ペアローンで購入した家が離婚で負債に。オーバーローン問題の解決策
任意売却 / 離婚
共働きの「パワーカップル」がペアローンで高額なタワーマンションを購入するスタイルは、2026年現在も一般的です。しかし、断続的な金利上昇に伴う返済額の増加や、将来的な金利先高感を受け、人生の転機において「住宅ローンの返済負担」に直面し、弊社へご相談いただく世帯が増加しています。
「売却価格よりもローン残高の方が多い（オーバーローン）」状態では、通常の不動産売却は困難です。相手と連絡が取れない、一方が住み続けたいと主張するなど、複雑化しやすいペアローンの問題を、任意売却という手法でどう整理すべきか、実務の視点で詳しく解説します。
1. パワーカップルが陥る「ペアローン」3つの落とし穴
ペアローンは借入額を増やせるメリットがある反面、解消時には単独の収入では支えきれないリスクを孕んでいます。
- 連帯保証のリスク： 多くの場合、互いに相手の債務の「連帯保証人」となっています。これは自身のローン返済に加え、相手の返済が滞った際には、相手方が負っていた債務についても全額を返済する法的義務を負うことを意味します。離婚後であっても、金融機関との契約を解消しない限りこの義務は消滅せず、将来的に一人の収入で二名分の返済責任を負うリスクを孕んでいます。
- オーバーローンの常態化： フルローンや諸経費込みで組んでいる場合、購入から数年は売却しても借金が残る「債務超過」の状態になりがちです。地価の上昇局面でも、手数料や税金を考慮すると手残りが出ないケースは少なくありません。
- 名義変更の制限： 住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）には通常、無断での所有権移転を禁止する特約があります。銀行の承諾なく所有権や債務者の名義を変えることは契約違反とみなされ、借入金の一括返済を求められる重大なリスクとなります。名義変更を希望する場合は、単独名義への借り換え審査などが必須となります。
2. 離婚時の売却を阻む「オーバーローン」の壁
離婚にあたり「家を売ってスッキリしたい」と考えても、多くのペアローン世帯がここでつまずきます。
通常、家を売るには住宅ローンを全額返済して「抵当権」を抹消する必要があります。しかし、売却代金や手持ちの貯蓄で補填できない場合、原則として銀行は抵当権の抹消を認めません。このまま放置すると、やがて返済が滞り、強制的な競売へと進んでしまう恐れがあります。こうした事態を回避するための解決策が「任意売却」です。
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3. 任意売却なら「手出し資金」を抑えた売却協議が可能
任意売却は、銀行（債権者）の同意を得ることで、ローンが残る状態（オーバーローン）のまま抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する実務です。
- 残債の返済交渉： 売却後に残った債務は、法的には一括返済が求められます。しかし実務上は、現在の収支状況に応じた「生活を圧迫しない範囲での分割返済」について、債権者やサービサー（債権回収会社）と協議を行うことが可能です。※個別の状況により、生活再建を優先した柔軟な対応が検討されるのが一般的です。
- 共有者間の調整： 「相手と直接話したくない」「意見が合わない」という場合も、専門スタッフが第三者の媒介者として間に入り、経済的なメリット・デメリットを整理することで、円滑な意思確認をサポートします。
- リースバックの検討： 住宅ローンの全額返済が難しい場合でも、債権者の承諾が得られれば、投資家等に買い取ってもらい、賃借人として住み続ける「リースバック」を選択できる可能性があります。ただし、家賃設定や買い取り価格の条件を慎重に精査する必要があります。
4. 【解決事例】ペアローン破綻から再スタートしたB様夫妻
都内タワーマンション（ペアローン8,000万円）B様夫妻
相談時の状況：
30代の共働き夫婦。離婚が決まったものの、査定額は7,000万円。売却しても1,000万円の借金が残る見込みでした。夫は先行きの見えない不安に、妻は連帯保証から外れられない焦燥感にさいなまれていました。
エイミックスの対応
金融機関に対し、現在の収支状況から一括返済が不可能であること、放置すれば競売に至るリスクがあることを説明。任意売却の承諾を得た上で、売却後の残債についても無理のない分割返済計画を提示し、合意を取り付けました。
結果
市場価格に近い金額で成約。共有名義という法的・物理的な拘束から解放され、それぞれが新しい生活へ踏み出すことができました。売却後の残債支払いは続いていますが、生活を脅かさない範囲での返済計画により、精神的な平穏を取り戻されています。
5. 離婚とペアローンに関する「よくある質問（FAQ）」
- Q. 相手が売却に反対している場合でも、任意売却はできますか？
- 不動産の売却には共有者全員の同意が法律上必要です。しかし、放置して競売になれば、市場価格より安く売却される、連帯保証債務がより多く残るなど、双方が大きな不利益を被ります。私たちが客観的なデータに基づき解決策を提示することで、合意に至るケースが多くあります。
- Q. 任意売却後、残った借金はどうなりますか？
- 残った債務（残債）は消滅しませんが、一括返済が困難な事情を債権者に示し、生活状況に応じた分割返済の協議を行います。実務上は、生活再建を阻害しない範囲での支払いが認められることが一般的です。
- Q. 離婚後、一方が住み続けながらペアローンを解消できますか？
- 住み続ける側が単独で全額を借り換えることができれば可能ですが、収入合算ができないため審査は厳しくなります。借り換えが難しい場合、リースバックを活用して一度売却し、賃借人として住み続ける手法が現実的な解決策となるケースがあります。※ただし債権者の同意が必要です。
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士
ペアローンの解消は、法律・金融・不動産の知識が複雑に絡み合う領域です。感情的な対立も起こりやすいため、不動産取引の専門家を介すことが、負担の少ない解決への近道になります。離婚という大きな転機に、お金の問題でこれ以上疲弊しないよう、私たちが全力でサポートいたします。
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