【2026年版】投資マンションの金利上昇・逆ザヤ対策。毎月の持ち出しに耐えられないオーナーが今すぐ選ぶべき戦略とは
不動産投資 / 任意売却
「毎月1万円の持ち出しで将来の資産ができる」――そんな不動産会社の甘い言葉を信じて購入した投資用ワンルームマンション。しかし2026年現在、状況は一変しました。
金利上昇による返済額の増加、高騰する管理費・修繕積立金。当初1万円だった持ち出し（逆ザヤ）が3万円、5万円と膨らみ、もはや「投資」ではなく「資産を削る負債」と化しているオーナーが急増しています。
売ろうにもローン残高が市場価格を上回る「オーバーローン」状態で、身動きが取れない方へ。
2026年の今、検討すべき選択肢の一つは、銀行等の債権者と売却条件を調整し、オーバーローン状態でも売却を可能にする『任意売却』です。
1. 2026年、投資マンションオーナーを襲う「金利上昇」の正体
2026年、日本の金融政策の変化は投資マンション市場に直撃しています。特に、多くのオーナーが契約している「変動金利」の上昇が、収支を根本から破壊しています。
① 「5年ルール・125％ルール」の罠
返済額が急激に変わらない「5年ルール」が適用されていても、その裏では「未払利息」が発生し、元金が一切減らない状態に陥っているケースがあります。家賃は上がらないのに、返済リスクだけが膨らむ2026年特有の現象です。
② 「出口」がなくなる恐怖
金利が上がれば、次にその物件を買う人のローン審査も厳しくなります。つまり、買い手のローン審査への影響等から、物件価格に下落圧力がかかる懸念がある状況です。慎重な判断が求められます。「あと数年持てば価格が上がる」という予測は、2026年においては非常に危険なギャンブルです。
2. 「逆ザヤ」を放置するとどうなる？3つの末路
- ● 私生活の破綻： 毎月数万円の赤字を埋めるために貯金が底をつき、自分の住宅ローンや教育費に影響が出る。
- ● 信用情報の毀損： 払えなくなって滞納を始めると、個人信用情報機関に延滞情報が登録され（いわゆるブラックリスト）、一定期間は新たな融資やクレジットカードの作成が困難になる。
- ● 競売による強制売却： 銀行に差し押さえられ、相場より大幅に安い価格で売却された挙句、多額の借金だけが手元に残る。
3. 逆ザヤ脱出の比較表：持ち続けるか、今売るか
| 対策 | メリット | デメリット（2026年のリスク） |
|---|---|---|
| 保有を継続 | 売却損を確定させなくて済む | 赤字が膨らみ続け、将来さらに価格が下落するリスク大 |
| 一般売却 | 信用情報に影響がない | オーバーローンの場合、数百万円単位の持ち出しが必要。 |
| 任意売却 | 債権者の合意により、仲介手数料などの諸費用を売却代金から配分することで、持ち出し資金を最小限に抑えた売却を目指せます（※状況により一部手出しが発生する場合があります）。残債についても、生活状況に応じた分割返済の交渉が可能。 | 売却に至る過程で発生するローンの滞納により、一定期間（一般的に5〜7年程度）は信用情報に登録されるが、その間に家計を立て直し、経済的再生を図ることが可能。 |
4. 【解決事例】年収700万円の会社員が陥った「投資マンション2戸」の連鎖破綻
「節税」のつもりが、毎月8万円の持ち出しに。
【相談時の状況】C様（40代・IT企業勤務）
都内の新築ワンルームを2戸購入。当初は毎月計2万円の赤字でしたが、2026年の金利上昇と修繕積立金の増額により、赤字額が月8万円まで急増。ボーナスも補填に消え、家計は火の車でした。2戸合わせたオーバーローン額は計1,200万円に達していました。
【エイミックスの戦略：複数物件の同時処理】
2つの銀行と個別に交渉を開始。このままでは自己破産に至る可能性を提示し、任意売却の同意を取り付けました。投資用物件に強い買主を見つけ、相場上限で成約。残った1,200万円の債務については、月々の生活に支障のない範囲での分割返済で和解を成立させました。
【結果】毎月の持ち出しが0円になり、家計が劇的に改善
毎月の赤字額
8万円 → 0円
分割返済になった残債
1,200万円
手元の持ち出し
0円
「投資の失敗を認めるのは怖かったが、あのまま持ち続けていたら家族が離散していたかもしれない」とC様。現在は赤字から解放され、平穏な生活を取り戻されています。
（※状況により一部手出しが発生する場合があります）
5. FAQ：投資マンションの逆ザヤ・金利上昇に関する質問
- Q. まだ滞納していませんが、相談してもいいですか？
- もちろんです。むしろ滞納が始まる前の『今』が、最も多くの選択肢を検討できる時期です。早い段階で収支シミュレーションを行い、将来的な破綻が予測される場合は、滞納が始まる前から計画的に任意売却への移行準備を進めることで、競売を回避し、より有利な条件で解決を図ることが可能です。
- Q. 任意売却をすると、会社にバレますか？
- 原則として、会社に知られることはありません。任意売却の手続きは債権者（銀行）と当社の間で行われ、通常の売却と同様の形式で登記されるため、売却理由が勤務先に知られるリスクは極めて低いです。ただし、滞納を放置し給与差し押さえに至った場合は、勤務先に通知が行くため、早めの対処が不可欠です。
この記事の監修・相談回答
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
「いつか価格が戻る」「節税になる」という言葉は、2026年の市場環境ではもはや慰めにもなりません。投資マンションの赤字は、雪だるま式に増えていきます。私たちは、あなたが抱えた「負債」を「過去」のものにし、再び前を向けるように取り組みます。一人で悩まず、まずは現在の収支表を見せてください。
その投資、これ以上続ける必要がありますか？
専門家が、あなたの資産と将来を冷静に診断します。
