病気・うつ病で住宅ローンが払えない時の対策｜団信適用外の解決策
働き盛りの40代・50代を突如襲う、がん、脳梗塞、そして現代病とも言える「うつ病」などのメンタル不調。2026年現在、住宅ローン返済世帯が直面する大きな課題は、「団体信用生命保険（団信）が適用されないケース」への対応です。
「ローンがなくなるはずだったのに……」と不安を感じる中、無理な返済で生活が破綻する前に検討すべき選択肢があります。病気療養に専念できる環境を整えるための任意売却と、住み慣れた家を離れずに済む解決策を、実務の視点で詳しく解説します。
1. 「団信が下りない」という盲点と返済不能のリスク
多くの人が「大病をすれば住宅ローンはゼロになる」と考えがちですが、実際には特約の要件を満たさないケースが少なくありません。特に以下の状況では、支払いが免除されず、重いローンがそのまま残るリスクがあります。
- 「3大疾病特約」の適用条件： 加入時期や保険商品により基準が異なります。がんと診断されただけで適用されるタイプもあれば、特定の病状（ステージ）や一定期間の就業不能状態を条件とするタイプもあり、注意が必要です。
- 精神疾患の多くが適用外： 一般的な団信では、うつ病や適応障害などの精神疾患は支払い対象外となっていることがほとんどです（※一部の就業不能保障を除く）。
- 高度障害の認定ハードル： 脳梗塞などで以前のように働けなくなったとしても、約款上の「高度障害状態」と認められない限り、免除は受けられません。
2. 住宅ローンのために「命と健康」を削っていませんか？
収入が減少した中で、貯金を切り崩してローンを払い続けることには限界があります。返済を優先するあまり、治療費を削ったり家族の生活が困窮したりしては、本末転倒です。
もし返済によって生活が維持できない状態であれば、それは住まいのあり方を見直すべきサインかもしれません。しかし、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、通常の売却が困難です。そこで有効な選択肢となるのが、債権者の合意を得て進める任意売却です。
3. 任意売却を検討する際のポイントとメリット
- 精神的な負担の軽減： 督促や返済への不安を整理することで、病気療養に専念しやすい心理的環境を整えることができます。
- 生活再建に向けた交渉： 債権者との交渉により、売却代金の中から諸経費の支払いや、例外的に引越し費用等の捻出が認められる場合があります（※債権者の承諾が必要であり、確約されるものではありません）。
- リースバックの検討： 「環境を変えたくない」という場合、自宅売却後も家賃を支払うことで住み続けられる「リースバック」を併用し、療養生活を維持できる場合があります。
4. 【解決事例】うつ病で休職。団信適用外から再生したC様のケース
C様（40代）
相談時の状況
過重労働からうつ病を発症し、休職。傷病手当金だけではペアローンの支払いが厳しく、団信も「精神疾患は対象外」として適用されませんでした。無理な返済が続き、ご家族も心身ともに限界に近い状態でした。
エイミックスの対応
C様の健康状態を最優先し、ご家族や関係者と連携しながらサポート。マンションを任意売却し、売却後に残った債務については、現在の収支状況に基づき、将来的に無理のない範囲で分割返済していく計画を債権者と協議しました。
結果
「返済しなければならない」という強い圧迫感から解放されたことで、療養に集中できる環境が整いました。現在は無理のない賃料の住まいに移り、回復に向けた一歩を踏み出されています。
5. 病気・うつ病と住宅ローンに関するFAQ
- Q. うつ病と診断されたら、住宅ローンは免除されますか？
- 一般的に、精神疾患は団体信用生命保険（団信）の支払い免除対象外となるケースが多いのが現状です。ただし、近年の一部特約（就業不能保障など）では対象となる場合もあるため、まずは保険証券の内容をご確認ください。
- Q. 入院中ですが、任意売却の手続きは進められますか？
- 可能です。ITツールを活用した面談や郵送手続きも活用できますが、契約にはご本人様の明確な意思能力が必要です。入院中の場合は、司法書士が直接面談して意思確認を行うなど、慎重な手続きが必要となります。判断能力が十分でないとみなされる場合は、成年後見制度の利用検討など法的な確認が必要です。
