空き家放置の損害賠償リスク！屋根瓦の落下や倒壊で数千万円の支払いも？

1. 逃げられない「工作物責任」と「無過失責任」

空き家の管理不足で他人に損害を与えた場合、民法第717条（土地の工作物責任）が適用されます。ここで重要なのは、建物や塀の設置・保存に「瑕疵（欠陥）」があった場合、所有者はたとえ自分に過失（落ち度）がなくても賠償責任を負うという点です。

• 「保存の瑕疵」とは： 空き家が老朽化し、通常備えるべき安全性を欠いている状態そのものを指します。「放置して危険な状態にある」こと自体が、法的には瑕疵とみなされやすいため、所有者の責任は非常に重くなります。
• 無過失責任の重さ： 管理を委託していたとしても、最終的な所有者は「自分は悪くない」という主張で責任を免れることはできません。

2. 賠償額は「2億円」にのぼるケースも

空き家放置による被害は、個人の資産では到底払いきれないほどの高額賠償に繋がります。

3. 【法改正】固定資産税が6倍になる対象が拡大

2023年12月施行の改正法により、税制上のペナルティもより早期に科されるようになりました。これまでは倒壊寸前の「特定空家」のみが対象でしたが、現在はその前段階である「管理不全空家」も対象です。

• 管理不全空家への指定： 窓が割れている、雑草が繁茂しているなど、放置すれば「特定空家」になる恐れがある物件が指定されます。
• 住宅用地特例の解除： 自治体の勧告に従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除されます。これにより、実質的な税負担が更地と同等の最大6倍になる可能性があります。

4. ローンや差押えがあっても、手放す方法はあります

「壊したいが解体費用がない」「住宅ローンが残っていて売れない」といった事情で放置せざるを得ないケースこそ、私たちの出番です。負債が残っている空き家でも、任意売却という手法を活用すれば、持ち出し資金なしで売却し、将来の賠償リスクを完全に遮断することができます。

監修

細貝 和弘（ほそがい かずひろ）

宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士

空き家問題は、もはや「放置していても損はしない」時代ではありません。賠償問題は、あなたの預貯金や今の生活すべてを奪いかねない破壊力を持っています。法改正によって自治体の目も厳しくなっている今、リスクが現実になる前に専門家へご相談ください。