却編）

Q 滞納回数が3回以下なら、まだ任意売却の相談は早いですか？

A いいえ、滞納が1回でもあれば、すぐに相談すべきです。任意売却は、債権者との交渉や購入希望者の探索に時間がかかります。時間が経てば経つほど、交渉は難しくなり、競売のリスクが高まるため、早すぎることはありません。

Q 任意売却をすると、家族や会社に知られてしまいますか？

A 任意売却は通常の不動産売却と同じ市場で行うため、競売のように裁判所の情報で公開されることはなく、近隣に知られにくいのがメリットです。ただし、債権者からの連絡はご自宅に届くため、ご家族への説明は必要です。