- Q. 任意売却後、残った借金はどうなりますか？
- 売却代金で完済できなかった残債は、金融機関（または債権回収会社）と協議の上、現在の生活状況や収入に見合った無理のない範囲での分割返済に切り替わります。療養中で収入が限られている場合は、その状況を考慮した返済計画が提示される事例もあります。
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士
病気になった時に最も大切なのは、一日も早い回復です。住宅ローンの返済が重荷となり、そのストレスでさらに病状を悪化させてしまうことは避けるべきです。家は将来的に買い直すこともできますが、あなたの健康は代えがききません。まずは現状を整理し、心が軽くなる選択肢を一緒に考えましょう。
病気やメンタル不調による返済不安、一人で抱え込まないでください。
「団信が適用されない」「入院費でローンが払えない」「今の環境で治療を続けたい」
あなたの健康とご家族の生活を最優先した解決策を、専門家がご提案します。
ペアローンで購入した家が離婚で負債に。オーバーローン問題の解決策
共働きの「パワーカップル」がペアローンで高額なタワーマンションを購入するスタイルは、2026年現在も一般的です。しかし、断続的な金利上昇に伴う返済額の増加や、将来的な金利先高感を受け、人生の転機において「住宅ローンの返済負担」に直面し、弊社へご相談いただく世帯が増加しています。
「売却価格よりもローン残高の方が多い（オーバーローン）」状態では、通常の不動産売却は困難です。相手と連絡が取れない、一方が住み続けたいと主張するなど、複雑化しやすいペアローンの問題を、任意売却という手法でどう整理すべきか、実務の視点で詳しく解説します。
1. パワーカップルが陥る「ペアローン」3つの落とし穴
ペアローンは借入額を増やせるメリットがある反面、解消時には単独の収入では支えきれないリスクを孕んでいます。
- 連帯保証のリスク： 多くの場合、互いに相手の債務の「連帯保証人」となっています。これは自身のローン返済に加え、相手の返済が滞った際には、相手方が負っていた債務についても全額を返済する法的義務を負うことを意味します。離婚後であっても、金融機関との契約を解消しない限りこの義務は消滅せず、将来的に一人の収入で二名分の返済責任を負うリスクを孕んでいます。
- オーバーローンの常態化： フルローンや諸経費込みで組んでいる場合、購入から数年は売却しても借金が残る「債務超過」の状態になりがちです。地価の上昇局面でも、手数料や税金を考慮すると手残りが出ないケースは少なくありません。
- 名義変更の制限： 住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）には通常、無断での所有権移転を禁止する特約があります。銀行の承諾なく所有権や債務者の名義を変えることは契約違反とみなされ、借入金の一括返済を求められる重大なリスクとなります。名義変更を希望する場合は、単独名義への借り換え審査などが必須となります。
2. 離婚時の売却を阻む「オーバーローン」の壁
離婚にあたり「家を売ってスッキリしたい」と考えても、多くのペアローン世帯がここでつまずきます。
通常、家を売るには住宅ローンを全額返済して「抵当権」を抹消する必要があります。しかし、売却代金や手持ちの貯蓄で補填できない場合、原則として銀行は抵当権の抹消を認めません。このまま放置すると、やがて返済が滞り、強制的な競売へと進んでしまう恐れがあります。こうした事態を回避するための解決策が「任意売却」です。
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3. 任意売却なら「手出し資金」を抑えた売却協議が可能
任意売却は、銀行（債権者）の同意を得ることで、ローンが残る状態（オーバーローン）のまま抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する実務です。
- 残債の返済交渉： 売却後に残った債務は、法的には一括返済が求められます。しかし実務上は、現在の収支状況に応じた「生活を圧迫しない範囲での分割返済」について、債権者やサービサー（債権回収会社）と協議を行うことが可能です。※個別の状況により、生活再建を優先した柔軟な対応が検討されるのが一般的です。
