【2026年版】不動産投資の破綻。赤字のワンルームマンションを「自宅を守りながら」手放す方法
不動産投資 / 任意売却
2026年、不動産投資（特に区分ワンルームマンション）を取り巻く環境は激変しました。急激な金利上昇により、家賃収入よりもローン返済と管理費の合計が上回る「逆ざや」が深刻化しています。
まず知っていただきたいのは、今の赤字を埋めるために「自宅の貯金」や「生活費」を削り続けるのは非常に危険だということです。
このまま放置すれば、投資物件だけでなく、大切なご自宅まで差し押さえの対象になりかねません。投資の失敗を最小限に抑え、生活を守り抜くための「損切り（任意売却）」の決断。その具体的な手順を解説します。
1. 2026年、なぜワンルーム投資の破綻が急増しているのか
以前の低金利時代には、わずかなキャッシュフローで維持できていた物件も、2026年の金利引き上げで「月々の持ち出し」が数万円単位に膨れ上がっています。さらに、築年数の経過による修繕積立金の増額が追い打ちをかけています。
最大の問題は、「売りたくてもローンの残債が市場価格を大きく上回っている」というオーバーローン状態です。通常の売却ができず、持ち出し資金も用意できないため、多くの方が「逃げ場のない赤字」に苦しんでいます。これを放置すると、最終的には銀行から一括返済を求められる事態へと発展します。
2. 【警告】投資破綻時にやってはいけない「3つのNG行動」
- ① 赤字を埋めるために「カードローン」で借りる： 投資の赤字を借金で埋めるのは破滅への近道です。金利負担が倍増し、数ヶ月でパンクします。
- ② 銀行への相談なしに返済を止める： 投資ローンは住宅ローン以上に銀行の対応が厳しく、即座に競売の手続きが進むケースが多いです。
- ③ 自宅のローンを優先して投資ローンを無視する： 投資ローンの返済が滞り、売却後もローンが残った場合、理論上は自宅や給与が差し押さえ対象となるリスクを否定できません。そのため、任意売却の手続きを通じて、売却後の残債務を無理のない範囲で分割返済できるよう、専門家を介して債権者と粘り強く協議を行うことが、生活を守るための現実的な出口戦略となります。無視は解決になりません。
3. 出口戦略：赤字物件を切り離し、自宅を守る手順
| 解決策 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 投資物件の任意売却 | オーバーローンでも、債権者の同意を得ることで売却可能です。月々の赤字（持ち出し）という現金の流出を止め、無理のない範囲での分割返済へ切り替える道が開けます。 | 債権者（銀行）との高度な交渉が必要。実績のある専門家が必須 |
| サブリース解約・管理見直し | 収支をわずかに改善できる可能性がある | 2026年の金利上昇分を補填できるほどの改善は難しいケースが多い |
| 自己破産・民事再生 | 税金などの非免責債権を除き、原則としてすべての借金を整理できる | 自宅を失う可能性が非常に高い。あくまで最終手段 |
4. 【解決事例】3戸の投資物件で破綻寸前。自宅を守り抜いた解決劇
「節税のつもりが、家族を路頭に迷わせるところだった」S様（40代・会社員）
状況：毎月10万円の持ち出しと、自宅ローンの重圧
数年前に購入した都内ワンルーム3戸。2026年の金利上昇で毎月の持ち出しが10万円を超え、会社員の給料だけでは自宅の住宅ローンが払えない事態に。精神的に追い詰められ、「自宅を売るしかないのか」と絶望されていました。
エイミックスの提案
まずは「自宅を守ること」を最優先に。赤字の根源である投資物件3戸すべてを任意売却にかける計画を立案。投資ローンの債権者と粘り強く交渉し、売却後の残債をS様の無理のない範囲（月々数万円）で分割返済する合意を取り付けました。
結果
投資物件を切り離したことで月々の赤字負担を大幅に軽減し、無理のない返済計画へ見直すことができました。自宅のローン返済を正常化し、ご家族との生活を守ることができました。S様は「あのまま我慢していたら、今ごろ自宅も失っていました」と安堵されています。
5. FAQ：投資物件の任意売却に関する疑問
- Q. 投資ローンの返済が遅れると、会社に連絡が行きますか？
- 通常、銀行がいきなり会社に連絡することはありません。しかし、裁判所を通じた「給与差し押さえ」の段階まで放置してしまうと、勤務先に通知が行きます。そうなる前に、専門家へご相談ください。
- Q. サブリース契約中でも任意売却はできますか？
- 原則として可能ですが、慎重な対応が必要です。サブリース解約には借地借家法上の『正当事由』が必要となるため、サブリース会社との事前の協議や、契約を引き継ぐ形での売却など、個別の状況に応じた出口戦略を練る必要があります。エイミックスでは複雑なサブリース物件の任意売却についても、法的に適切な解決策をご提案します。
この記事の監修・相談回答
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
株式会社エイミックス 相談員
宅地建物取引士／公認不動産コンサルティングマスター／2級FP技能士／賃貸不動産経営管理士／相続診断士
不動産投資の失敗は、当初のシミュレーションと現実の乖離により、誰にも相談できず一人で抱え込みがちです。しかし2026年、金利上昇という不可抗力がトドメとなり、誠実な投資家の方々が窮地に立たされています。私の仕事は、あなたが投資物件という「重荷」を下ろし、ご家族との平穏な生活を取り戻すお手伝いをすることです。まずは、その「赤字の通帳」を私に見せてください。解決の道は一つではありません。状況に合わせた最適な方法を共に探しましょう。
投資の失敗で、ご自宅やご家族まで失う必要はありません
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