共有持分の任意売却｜親族間のトラブル解決とオーバーローンを解消し再出発する方法
任意売却 / 連帯債務・連帯保証人
「兄が住宅ローンを滞納しているが、住んでいる私は家を売りたくない」
「離婚した元夫と共有名義だが、連絡が取れず任意売却が進められない」
2026年、相続登記の義務化や金利上昇を背景に、こうした「共有持分」にまつわる住宅ローン問題が深刻化しています。
不動産を共有している場合、全員の同意がなければ家全体を売却することはできません。しかし、放置すれば「競売」にかかり、共有者全員が家を追われる最悪の結末を招きます。
共有者間の「温度差」を埋め、全員が前を向ける再出発のプランを、任意売却の専門的な視点から解説します。
1. 共有持分における「全員同意」の壁と2026年のリスク
法律上、不動産全体を売却するには、持分を持っている人全員の承諾が必要です。たとえ1%でも名義を持っている人が反対すれば、通常の売却は成立しません。
① 「居住者」と「債務者」の対立
よくあるのは、家を出た主債務者（夫や兄弟）が「払えないから売りたい」と言い、残った居住者（妻や親）が「生活の場を失いたくない」と拒否するケースです。2026年の金利上昇は、こうした家庭内の対立をより先鋭化させています。
② 共有者も「連帯保証」している恐怖
共有名義の場合、お互いが「連帯保証人」になっていることがほとんどです。一人が滞納すれば、もう一人の財産や給与も差し押さえの対象になります。「反対して住み続けること」が、結果的に自分自身の生活破綻を招くリスクを正しく理解する必要があります。
2. 共有トラブルを解決するための3つの選択肢
エイミックスでは、状況に合わせて以下の「解決への道筋」をご提案しています。
| 解決方法 | 内容 | メリット |
|---|---|---|
| 不動産全体の任意売却 | 共有者全員の同意を得て、1軒の家として売却 | 最も市場価値に近く売れ、売却後の残債を最小限に抑えられる |
| 持分のみの売却 | 自分の権利（持分）だけを専門業者へ売却 | 他の共有者の同意が不要。借金問題から即座に離脱が可能 |
| 親族間での買い取り | 住み続けたい共有者が、相手の持分を買い取る | 住環境を変えずに済む。※ただし融資審査が非常に厳しい |
3. なぜ「専門家の介入」が解決の鍵となるのか
親族間では感情が先行し、「過去のしこり」が原因で話し合いが止まりがちです。そこにエイミックスのような第三者が入ることで、客観的な事実に基づいた解決が期待できます。
- 競売のデメリットを共有：「このまま拒否し続けると、数ヶ月後には競売により強制退去となる」という現実を双方に伝えます。
- 法的・経済的リスクの整理：「一人の滞納が全員の差し押さえに繋がる」という事実を専門家の立場から冷静に明示します。
- 再出発の支援：「引越し先への不安」が反対の理由であれば、次の住まい探しまで含めたトータルサポートを提示します。
4. 【解決事例】絶縁状態の兄弟。専門家の仲裁で競売を回避したG様
10年以上会っていない弟の同意を取り付け、実家を売却
【相談時の状況】G様（50代・男性）
※画像はイメージです
相続した実家で一人暮らしをしていたG様。収入減によりローンを滞納しましたが、実家は弟様との共有名義。弟様とは遺産相続時のトラブルで長年絶縁状態でした。「今さら頼めない」と諦めかけていましたが、競売の通知が届き、再出発のためにエイミックスへ相談されました。
【エイミックスの対応】
相談員が遠方に住む弟様を訪問し、不動産実務の観点から現状を整理してお伝えしました。「このまま競売になれば、共有者である弟様にも連帯保証債務の影響が出る」という客観的なリスクを資料と共に説明。G様の再出発に向けた意向を橋渡しする形で調整を重ねた結果、売却への同意をいただくことができました。
【結果】競売を回避し、弟様との懸案も解消
任意売却が成立し、G様は新たな賃貸住宅へ転居。弟様も自身の給与差し押さえなどのリスクを回避でき、長年の実家問題を解決することができました。
5. FAQ：共有持分の解決に関するよくある質問
- Q. 自分の持分だけ売る場合、他の共有者に通知はいきますか？
- 法律上は自分の持分のみであれば承諾なしで売却可能ですが、所有権の移転登記が行われるため、いずれ知られることになります。また、買主となる業者から他の共有者へ連絡がいくことが一般的ですので、事前の相談が望ましいです。
- Q. 共有名義人が任意売却に反対している場合はどうなりますか？
- 私たち専門相談員が第三者の立場から、競売になった際のリスク（連帯保証債務の請求や信用情報への影響など）を中立的な事実として解説いたします。親族間では感情的になりやすいお話も、実務上の不利益を可視化して共有することで、円満な解決（売却への同意）に至る可能性が大きく高まります。
※ また、金銭消費貸借契約の種類（連帯保証か連帯債務か）によってもリスクの現れ方が異なるため、詳細な契約書の確認も含めアドバイスいたします。
この記事の監修・相談回答
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
共有名義のトラブルは、当事者同士では解決できないほど感情がもつれていることが少なくありません。私たちは不動産のプロとしてだけでなく、中立な第三者として穏やかな再出発に向けた道筋を提示します。親族に言えない悩み、反対される不安、すべて私たちにご相談ください。
