固定資産税を滞納したら？ – 差し押さえられたら売却はできるのか

　　　　　　　　　　　　　　　　　

家を持っていると必ずかかってくる税金が固定資産税（こていしさんぜい）です。毎年1月1日時点で不動産を所有していると必ず固定資産税がかかり、だいたい4月から6月ごろに請求書が届きます。そして、全額一括か年4回の分割払いで支払う流れになります。

そして、この固定資産税を滞納すると、家は役所に差押られてしまい、最終的には強制的に売却される「公売（こうばい）」にかけられてしまう可能性がありますので、まず大原則として、固定資産税は滞納してはいけない支払いです。

仮に、固定資産税を数年以上滞納してしまうと、延滞金が延滞金を呼んでにっちもさっちもいかなくなって困り果てることになります。固定資産税を払えないということはもう家を持ち続けることは経済的に不可能だということになるのです。

固定資産税の滞納は延滞税も高く、将来的に自己破産したとしても他の債務とは違い免責されることはありません。ですので、公売になり、強制的に債務が多く残る「公売」避け、出来るだけ高額で売却出来る可能性もあり、残債についての心配が少なくなる解決方法である任意売却を考えていただくのが得策です。

税金滞納分は生きている限り一生逃れられない重い負債です。また、任意売却するにも専門業者でしか対応できないノウハウが必要になります。滞納が長く続いている方は、できるだけ早期に任意売却をご相談いただきたいと思います。

1.固定資産税を滞納するとどうなる？

まず、固定資産税を滞納するとどうなっていくのか？からお話ししましょう。

滞納をはじめると「督促状」や「催告書」が届きます。固定資産税の納期限を過ぎても払い込みが無い場合には、まず役所は20日以内に督促状を送付することになっています。

督促状の内容は、

• ◎滞納1ヵ月以内で年2.9%、それ以降は年9.2%の延滞金がかかる
• ◎10日以内に払い込まないと滞納処分として財産を差し押さえる

という内容が記載され送られてきます。

2.滞納分にかかる延滞税とは？

固定資産税の滞納分にかかる延滞税を甘く見てはいけません。

上記の通り

• ◎滞納1ヵ月以内で年2.9％
• ◎それを超えると年利9.2％

のかなりの延滞税がかかり続けます。(少し前までは年利14.6％！！でした。)

年利9.2％は安い金利ではありません。

そもそも固定資産税自体が高額で毎年かかってくる上に、さらに年間で1割近くが増えていくことになります。

その結果、固定資産税を長期間滞納してしまうと延滞税を払うだけでもアップアップになってしまいます。

3.督促から10日以内に払わなかったら？

督促状から10日以内に固定資産税を払い込まなかった場合、役所は財産の差し押さえが実行できるようになります。これを税金の滞納処分といいます。

税金の滞納処分は金融機関などの民間の貸金業者からの差し押さえとは違い、裁判所に申立てることなくいきなり行政処分としての差し押さえが実行できるという恐ろしいものです。

役所ということもあり、多少は大目に見て見逃してくれるだろう・・・などと甘く考えている人もいますが、見逃してくれることは絶対にありません。

4.義理人情で待ってくれるって本当？

個人的な気持ちで払込を待ってくれることはまずありません。

役所にも義理人情があるのできちんと「誠実」に話せば税金納付も待ってくれるという噂や都市伝説がまことしやかにささやかれています。

これはある意味間違ってはいません。しかし役所の職員が個人的な気持ちや同上で固定資産税の納付を待ってくれるということは、しつこいようですが絶対にないと考えて間違いありません。