- 共有者間の調整： 「相手と直接話したくない」「意見が合わない」という場合も、専門スタッフが第三者の媒介者として間に入り、経済的なメリット・デメリットを整理することで、円滑な意思確認をサポートします。
- リースバックの検討： 住宅ローンの全額返済が難しい場合でも、債権者の承諾が得られれば、投資家等に買い取ってもらい、賃借人として住み続ける「リースバック」を選択できる可能性があります。ただし、家賃設定や買い取り価格の条件を慎重に精査する必要があります。
4. 【解決事例】ペアローン破綻から再スタートしたB様夫妻
都内タワーマンション（ペアローン8,000万円）B様夫妻
相談時の状況：
30代の共働き夫婦。離婚が決まったものの、査定額は7,000万円。売却しても1,000万円の借金が残る見込みでした。夫は先行きの見えない不安に、妻は連帯保証から外れられない焦燥感にさいなまれていました。
エイミックスの対応
金融機関に対し、現在の収支状況から一括返済が不可能であること、放置すれば競売に至るリスクがあることを説明。任意売却の承諾を得た上で、売却後の残債についても無理のない分割返済計画を提示し、合意を取り付けました。
結果
市場価格に近い金額で成約。共有名義という法的・物理的な拘束から解放され、それぞれが新しい生活へ踏み出すことができました。売却後の残債支払いは続いていますが、生活を脅かさない範囲での返済計画により、精神的な平穏を取り戻されています。
5. 離婚とペアローンに関する「よくある質問（FAQ）」
- Q. 相手が売却に反対している場合でも、任意売却はできますか？
- 不動産の売却には共有者全員の同意が法律上必要です。しかし、放置して競売になれば、市場価格より安く売却される、連帯保証債務がより多く残るなど、双方が大きな不利益を被ります。私たちが客観的なデータに基づき解決策を提示することで、合意に至るケースが多くあります。
- Q. 任意売却後、残った借金はどうなりますか？
- 残った債務（残債）は消滅しませんが、一括返済が困難な事情を債権者に示し、生活状況に応じた分割返済の協議を行います。実務上は、生活再建を阻害しない範囲での支払いが認められることが一般的です。
- Q. 離婚後、一方が住み続けながらペアローンを解消できますか？
- 住み続ける側が単独で全額を借り換えることができれば可能ですが、収入合算ができないため審査は厳しくなります。借り換えが難しい場合、リースバックを活用して一度売却し、賃借人として住み続ける手法が現実的な解決策となるケースがあります。※ただし債権者の同意が必要です。
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士
ペアローンの解消は、法律・金融・不動産の知識が複雑に絡み合う領域です。感情的な対立も起こりやすいため、不動産取引の専門家を介すことが、負担の少ない解決への近道になります。離婚という大きな転機に、お金の問題でこれ以上疲弊しないよう、私たちが全力でサポートいたします。
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あなたの不安を、22年の任意売却専門実績を持つ私たちと一緒に解消しましょう。
不安を抱え込まず、まずは匿名でのご相談でも構いません。
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経営者の自宅を守る任意売却｜会社の倒産・廃業でも住み続ける方法
2026年、物価高騰や人手不足、そして「ゼロゼロ融資」の返済本格化により、経営環境はかつてない厳しさを迎えています。事業の継続を断念せざるを得ない経営者にとって、最大の懸念は「家族の住む家」をどう守るかではないでしょうか。
自営業者の自宅は、事業融資の担保（共同担保）に入っていたり、住宅ローンと事業資金が複雑に絡み合っていたりするケースが多々あります。「自己破産しかない」と結論付ける前に、任意売却や「経営者保証に関するガイドライン」を活用し、家族の生活基盤を守りながら再起を図る方法を検討しましょう。
1. 自営業者が陥りやすい「自宅担保」と「税金滞納」の罠
