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リースバックと任意売却セットでそのまま自宅に住み続ける

滞納を任意売却で解決してリースバックで住み続ける

任意売却とリースバックで、住宅ローンが払えず売却してもそのまま住み続けられる!

リースバックは、投資家などに購入してもらい、購入者に月々の家賃(賃料)を支払い賃貸のように住み続ける方法ですが、住宅ローンの返済が困難な状態では難しく、大手のリースバック専門業者は受け付けていない場合があります。

ですが、そのリースバックと「任意売却」という方法を組み合わせることで、住宅ローンの返済が困難になり、ご自宅を売却することとなっても、住み慣れた環境でそのまま今の家に住み続けることが可能になります。

  • ・「住宅ローンが払えない」「事業ローンが支払い困難だ」このままだと競売・強制執行で退去になってしまう。
  • ・売却はしたいけど、子どもを転校させたくない。
  • ・親の介護があるので今の生活環境を変えることが出来ない。
  • ・自宅が競売にかかったけれど自宅を法人の事務所登録しているので移転が難しい。

上記のような事情がある場合も、任意売却を専門に行う業者が、債権者との交渉など、適切な手順を踏んで任意売却を行うことで、返済に困った状況から、今の家にそのまま住み続けることができる「リースバック」を行うことが可能になるのです。

相談員
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私たちエイミックスは任意売却に特化して16年の専門家。リースバックの実績も豊富です。まずはご質問等ありましたら、ぜひ無料相談窓口からご質問ください。

ご質問等はお気軽に無料相談窓口からどうぞ。
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「リースバック」と「任意売却」

「任意売却」(にんいばいきゃく)とは?

任意売却とは?競売との違いやメリット・デメリット

売却後に残債務が残る状態(オーバーローン)でも売却が可能です。また、債務者との交渉で残債務の圧縮が出来、無理のない返済額で分割返済を行うことの出来る方法です。

「競売」という方法もありますが、比較しても強制的な競売と違い、自身の意志で売却が出来る点や、引越し代の捻出の可能性があるなど、メリットが多い売却方法となります。

任意売却とは図解

任意売却とは図解

「リースバック」とは?

簡単に言うと売却後もそのまま今お住いの家に住み続けられる方法です。

何かしらの事情があり、マイホームを売却しなければならなくなった時、普通の不動産売却では、当然ながら一定期間の後に立ち退かなければなりません。でも…住み慣れたマイホームを失いたくない…引っ越すとなるとかかる諸経費も安くはないので、賃貸でもいいのでそのまま住み続ける方法はないか・・・?そう願うのは当たり前です。

もしそんな願いが叶うとしたら?

それが、不動産のリースバック(セール&リースバック)です。

不動産のリースバックの仕組み

不動産リースバックの解説図
不動産のリースバックの解説図

投資家に購入してもらい、賃料(家賃)を払って住み続けるという仕組みです。

リースバックは、親子間売買や親族間売買できる相手がどうしても見つからない場合で、自宅に思い入れがあるなど、絶対手放したくないという方に勧める方法の一つです。

所有していた自宅を売却した後、購入した新所有者である第三者より当該物件(自宅)に対して賃料(家賃)を支払い、大体1年から5年間くらいの一定の期間を設けて借り受ける契約をする事で、今の自宅を賃貸住宅として住み続けていただきます。

リースバック物件を買う買主様はどういう方かというと「大家業を営んでいる方・不動産投資家・不動産会社様」がほとんどです。買主は所有者が買い戻しが出来ると考えた一定期間、約1年から5年が目安の賃料(家賃)を得ることが目的なので、賃料(家賃)はご近所の家賃相場、買い戻し費用、売買価格を参考に話し合って客観的に決定します。