ここでいう「誠実」な意思というのは、他の支払いよりも少しでも税金の納付を優先する意思があるという意味です。

なのでいくら低姿勢に丁寧にお願しても実際に他の債務の支払いを優先していれば誠実な意思があるとは認めてもらえない可能性があります。

態度の問題ではなく行動の問題だということです。

5.役所が家を差し押さえておくのは何故？！

役所は何のために家を差し押さえるのでしょうか？それはズバリ勝手に家を売却されないようにする為です。

固定資産税が払えなくなったということはそのうち住宅ローンも払えなくなる可能性があると考えます。

そして資金繰りに行き詰った所有者が家を任意売却しようとする可能性を予測できます。

もし家の所有者が任意売却するのであれば、その時までに差押登記しておくことで、任意売却の売却代金の中から差押解除料を回収できることになります。

そこで、勝手に逃げられないように固定資産税の滞納があればとりあえず差押登記しておこうということになるのです。

6.預金口座や給料が差し押さえられる？！

住宅ローンが残っている場合には固定資産税を滞納して家が差し押さえられたとしても、上記のような理由からすぐに競売(公売)にかけられるケースはあまりありません。

それよりももっと取り立てが簡単な、

• ◎銀行の預金口座の差し押さえ
• ◎勤務先の給料の差し押さえ

が行われます。

役所の場合は、会社から税金関係の書類が出されているので、簡単に個人の勤務先や銀行口座などを特定して差し押さえ手続きを取れるからです。これをされるともうどうしようもありません。

いきなりお金を引き出すことすらできなくなり、役所に話をしにいくしかなくなります。ただし預金にしても給料にしても何の前触れもなく突然差し押さえを受けるわけではありません。

必ず前もって催告書や差押予告書なるものが届いているはずです。

しかし差し押さえを受ける人の多くはそういった書類をきちんと読んでいないことが多いので何の前触れもなくいきなり差し押さえられたと怒る人もいます。

ここでも催告を受けている段階で役所に連絡を取って誠実に対処することが非常に大切になっていきます。

税金滞納について、役所が強制的に差し押さえるのは、ほとんどの場合、税金滞納者から何の連絡もないからです。

役所の立場としては文書による催告だけだと税金滞納者から何の反応も得られないので、次の段階として反応を得るためにやむを得ず差し押さえているというケースがほとんどです。

7.預金や給料を差押さえられる前に

上記の通り、固定資産税を滞納しているにもかかわらず役所ときちんと話し合いや相談が出来ていない場合には、生活の実態をいちいち把握せずに、強制的に差し押さえに踏み切られてしまう可能性があります。

税金滞納を放置していたら、いきなり預貯金の全額が差し押さえられてしまって、このままでは日常生活ができず途方に暮れる…というケースは、実際にも起こっていることです。

役所も、意地悪で差し押さえをしているわけではないので、ここまできてしまったとしても、とにかく早く役所と話をすることが重要です。

そして、固定資産税は家を所有している限り将来にわたってずっと発生するものです。

ですので、将来発生する分どころか、過去に発生した分を払う力がないのであれば、最終的には家を手放さなければ根本的に解決することはありません。

住宅ローンの抵当権もついている場合には、放置して競売にするか任意売却する方法があります。

当然、今後の負担も考えると任意売却がお勧めです。

任意売却の方が高く家を売却できますし、売買代金の中から固定資産税の滞納分が支払われるからです。

競売の場合は滞納している固定資産税がそのまま全部残る可能性がありますので、今後発生する分も含めて固定資産税を払っていけないのであれば、本税と延滞税がどんどん積み上がっていく前に、諦めて売却するほうが将来のためです。

放置しておいても何一ついいことはありません。

ここでの判断が遅れると、一生涯にわたって消えることのない、多額の固定資産税とその延滞税を背負う負担を日々増やしているようなものです。

8.任意売却という解決方法があります

任意売却という売却方法は、住宅ローンなどの債務者が、何らかのご事情でその後に返済することが不可能な状態になった場合でも、公売や競売にもかけられず、自己破産もせず、住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる可能性もある売却方法です。