一般のサラリーマンと異なり、経営者の住宅ローン問題には実務上の難しさがあります。特に以下の3点は、早期解決を阻む大きな壁となります。
- 事業融資の共同担保： 自宅を事業資金の担保に入れている場合、事業の行き詰まりが即座に自宅の差し押さえ・競売リスクに直結します。
- 税金・社会保険料の滞納： 役所による差し押さえは、抵当権の順位に関わらず「完納」を解除条件とされることが多く、任意売却における代金配分調整の大きなハードルとなります。
- 経営者保証の重圧： 代表者が個人保証をしている場合、会社と個人の債務整理を一体的に進める高度な出口戦略が求められます。
2. 「経営者保証ガイドライン」を活用した自宅の保護
近年、経営者が過度な負担を負わずに再起できるよう、「経営者保証に関するガイドライン」の活用が進んでいます。これを利用し、誠実な資産開示や経営責任の明確化といった要件を満たすことで、「華美でない自宅」を処分せずに済んだり、一定の現金を「自由財産」として残して再出発したりすることが認められる場合があります。
この調整には、国税徴収法や破産法を含む法的スキームの深い理解と、債権者である金融機関との実務的な合意形成が不可欠です。任意売却と併せ、専門家（弁護士等）と密に連携して進めることが再起への鍵となります。
【重要】
「経営者保証に関するガイドライン」は、金融機関との私的整理における運用指針であり、要件を満たした場合でも、自宅保有や現金留保が必ず認められるものではありません。自宅の規模・価値、債務状況、金融機関ごとの運用方針等を踏まえ、個別協議が必要となります。
3. 住み続ける選択肢「リースバック」のメリットと注意点
「商売は畳んでも、子供の学区を変えたくない」「高齢の両親を引越しさせたくない」という場合に検討されるのがリースバックです。
リースバック検討時のポイント
- 生活環境の維持： 売却後もそのまま賃貸として住み続けられるため、引越しの負担がありません。
- 債務の清算： 売却代金を負債返済に充てられますが、リースバック賃料が将来の収支に見合うか慎重な判断が必要です。
- 将来の買い戻し： 親族による買い取り等で所有権を取り戻す計画を立てることも可能です（※個人の住宅ローン再融資はハードルが高い点に注意）。
【重要】
自己破産を伴う場合、適正価格での売却であっても、特定の債権者への優先返済（偏頗弁済）や居住継続の合意が「資産隠し」や「詐害行為」とみなされ、破産管財人により取り消されるリスクがあります。必ず専門家のアドバイスを受けてください。
4. 【解決事例】廃業を決意してから「家族の笑顔」を守るまで
建設業経営・A様（50代）
相談時の状況
A様は資材高騰で赤字が続き、住宅ローンを滞納。さらに法人税の滞納により役所から自宅を差し押さえられていました。競売開始が迫り、「家を出るしかない」と絶望されていました。
エイミックスの対応
役所に対し、競売よりも任意売却の方が高い回収を見込めることを実務的な配分案とともに提示。売却代金からの納税調整を行い、差し押さえ解除の合意形成をサポートしました。同時に、不当な買いたたきを防ぐため複数の協力投資家と交渉。透明性の高いプロセスでリースバックを実現しました。
結果
競売を回避し、任意売却を実行。A様は環境を変えることなく、月々の支払いを抑えながら再就職。「家を守れたことで、家族の絆を壊さずに再出発できた」と意欲を取り戻されました。
5. 自営業者の任意売却に関する「よくある質問（FAQ）」
- Q. 任意売却をすると、もう商売は続けられませんか？
- いいえ、任意売却はあくまで不動産の処分方法です。自宅の負債を整理し、身軽になった状態で個人事業主として再スタートを切る方は多くいらっしゃいます。
- Q. 住宅ローンだけでなく、税金の滞納があっても大丈夫ですか？
- 非常に難易度は高いですが、解決の可能性はあります。役所の差し押さえ解除には『全額納付』が原則とされ、実務上は解除が困難なケースも多いのが実情です。ただし、換価価値や配分内容によっては、配分計画を提示した上で協議が成立する例もあります。
- Q. 破産を検討していますが、任意売却は先にすべきですか？
- 破産手続きの時期と売却の順序は、資産状況により慎重な判断が必要です。破産申し立て前の売却は競売回避のメリットがありますが、不当な価格処分や特定の債権者への偏った返済は、破産法上の「否認権（契約の取り消し）」の対象となるリスクがあります。弁護士と連携した透明性の高いスキーム構築を強くお勧めします。
