住宅ローン返済ができずにいると訪れる「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」とは？

　　　　　　　　　　　　　　　　　

督促が長く続いていたある日、届いた通知を見るとこの「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」という言葉が書かれており、不安をおぼえて相談窓口に連絡をくださる方も多くいらっしゃいます。

たしかに、用語をご存じない方が見てもなにやら不安になるには十分な言葉ですが、そのように感じてくださるのが正解です。
これはいわば住宅ローンの滞納を続けていると迎える大きな節目となる大きな局面を迎えたということなのです。

１．期限の利益の喪失とは？

期限の利益とは？

民法136条で定められた「期限の利益（きげんのりえき）」とは、期限の到来までは債務を履行しなくてもよい、という債務者の利益のことです。簡単に言うと、自宅など不動産の購入資金は高額なものになりますので、それを分割で返済できる権利です。

期限の利益を失うと

期限の利益は、債務を弁済出来なくなりそうな場合を想定しており、債務者がその様な状況になってしまった時に「期限の利益（きげんのりえき）」を「喪失（そうしつ）」する…こととなります。それが「期限の利益喪失事由（きげんのりえきそうしつじゆう）」と言います。
こちらも分かりやすく言うと、分割返済の権利を失うこととなり、残りの債務を一括で返済することが求められる状態です。
※これらについて定められたのが、民法137条の「期限の利益の喪失」と言います。※略して「期失（きしつ）」と表現することもあります。

「期限の利益の喪失」を迎えた債務者は、残債務の弁済の期限が到来することになり、直ぐに残債務を全額弁済しなくてはならない状況になりますので、逆に言うと、この場合においてようやく本当の事故扱いとなり「任意売却」が出来るのです。

２.「期限の利益の喪失」してからの流れ

通常、住宅ローンの支払を1ヶ月ほど遅れるくらいなら電話もかかってこず、あったとしても「入金確認が出来ていないのですが」位の軽い督促程度のものですが、3ヶ月を過ぎる頃になると、さすがに銀行の融資窓口の担当者は躍起になり「このままでは期限の利益を喪失して代位弁済になりますよ」と電話連絡やお手紙が届くことになります。

住宅ローンの一括返済！

期限の利益を喪失するということは、今まで受けていた分割返済する権利を失ったということになります。ですので、このあとは住宅ローンの残りの返済を一括で返済しなければならなくなります。もう、残債務分の資金を借りるなどして用意するか、今の自宅を売却して返済に充てるか、それしか道は無くなるのです。

保証会社の代位弁済

この時点で借り入れしていた銀行から保証会社に代位弁済が行われます。保証会社は債務者が払えなくなったときに債務者に変わって銀行に支払い、以降は保証会社が債権者となって、あなたに返済を求めるのです。この代位弁済が行われると、返済ができないと、競売に向けた手続きを保証会社は進めていきます。

競売が進む

ある日裁判所から「競売開始決定通知書」が届くと、いよいよ競売に向け手続きが進みます。その後裁判所の執行官がご自宅を現地調査に来たり、その後競売の情報が公開されると、不動産業者が近所を調査に来るなどして近所にも知られることとなります。また、競売が始まったときの価格は、一般に売却する市場価格の約5割から6割り程度の価格になるのが平均的で、残債をすべて返済するには程遠い金額になることが多いのです。

最終的には強制退去

競売が進み最終的に落札となると、もうご自宅は新しい所有者のものとなります。期限までに明け渡しをしないと強制的に退去を求められ、それを拒むと不法占拠となり、処罰を受けることとなってしまいます。

３．競売を避けるために

任意売却という方法で回避できます。

家を手放すことにはなりますが、競売で強制的に売却されてしまっては、残る債務の金額も多くなりますし、その返済方法も一括で返すほかありません。任意売却という方法では、同じく家を手放す選択しなくてはいけませんが、自身の意志で行う売却方法ですので、価格も債権者との交渉で市場価格に近い高値で開始できますし、万が一、残債が残る結果となっても、交渉により残債務の圧縮や、無理のない金額（例えば月1万円ずつなど）での分割の返済も認められるのです。

まずはお気軽にご相談ください

競売をストップし、任意売却するのはいつでも出来るわけではありません。当然ながら期限がある方法です。また、取り組みをはじめるのは早ければ早いほど、色々な手立てが出来ますし、交渉時間も多くなり、より有利になります。いま、あなたが滞納を続けている状況なら、どんな状況でも悩まずすぐにご相談ください。相談は無料ですので、まずはお話をお聞かせください。きっと力になれると思います。

参考資料

”期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）
次の場合には、債務者は期限の利益を主張することができない（137条）。
債務者が破産手続開始の決定を受けたとき（1号）
ただし、破産法103条3項により債務者が破産手続開始の決定を受けたときは弁済期が到来したものとみなすとの特則があるため、この規定については適用の余地はない。民法では「債務者は期限の利益を主張することができない」と当事者間での抗弁の問題としているが、破産法では当事者間での主張とは関係なく債務者に破産手続開始の決定があれば当然に弁済期が到来するものとしている。
債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき
債務者の故意・過失を問わない。
債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき
以上は債権者による権利の実現が困難となることから民法上において特に定められた期限の利益の喪失事由である。これら以外にも債務者が他債権者から差押えを受けた場合や割賦払債務の弁済を一回でも怠った場合など、一定の事由が生じた場合につき期限の利益を喪失することを内容とする期限利益喪失約款が当事者間で特約で結ばれることも多い。”

出典：「期限の利益の喪失」『フリー百科事典　ウィキペディア日本語版』2019年2月07日 (木) 17:50　UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/期限/#期限の利益の喪失

”民法第136条（期限の利益及びその放棄）
条文
第136条
1.期限は、債務者の利益のために定めたものと推定する。
2.期限の利益は、放棄することができる。ただし、これによって相手方の利益を害することはできない。”

出典：「民法第136条」『ウィキブックス 日本語版』2020年2月20日 (木) 12:50　UTC、URL: https://ja.wikibooks.org/wiki/民法第136条

”民法第137条（期限の利益の喪失）
条文
第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
一 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
三 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。”

出典：「民法第137条」『ウィキブックス 日本語版』2020年2月20日 (木) 13:00　UTC、URL: https://ja.wikibooks.org/wiki/民法第137条