また、残債が残るいわゆるオーバーローン状態での売却が可能となり、その残債についても、債権者との交渉で、払える範囲での（月1万円程度）で分割返済することも出来るなど、公売や競売のような自身の意志ではなく、強制的に売却される方法とは違い、残債の大きさや返済方法などからも、売却後の生活まで大きく変わる方法と言えるのです。

但し、この任意売却は債権者との交渉など通常の方法よりテクニカルな面が多く、実績やノウハウが大きく成功の鍵となってきます。

そして、ここでお話したような固定資産税の滞納で、差押登記がついてしまった場合は、さらに難しい問題があり、より経験値の高い任意売却専門業者に依頼する必要が出てきます。

9.実際に差押登記がついた場合の任意売却

さて、そうしてついに役所から差押登記がついてしまったという場合には、先述の「任意売却」しようという際に、非常に面倒なことになります。

役所に差押登記を解除してもらわないと買い手に引き渡せないので、最終的に不調に終われば任意売却の成立ができません。

しかし役所としては当然、滞納している固定資産税を全額払い込んでもらわないと差押登記は解除しませんと主張して抵抗してきます。

ここで債務者に支払い能力があれば役所の言う通りに全額を納付して差し押さえを解除してもらえばいいのですが、債務者にお金がない場合は家の売却代金の中から捻出するしかありません。

つまり住宅ローンの債権者と役所とで家の売却代金の配分をめぐって交渉して調整する必要が出てきます。

そしてもし交渉の折り合いがつかない場合には最終的には任意売却できずに競売しか選択肢がなくなってしまう可能性があるのです。

10.不動産に差し押さえがつくとどうなる？

差し押さえされても直ぐに公売される事はない

差し押さえられたら公売がすぐにされると勘違いされている方がいますがそうではありません。

役所や税務署は債務者が勝手に資産処分をできないようにする手続きです。

国や市町村が差し押さえたからと言って即公売にかけるということはあまりないのである程度の時間はあります。

差押登記がつくとDMが来るようになる。

自宅や所有不動産が差し押さえられると、登記事項証明書（登記簿謄本）に「差押」と登記されます。

法務局の不動産登記受付帳という書類を基に差押登記がされた不動産の地番を特定でき不動産の登記事項証明書を取得して所有者を確認して任意売却の案内や金融業者が営業のDMを送付してくるのです。

『大至急ご確認下さい』や『重要』『親展』などの営業の封書が多数来ます。

公売で強制売却も最終的にはなるかもしれません。

前述で述べたように直ちに強制的に売却されてしまうわけではありません。

滞納が延々と続くと役所や国も最終的には公売という手続きを踏んできます。

滞納の期間や金額で公売に進んでいく規定は市区町村や国が案件ごとの個別の判断で決定されていきます。

11.差し押さえられてしまった場合の対処法

差し押さえた役所に返済計画を相談する。

まずは差し押さえてきた役所や税務署に連絡を入れて、会う約束して出向くのが一番です。役所は金融機関や消費者ローンと違って話を聞いてくれます。

現状の生活状況などを正直にお伝えして納税を待ってもらえるように相談してみましょう。

誠意をもって役所や税務署に相談することです。

相談すると大抵の場合は債務者のできる範囲での支払い分割案で応じてくれると思います。

事業者の国税滞納は対応が厳しい。

自営業者など事業を営んでいる方は消費税や所得税といった国税がありますが滞納した場合国税ですので管轄は税務署です。

消費税は預かっている税との認識なので特に対応は厳しいですが延滞税も膨らみますので話し合いをしてみるのが大事です。

12.私たちエイミックスの対応

債務者様と分割協議の場に同行します。

任意売却する場合、私たちエイミックスは債務者様とご一緒に市区町村の税金の窓口や税務署に同行し、分割協議の場に同席します。

分割協議がスムーズに進むよう担当者とすり合わせします。

分割協議がスムーズに進むように、話し合いを纏めて任意売却時に配分できるよう、市区町村の窓口担当者や税務署の担当とすり合わせします。

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