リースバック後の買い戻しについて

リースバックは先述の通り、買い主に賃料を払って住み続ける方法なのですが、数年後に買い戻しが出来る場合もあります。

買い主との契約期間(1年から5年)に資金を貯める、住宅ローンの条件を整えるなどし、買い戻しを希望される方も多くいらっしゃいます。怪我などでの休職で一時的な収入減少しているなど、回復が見込まれる場合などは、買い戻しを前提に計画的に話を進めることも可能です。

ただ、契約期間後に買い戻しが出来ない状況に至った場合は、最終的には手放すことになります。

リースバックの流れ・手順

不動産のリースバックでは、不動産を売却した相手と賃貸契約を結びます。それを行うことで任意売却後もそのまま今の自宅に住み続けられる流れになっています。

その中で以下の

  • ・住宅ローンの残債
  • ・不動産評価額
  • ・賃貸借契約後の支払い能力

などにより、条件に違いがある場合がありますが一般的には次の流れで実行されます。

  • 1.不動産の売却
  • 2.残債の支払い
  • 3.購入者と賃貸借契約
  • 4.購入者への家賃(賃料)の支払い

以上の流れで進んでいきます。

リースバックのメリット・デメリット

どんな方法でもそうですが、いい面と悪い面は必ずあるものです。特に何が大切なのかをしっかりと考えて、リースバックが今のあなたにとって最適なのかを考えていきましょう。ここでは代表的なそれぞれ3つのメリット・デメリットを紹介しましょう。

メリット リースバックのメリット
  • 【メリット1】引っ越しをしなくてよい
  • 【メリット2】物件管理の手間や費用が不要
  • 【メリット3】将来買い戻すことができる
デメリット リースバックのデメリット
  • 【デメリット1】家賃(賃料)の支払いが必要
  • 【デメリット2】期限が決められる
  • 【デメリット3】買い戻せない場合は手放す。

以上のところが代表的なリースバックのメリット・デメリットです。良いところも悪いところもしっかりと把握し、自分の状況に照らしあわして判断をしましょう。

私たちエイミックスでは、メリットは当然ながら、ご相談者様にとってデメリットになる部分もその方に合わせて、最初の面談時にしっかりとご案内、ご説明をさせていただいております。私たちの目的はご相談いただいた方に最善な解決を目指すことです。ですから、状況によってはリースバックではなく売却をしていただくことをおすすめする場合もあります。もちろんしっかりと納得いただけるように理由をご説明してのご提案を致します。

 

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離婚後もリースバックで住み続ける

離婚時のリースバック

離婚する時に住宅ローンの残債がある持ち家がある場合は、皆さん頭を悩ませておられ、私たちにも多くのご相談をいただきます。

そこで後々面倒なことになるのが、住宅ローンは元夫が払い続けて妻と子が住み続けるというケースです。こういった方法を取られる方は意外と多く、後々大きな問題が発覚し、私たちにご相談にお越しになることになっています。

別ページで詳しくお話していますが、離婚後の生活の変化で、元夫の経済状況が変わり、住宅ローンを滞納…ある日突然「競売」に…ということになりかねないのです。

そんな事にならないようにしっかりと先の生活も考えて、手続きを進めることが大切です。例えば状況によっては、持ち家を売却して資産を財産分与するなどです。

そんな中で、大きな問題に後々ならずにどちらかが住み続ける手段として「リースバック」が利用できる場合があるのです。

ご自宅(不動産)の売却価格と残債のバランスなどでどう対応するかも変わってまいります。私たちにご相談いただければ、現状の価格調査から、適切な解決方法をご提案させていただけます。

親子間売買とは

親子間売買の解説図
親子間売買の解説図

こちらは投資家ではなく親族(友人)に今の家を購入してもらい、賃貸として住み続ける方法です。

住宅ローンの滞納が続き、不動産競売開始決定や役所からの差し押さえ等がついた時点で、自宅に愛着のある所有者は「自宅を手放したくない!」「なんとかこの家に住み続けれないものだろうか?」と考える人が多く、多数のリースバック相談を受けます。

