【秘密厳守】任意売却の相談を「家族に隠している」場合の進め方と重大なリスク

「住宅ローンの問題を家族に知られたくない」「ショックを与えたくないから内緒で解決したい」──
債務問題を一人で抱え込み、秘密のまま任意売却を進めたいと願うお客様は少なくありません。ご家族への気遣いからくる切実な思いです。

結論から申し上げると、初期のご相談は秘密厳守で可能です。しかし、任意売却の手続き自体を最後まで家族に知られずに進めることが法的に禁止されているわけではありませんが、共有名義や連帯保証人の同意が必要な場合など、手続き上、家族に知られる可能性が高くなります。
本記事では、任意売却の専門家として、秘密の相談から、家族の協力を得るためのロードマップ、そして秘密にした場合の致命的なリスクについて、誠実かつ詳細に解説します。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部で任意売却部門を立ち上げ、
銀行・保証会社・破産管財人弁護士と連携し、住宅ローン返済に困難を抱える方々の相談を300件以上担当。

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「秘密厳守」の任意売却が直面する３つの壁

債務者本人のご意向を最大限尊重しますが、任意売却は不動産取引であり、以下の手続き上の壁から、秘密の維持が困難になります。

壁１：共有名義者・連帯債務者の「署名・捺印」が必須

• 不動産が共有名義（配偶者や親子）の場合、原則として共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。実務上、売買契約や抵当権処理では共有者全員の署名・押印（場合により実印・印鑑証明）が求められることが多く、共有者の同意が得られないと任意売却は難しくなります。
• 配偶者が連帯保証人・連帯債務者である場合も、金融機関との交渉に同意を得る必要がありますが、その過程で家族に知られる可能性が高くなります。

壁２：自宅に届く重要書類と通知

ローンの滞納が進むと、債権者や裁判所から重要書類が自宅宛に送付されます。

• 競売開始決定通知（裁判所送付される封筒）
• 代位弁済通知（保証会社が肩代わりしたことを示す）
• 督促状や催告書

これらの書類を完全に隠し続けるのは難しく、意図せず家族に知られてしまう可能性が非常に高いです。

壁３：物件の「内見（見学）」の調整

任意売却で買主を見つけるためには、購入希望者による内見が必須です。家族が常に在宅している場合、その都度、家族がいない時間帯を見計らって調整し続けるのは現実的ではありません。また、内見時に不自然な様子があれば、買主に不安を与え、契約破談のリスクが高まります。

秘密が明るみに出た際の重大なリスク

問題を隠したまま手続きの最終段階で家族に発覚した場合、単に知られるだけでなく、解決そのものが困難になります。

リスク１：家族の「非協力」による競売移行

最終段階で家族が事態を把握し、ショックや怒りから売却への協力を拒否した場合、手続きはストップします。そうなると、任意売却の期限を逃し、最も避けたかった「競売」に移行してしまうリスクが高まります。

リスク２：信頼関係の崩壊と離婚問題への発展

金銭的な問題だけでなく、信頼を裏切られたというショックから、家族（特に配偶者）との信頼関係が崩壊し、取り返しのつかない離婚問題に発展するケースも少なくありません。

最も安全な進め方：「協力者」への転換を目指すロードマップ

当社では、ご相談者の状況を最優先し、秘密を守りながらも、最終的な解決に向けて家族の「協力者」となってもらうための道筋を提案します。

Step 1：まずは「一人」で専門家に秘密の相談

家族に話す前に、まずは当社にご相談ください。現状を正確に把握し、問題点だけでなく「任意売却という具体的な解決策」を提示できる状態にします。この段階では、ご家族に知られることはありません。

Step 2：家族に「話す内容」と「タイミング」を準備

専門家と一緒に、家族に何を、いつ、どう話すかという計画を練りましょう。
最も重要なのは、「問題が起きた」ではなく、「問題が起きたが、すでに専門家と解決の道筋をつけている」と伝えることです。

Step 3：専門家が「橋渡し役」として同席

ご希望があれば、当社相談員がご家族との話し合いに同席し、専門的な視点から、任意売却の必要性や、家族の協力が最も家族のためになるという点を中立的な立場で説明します。

任意売却 Q&A

Q家族に内緒で手続きを始めた場合、途中でバレたらどうなりますか？

A最終的に手続きに必要な署名・捺印が得られない場合、任意売却は失敗し、競売に移行します。秘密が発覚して競売になるという、最も避けたい結果になるため、できる限り早い段階で協力体制を築くことが必須です。

Q私の携帯電話にだけ連絡をしてもらうことは可能ですか？

Aはい、可能です。当社の担当者からの連絡は、お客様からご指定いただいた携帯電話やメールアドレスのみを使用し、細心の注意を払って対応いたします。