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士
経営者の方は、最後までお一人で責任を背負い込もうとされます。しかし、自宅の問題を早期に切り離すことは、ご家族を守るだけでなく、ご自身の精神的な再起に不可欠です。事業融資や税金滞納が絡む複雑な案件こそ、私たちの経験がお役に立ちます。「破産」を口にする前に、まずは現在取れる選択肢を確認してください。
経営破綻・資金繰りでお悩みの経営者様へ
「自宅だけは守りたい」「負債を整理して再出発したい」
任意売却やリースバックといった選択肢を活用し、状況に応じた再出発の可能性を一緒に検討します。
相続した空き家にローンや差し押さえが！「負の遺産」を清算する出口戦略
2024年4月から始まった「相続登記の義務化」により、これまで以上に空き家の所有権が明確化されるようになりました。しかし、相続した実家に住宅ローンの残債があったり、税金滞納による差し押さえが入っていたりする場合、それは単なる「空き家問題」ではなく「負債の相続問題」となります。
「相続放棄しかない」と諦める前に、任意売却という手法を使って家族の負担を最小限に抑える方法をプロが解説します。
1. その空き家は「資産」か「負債」か？現状の把握
まずは、その家がプラスの財産なのか、マイナスの財産なのかを冷静に判断する必要があります。
- 住宅ローンの名義と残高： 親が完済したと思っていたローンが実は残っていた、というケースは少なくありません。
- 税金の滞納状況： 登記簿謄本を確認し、国税や地方自治体による「差押」の記載がないかチェックしてください。
- 連帯保証人の有無： あなた自身がそのローンの連帯保証人になっていた場合、相続放棄をしても返済義務は消えません。
2. 「相続放棄」か「任意売却」か、出口戦略の比較
負債がある場合、主に2つの選択肢がありますが、それぞれに法的な注意点があります。
A. 相続放棄
メリット： すべての負債（借金・未払税金等）を一切引き継がなくて済みます。
リスク： 預貯金や他の遺産もすべて手放すことになります。また、放棄時に物件を現に占有（居住・使用）していた場合、次の相続人等に引き渡すまで、自己の財産と同一の注意をもって「保存する義務（民法940条）」を負う点に注意が必要です。
B. 任意売却
メリット： 売却代金で債務を清算し、所有権を移転することで将来的な管理・賠償責任を解消できます。相続人のリスクを抑えるため「契約不適合責任の免責」を条件に交渉することが一般的です。
リスク： 債権者（銀行・役所）との高度な配分交渉が必要です。
3. なぜ「負の不動産（負動産）」には任意売却が有効なのか
ローンや差し押さえがある空き家は、通常の方法では売却できません。債権者の同意を得て、差し押さえを解除してもらう「任意売却」は、競売を回避し再出発を図るための有力な解決策です。
- オーバーローンでも売却可能： 売却価格が残債を下回っていても、金融機関の承諾を得て抵当権を抹消し、売却が可能です。
- 差し押さえの解除交渉： 滞納している税金がある場合、売却代金からの配分を自治体と交渉し、差し押さえを解除してもらう実務を行います。
- 権利関係の整理： 相続登記が未了の場合や共有名義でも、専門家が間に入ることで円滑に売却スキームを構築できます。
4. 放置が「大きな損失」を招く理由
「どうすればいいか分からない」と放置することだけは避けてください。
時間が経つほど遅延損害金は膨らみ、空き家は劣化して売却価格が下がります。さらに、相続登記の義務化により、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となります。任意売却を行う際にも、亡くなった方から相続人への名義変更（相続登記）は必須のプロセスとなるため、早めの着手が鍵となります。
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／相続診断士
相続不動産に負債がある場合、「相続放棄で解決」と考えがちですが、占有状況による保存義務や連帯保証の問題など、慎重な判断が求められます。特に任意売却は「相続登記」との並行作業が不可欠です。私たちは法律・実務の両面から、ご家族にとって最善の出口を診断いたします。