競売か任意売却かの選択になりますが、確率的に言うと断然任意売却の方が購入出来る確率が高くなります。なぜなら競売は誰しもが入札に参加できるからです。任意売却は相対取引なので確実に購入することができるというわけです。

リースバックでそのまま今の家に住み続けたいという方の理由は様々ですが、子どもを転校させたくない、今更他所に行きたくない、仕事の関係上離れるとマイナス影響がでるのでマズイとかの理由が圧倒的に多くなっています。

そんな中でも、他人に売却したくないという方が最も多く、家族の中で社会人になっているお子様がいる場合「どうにか子どもに住宅ローンを組ませてこのまま住み続けれないか?」とか、それが難しいなら金銭的に余裕がある親類等がいる場合は「親類縁者に頼んで上手く購入させることは出来ないか?」等の相談が非常に多くあります。

こういう依頼が多いので、弊社では親子間売買、親族間売買、知人への任意売却のお手伝いをさせていただいています。親子間売買は任意売却の取引としては非常にレベルが高い取引なので、個別プランを提案させて頂きます。

任意売却をするうえで親子間売買のスキルレベルが高いというのは住宅ローンを扱うことが出来る金融機関が無いという事が1番の理由です。 まだ親族親類に購入していただく場合の任意売却取引は比較的難しくはなく、賃貸契約内容や将来の買戻しに対しても無理がない契約が出来ると思うので、非常にスムーズに人間関係だけの対応になるので任意売却がしやすいと思います。

オーナーチェンジ(マンションなど投資物件の任意売却)

オーナーチェンジの解説図
オーナーチェンジの解説図

オーナーチェンジとは、投資目的で購入した任意売却物件の所有権を第3者(個人投資家など)へ売却する方法です。

リースバック方式との違いは、単純に所有していた不動産を売却した後、そのまま賃借人の方々も受け入れて頂ける方に購入していただくという仕組みです。買い戻しの約束などはありません。

リバースモーゲージとの違い

リースバックをご希望する方々の中で、混同されている方が多いのが「リバースモーゲージ」という手法です。

かんたんに説明するなら

  • リースバック→家を売ってそれを借りて住む
  • リバースモーゲージ→家を担保にお金自体を借りる

少し大雑把ですが分かりやすく説明するとそうなります。結果住み続ける方法ではありますが、それぞれ条件や制限の違いなどが異なる手法です。

あなたの今の置かれている状況などで「リースバック」か「リバースモーゲージ」なのか、何が最適な方法なのかは異なります。ぜひ、住宅ローンの専門家に説明を聞き、正しい判断が出来るようにしましょう。

 

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リースバックをされた相談者の解決事例

相談員
相談スタッフ
当センターでの解決事例です。
色々なケースを任意売却とリースバックで解決致しました。 皆様それぞれに住み続けたい切実な理由がありました。

※平成15年の設立から16年で解決してきた事例の代表的なものをご紹介しています。(プライバシー保護の為、相談者のお名前、地域は変更させていただいています。)

リースバック事例大山様

東京都大山様

多額の連帯保証債務で自己破産。でも住み続けたい
結果:負債も解消し住み続ける願いも叶う
東京都板橋区 大山様(仮名)45歳

連帯保証債務破産リースバック

建物種別戸建
原   因連帯保証債務
交渉債権者信用金庫
緊 急 度★★☆☆☆(滞納:期限の利益の喪失)
住み続けたい理由・子どもの学区を変えたくない
・せっかく購入し返済を続けたマイホーム。住めなくなるのは無念。
・妻と子ども3人、両親との7人暮らしで賃貸でも家賃(賃料)は高額が予想される。
残債:3,500万円

