相続した空き家にローンや差し押さえが！「負の遺産」を清算する出口戦略

1. その空き家は「資産」か「負債」か？現状の把握

まずは、その家がプラスの財産なのか、マイナスの財産なのかを冷静に判断する必要があります。

• 住宅ローンの名義と残高： 親が完済したと思っていたローンが実は残っていた、というケースは少なくありません。
• 税金の滞納状況： 登記簿謄本を確認し、国税や地方自治体による「差押」の記載がないかチェックしてください。
• 連帯保証人の有無： あなた自身がそのローンの連帯保証人になっていた場合、相続放棄をしても返済義務は消えません。

2. 「相続放棄」か「任意売却」か、出口戦略の比較

負債がある場合、主に2つの選択肢がありますが、それぞれに法的な注意点があります。

3. なぜ「負の不動産（負動産）」には任意売却が有効なのか

ローンや差し押さえがある空き家は、通常の方法では売却できません。債権者の同意を得て、差し押さえを解除してもらう「任意売却」は、競売を回避し再出発を図るための有力な解決策です。

• オーバーローンでも売却可能： 売却価格が残債を下回っていても、金融機関の承諾を得て抵当権を抹消し、売却が可能です。
• 差し押さえの解除交渉： 滞納している税金がある場合、売却代金からの配分を自治体と交渉し、差し押さえを解除してもらう実務を行います。
• 権利関係の整理： 相続登記が未了の場合や共有名義でも、専門家が間に入ることで円滑に売却スキームを構築できます。

4. 放置が「大きな損失」を招く理由

「どうすればいいか分からない」と放置することだけは避けてください。

時間が経つほど遅延損害金は膨らみ、空き家は劣化して売却価格が下がります。さらに、相続登記の義務化により、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となります。任意売却を行う際にも、亡くなった方から相続人への名義変更（相続登記）は必須のプロセスとなるため、早めの着手が鍵となります。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士

相続不動産に負債がある場合、「相続放棄で解決」と考えがちですが、占有状況による保存義務や連帯保証の問題など、慎重な判断が求められます。特に任意売却は「相続登記」との並行作業が不可欠です。私たちは法律・実務の両面から、ご家族にとって最善の出口を診断いたします。