その相続、手遅れになる前に解決しませんか？
「借金がある実家を相続してしまった」「役所から差し押さえ通知が来た」
複雑な負債相続の問題こそ、任意売却の専門家である私たちが力になります。
0120-889-281
大阪市で「任意売却は不可能」と断られた家を救った交渉の全記録
「どこに相談しても『無理だ』と言われ、もう死ぬことさえ考えていました」
そう語るのは、大阪市内の分譲マンションにお住まいだったA様（50代・会社員）です。病気による収入減から住宅ローンを滞納。さらに固定資産税の支払いも滞り、市役所から「差し押さえ」を受けた状態でした。
この記事では、他社で断られた難案件をエイミックスがどのように解決したのか、その交渉の裏側を詳しくお伝えします。
1. ご相談時の絶望的な状況
A様がエイミックスに「任意売却相談」を寄せられたとき、状況はすでに最終局面を迎えていました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市（分譲マンション） |
| 住宅ローン残債 | 約3,800万円 |
| 市場売却価格 | 約2,600万円（大幅なオーバーローン） |
| 滞納状況 | 住宅ローン：10ヶ月、固定資産税：3年分 |
| 法的状況 | 大阪市による差押、競売開始決定通知が到着 |
2. なぜ他社は「不可能」と判断したのか？
一般的な不動産会社が、特に「税金滞納」が絡む任意売却案件を避けるのには明確な理由があります。
- 役所の「差押解除」交渉の難易度： 役所は地方税法に基づき「全額納付」を原則とします。売却代金からの配分額が少ない場合、解除の合意を得るには極めて高度な交渉力が求められます。
- 大幅なオーバーローンへの対応： 1,200万円もの残債が出る場合、債権者（金融機関）の承諾を得るための合理的かつ緻密な「配分案」を作成する必要があります。
3. エイミックスが実行した「解決へのアプローチ」
① 大阪市税事務所との粘り強い協議
担当の市税事務所へ直接出向き、A様の現在の収支状況と、競売に至った場合の公租公課の回収見込みを詳細に提示。「全額納付は困難でも、任意売却によって競売以上の回収を早期に実現する」という現実的な解決策を提示し、差押解除の合意を取り付けました。
② 債権者（銀行・保証会社）への配分交渉
銀行側に対しても競売を回避する経済的メリットを強調。役所への解除協力金（いわゆるハンコ代）の捻出や、新生活に向けた諸費用の確保について、現在の市況データに基づいた配分表を作成し、承認を得ることに成功しました。
4. 解決の結果：新しい生活へのリスタート
- ✅ 競売の回避： 競売物件としてインターネット等で公開される前に、一般の不動産市場で売却。
- ✅ 新生活費用の捻出： 債権者との交渉により、引越し代等の捻出に尽力（※）。
- ✅ 残債務の法的な整理： 提携弁護士と連携し、売却後の残債についても無理のない返済計画で合意。
（※）引越し費用の配分は、債権者の承諾が得られた場合に限られます。近年の傾向として厳しい交渉となりますが、最大限の配慮を求めて交渉いたします。
A様の言葉：
「大阪市内の不動産会社を何件も回りましたが、エイミックスさんだけが『一緒に解決策を探しましょう』と言ってくれました。あの時、勇気を出して任意売却相談をして本当に良かったです」
監修
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／
2級ファイナンシャルプランニング技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士
今回の事例のように「税金滞納」や「大幅なオーバーローン」がある場合、専門的な知識と交渉経験が不可欠です。私たちは単に不動産を売るだけでなく、提携弁護士らと連携し、ご相談者様の「売却後の生活再建」を第一に考えています。「他社で断られた」という方も、諦める前に一度私たちにご相談ください。
「もう間に合わない」と決める前に
住宅ローンの滞納や差し押さえで夜も眠れない日々を過ごしているなら、まずは一度、今の状況を私たちに聞かせてください。
0120-889-281