東京都大山様の事例詳細を見る

リースバック事例戸田様

兵庫県戸田様

家業を継承するも売上げ落ち込み…
結果:リースバックで家業の継続叶う
兵庫県神戸市 戸田様(仮名)55歳

自営業収入減少リースバック

建物種別店舗付き住宅
原   因収入減
交渉債権者整理回収機構
緊 急 度★★★★★(滞納6ヶ月以上)
住み続けたい理由・本物件の場所で家業の生花業の営業を続けたい。
残債:5,600万円

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リースバック事例吉川様

大阪府吉川様

自身も病気の中奥様が痴呆症に。多重債務に陥る
結果:転居困難もリースバックで解決
大阪府堺市 吉川様(仮名)65歳

多重債務介護リースバック

建物種別戸建
原   因多重債務
交渉債権者住宅金融支援機構
緊 急 度★★☆☆☆(滞納:期限の利益の喪失)
住み続けたい理由・奥様が痴呆症。ご本人も透析通院中で、通院圏内の賃貸探しが必要。
・貯蓄無く、賃貸にあたっての諸費用などを用意する事が困難。
残債:1,500万円

大阪府吉川様の事例詳細を見る

リースバック事例岡田様

千葉県岡田様

多重債務で滞納6回。競売申立に正月も怯えて過ごす…
結果:弁護士介入で破産免責、今の家に住み続ける希望まで叶う
千葉県八街市 岡田様(仮名)48歳

多重債務税金滞納差押え競売リースバック

建物種別戸建
原   因多重債務
交渉債権者住宅金融支援機構・某市役所納税課
緊 急 度★★★☆☆(滞納6回目)
住み続けたい理由・愛着もあり我が家にそのまま住み続けたい
・多重債務の生活苦の状況も考え引っ越し経費を用意する事が困難。
残債:2,600万円

千葉県岡田様の事例詳細を見る

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この他にも様々なケースのリースバック事例があります。あなたの現状と比較してみましょう。

任意売却で自宅をリースバックしてそのまま住み続ける

住宅ローンが払えない人の体験談と払えない場合の対策

ご相談いただいたお客様の声

相談員
相談スタッフ
住み続けたい願いをご相談いただいた方々からのお便りをご紹介致します。皆様気持ちを新たにされ、前向きに再スタートされています。
京都市小栗様
京都市 小栗様

諦めかけたが
スピーディーにリースバックがまとまった。

2018年2月 京都府京都市 小栗様(仮名)
「あきらめずに一緒にがんばってみましょうと声をかけて頂き」

頂いたお手紙

京都市小倉様のお手紙を見る

兵庫県川辺様
兵庫県 川辺様

優しさに感謝
今の家に住み続けられた

2019年2月 大阪府大阪市 石山様(仮名)
「この家に住み続けることが出来たのは、石田さんのおかげです」

頂いたお手紙

大阪府石山様のお手紙を見る

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この他にも沢山の方々からお便りを頂いております。

任意売却 相談者の声(口コミ・評判)

リースバックのQ&Aよくある質問

Q1.リースバックをしたいのですがどうしたら良いですか?

A.私たちエイミックスの無料相談窓口からご依頼ください。

ご希望でしたら、詳しい状況をお伺いさせて頂き、いまお住いのご自宅の査定など進めさせてもらいます。なお、ご自宅にお伺いしてのご面談、自宅の査定は一切無料です。相談員の交通費などを請求することはございませんので、ご安心ください。

お話はエイミックスの各地相談室でも可能ですが、ご自宅の状況も拝見する必要がありますので、別途で結構ですのでお伺いする機会もお作りいただくこととなります。

Q2.他社で任意売却の場合のリースバックが断られたのですが

A.住宅ローンの滞納など、返済ができない状況でのリースバックをお断りしているところは多くございます。大手業者様などでも多い事例です。リースバックの専門であっても住宅ローンの問題を抱えた場合「任意売却」などの手法をとる必要があるのですが、これには経験とノウハウが必要な、極めて専門的なところが求められるからなのです。

私たち全国住宅ローン返済相談センターエイミックスは、この任意売却を専門に15年のノウハウを蓄積した専門会社です。住宅ローンにお困りの方の問題解決に特化した専門家ですので、任意売却でのリースバックならぜひお任せください。

Q3.差し押さえられた状態なのですがこの状況でも可能ですか?

