半年以上売れない空き家の原因は？不動産業者が教えない「売れ残りの正体」と即効性の解決策

売れ残っている空き家と悩む所有者 — 「媒介契約を結んで3ヶ月以上、内覧すら入らない」なら、戦略の根本的な見直しが必要です。

「売りに出して半年経つのに、問い合わせすらない」「不動産屋からは『値下げしましょう』としか言われない」
こうした状況に陥っている空き家所有者の方は少なくありません。しかし、ただ価格を下げるだけでは解決しない「売れ残りの真実」がそこには隠されています。放置が長引けば、管理コストや賠償リスクだけが膨らんでいきます。この記事では、プロの視点から「売れない本当の理由」を解明します。

1. 価格設定が「市場」ではなく「自分の都合」になっている

最も多い原因は、価格設定が市場相場から乖離していることです。特に以下のようなケースに心当たりはありませんか？

「ローン残債」を基準に価格を決めている： 「あと〇〇万円返さないといけないから、この価格以下では売れない」という理論は、買い手には一切関係ありません。
思い入れが価格に乗っている： 「親が大事にしていた家だから」と高めに設定してしまうケースです。

相場を無視した価格設定は、ポータルサイトで「新着物件」としての賞味期限を早々に切らし、情報を埋もれさせてしまいます。

2. 不動産会社による「囲い込み」の疑い

不動産会社が自社で「売り手」と「買い手」両方から手数料を得ようとする（両手取引）ために、他社からの紹介を遮断する「囲い込み」が行われている懸念があります。媒介契約締結時に交付される「登録証明書」記載のIDで、レインズ上の取引状態が「公開中」になっているか確認することをお勧めします。

他社から内覧の希望があっても「現在商談中です」と嘘をついて断る。
レインズ（指定流通機構）に登録されているが、実際には機能していない。

もし、専任媒介契約を結んでいるのに活動報告が不透明、あるいは内覧が極端に少ない場合は、このリスクを疑うべきです。

3. 「空き家特有」の負の第一印象（インプレッション）

空き家は住んでいる家よりも劣化が早く進みます。内覧時に以下のポイントがクリアできていないと、買い手は即座に購入対象から外します。

「空き家特有の臭い」： 排水トラップの封水が切れ、下水の臭いが立ち込めている。
庭木・雑草の放置： 「管理が大変そうだ」というネガティブな印象を与える。
「管理不全空家」への指定リスク： 2023年の改正法で新設された「管理不全空家」に指定され、自治体から改善の勧告を受けると、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がります。こうした法的リスクがある物件は、買い手から敬遠される決定的な要因となります。

4. 解決策：一般仲介で売れないなら「出口」を変える

一般的なポータルサイトに載せて待つだけの「仲介」で売れない物件には、別の戦略が必要です。

① 「任意売却」による債務清算

「ローン残債が多くて価格が下げられない」という場合、債権者（銀行等）の合意を得て市場相場で売却する任意売却という選択肢があります。仲介手数料などの諸費用を売却代金から配分できるため、（※物件の状況により一部費用が発生する場合もありますが）原則として売却代金の中から諸費用を清算できるため、手持ちの現金を抑えての整理が可能です（※残債の返済計画については別途協議が必要です）。