資産が減り続ける個人投資家たちへ「不動産投資で失敗しない為の基礎的な7つのポイント」

低金利の現在、数多ある金融投資商品と同様に、高い利回りの商品として不動産投資する方が増えているようです。不動産投資信託（リート）や不動産小口化商品(任意売却による不動産投資物件)等々様々ですが、考え方の基本は皆同じです。

以下、不動産の投資で失敗しないための基礎的な7つのポイントをあげてみました。

不動産投資で失敗しないための7つのポイント

1.利回りで検討すべし

不動産の利回りは、広告等では「表面利回り」を表示し「利回り○％」とうたっていることが多いようです。

「年間収入÷購入費用」で表される、利回りで、その分子の年間の賃料から「管理費」、「修繕費」、「固定資産税」、（借入を起して購入する場合は借入金利）を引いて、また購入費用のところには、購入する価格に「不動産取得税」、「登録免許税」、「仲介等手数料」、「ローン手数料」を足して純粋な「利回り」を計算するべきです。

2.不動産投資は「立地が命」と思うべし

空室率の問題も、賃料が低下する問題も、先々の不動産物件の価格問題も、その立地というものが大きく影響を与えていることはハッキリしています。将来の物件転売も全て立地が命です。その立地の良い悪いを見定める知識、経験は非常に大切です。

3.他の金融商品との違い

他の金融商品との違いは、不動産に対する投資ということもあり、色々ありますが、もっともわかりやすい違いは換金性でしょう。自分が投資している不動産の現金化を考えた場合、その不動産の購入者を見つけて売却しないといけません。これは、不動産投資の換金性については、どうしても低いと言わざるをえないでしょう。ということもあり、不動産投資については、余剰資金等での投資以外はあまり勧められません。

4.賃料の想定は適切か確認

中古物件等で既に入居済みの利回りが確定されている物件であっても、契約時の賃料が、周辺の相場に対して割高で契約していた場合、今の入居者が出た後、普通に考えて賃料を相場までは下げてテナントを募集しなければなりません。この場合、結果として当然、現状よりも利回りは低くなります。中古の物件で既にテナントが入居している場合も、新築物件の想定賃料も、各物件の賃料が高めに設定されていないか注意が必要です。

周辺の実質の賃料相場（「出し値」と「決まり値」＝実質賃料の差が大きいので注意）をよく調べて、利回りを計算致しましょう。

また、賃料保証（いわゆるサブリース契約）をうたっている物件もありますが、この契約は、一般的に３年ごと見直しをしますので、イメージされているような長い期間に渡って賃料保証するものではないのです。また、保証する企業が大手でなければ体力的に実質的な保証は非現実的ものです。

5.「空室率」や将来の「賃料の低下」も当然考慮するべし

賃貸市場の需要と供給のバランスは今後も乱れていくと予想されます。その考えから、常時満室想定での計画は、あまりに非現実的と言えます。先々に賃料が下がることを見込んだ将来の収支を想定しておきましょう。

6.耐震基準値をクリアーしているかを確認すべし

外資系企業が日本の不動産投資をする場合、新耐震基準の制定後に建てられた物件かどうか、漏らさずに考慮に入れます。つまり国内で過去に発生した震災クラスの地震が起きた時に、不動産の価値が大きく変動するリスクをはなから考慮に入れているのです。建物の耐震性はどうか？管理や修繕の状態は？また老朽化の程度も当然考慮に入れるべきです。

7.情報開示の必要性

投資用不動産を購入する際は、その不動産物件の「賃借人の信用情報」、「賃貸借契約の内容」、「建物の管理契約（規約）内容」、「賃料の過去の推移」や「修繕計画内容」そして「周辺の実際の賃料相場の情報」などの情報を収集し初めて検討開始できるものです。これらの情報が開示されない、またはしようとしない不動産（投資商品）の購入は勧められません。

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