A.先述の質問と同じく、お断りするところも多い状況ですが、私たちは任意売却専門会社ですので、その状況からのご相談もお受けしております。まずは無料相談窓口からご相談ください。

Q4.リースバックが出来ないことはありますか?

A.投資家などにご自宅(不動産)を購入いただく形になりますので、いまお住いのご自宅(不動産)の状態、地域などにより買い手が見つからないという状況もあります。

また、私たちにご依頼頂いた場合ですがご相談者様の生活再建を第一に考え、リースバック以外の選択肢をおすすめする場合もあります。ご相談者様の状況によっては、払えなくなっていた住宅ローンの額よりも高い賃料設定になってしまうケースも有り、その場合はなんのためのリースバックかわからないということになりますし、またそこまでいかなくとも、今後の生活を安定して送っていただくためには売却をお勧めすることもございます。

Q5.家の名義はどうなるのですか?

A.そのままお住まいいただけるのがリースバックの魅力ですが、売却して、賃貸としてお住まいいただくことになりますので、いまお住いの自宅(不動産)の名義は購入した方の名義に変わります。ただ、条件によっては買い戻すことが可能ですので、買い戻された場合は名義は変わることとなります。

リースバックのまとめ

様々なご事情がある場合もそのまま今の家に住み続けることができる「リースバック」ご理解いただけましたか?では、このページでお話したことをまとめておきましょう。

まとめ

  • リースバックは今の家にそのまま住み続ける方法。
  • 任意売却とリースバックの組み合わせで住み続けられる。
  • リースバックの流れは、売却した相手と賃貸契約を結ぶ流れ。
  • 引っ越ししなくていいメリットもあるがデメリットもある。
  • 離婚時に住み続ける場合もリースバックが利用できる場合がある。
  • 多くの方が不動産のリースバックと任意売却で問題を解決している。

任意売却とリースバックはエイミックスへ

リースバックを取り扱う業者は大手企業を含め数多くありますが、任意売却と共に行うリースバックは、経験と知識、債権者との関係、その他専門家とのネットワークなどが必要な難度の高い方法となります。

私たちエイミックスは、全国住宅ローン返済相談センターとして「任意売却」に特化した活動を続け15年の実績がございます。多くのお客様からご相談をいただき、解決してきた任意売却の専門相談員があなたの問題に個別にご対応させていただきます。

今、様々な事情で住宅ローンの問題を抱えていらっしゃる方々、ぜひお気軽に私たちにご相談ください。

ご相談は無料ですし、全国に相談室も設けております。もちろんご自宅へも喜んでまいります。

ぜひご相談をお待ちしております。今すぐ対応致します。

相談員
相談スタッフ
大手業者では住宅ローンの滞納中など、支払いが厳しくなった状態での「リースバック」が断られたという方。
ご安心ください。私たちは経験豊富な専門会社。滞納中でも差し押さえられていても、もちろん解決までしっかりとサポート致します。
  • ・住宅ローンがもう払えないけど住み続けたい
  • ・税金の滞納で…
  • ・すでに差押えが入っていて…
こんな場合でもご相談ください!

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内容によってはエイミックスの法律の専門家である弁護士や司法書士の同席の無料相談も受けられます。

ご相談に一切料金は発生致しません。

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リースバックのメリット・デメリット

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リースバック(英語: Leaseback)は「セール・アンド・リースバック」(英語: sale-and-leaseback)とも呼ばれ、固定資産に相当するものを他に売って、そこからリースするという金融取引をいう。”

出典:「リースバック」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月06日 (水) 17:00 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/リースバック

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