【2026年警告】「実家の相続登記」を急ぐと破綻する？義務化の裏で発覚する「親の隠れ借金」と人生を守る防衛策
任意売却 / 空き家問題
2024年4月にスタートした「相続登記の義務化」から2年。2026年現在、法務局による登記の督促や通知が本格化しており、義務化の期限（2027年3月末など）を前に、多くの相続人が「とりあえず名義変更を」と急いでいます。
しかし、ここに恐ろしい落とし穴があります。
「親が家を担保に借金していた」「金利上昇でローン残高が減っていなかった」
安易に遺産分割協議を行い、相続登記（所有権移転登記）を済ませてしまうと、法律上の『単純承認』とみなされます。これは『借金も含めてすべて引き継ぐ』と宣言したことになり、後から多額の負債が発覚しても、もはや相続放棄を行うことは原則として不可能になります。登記申請は、いわば『後戻りのできない決断』です。2026年の金利上昇局面では、事前の負債調査がかつてないほど重要になっています。2026年の金利上昇局面では、事前の負債調査がかつてないほど重要になっています。本記事では経済動向を踏まえ、実家を『負の遺産』にしないための重要なポイントを解説します。
1. 2026年に急増中：相続登記で判明する「親の隠れ借金」
相続登記のために登記簿謄本を取り寄せ、初めて「乙区（権利部）」に刻まれた抵当権に気づくケースが後を絶ちません。2026年特有の事情が、問題をさらに複雑にしています。
① リフォームローンと事業資金の罠
住宅ローンは完済していても、後年に組んだ「バリアフリーリフォームローン」や、親が営んでいた商売の「事業資金」の担保に実家が入っているケースが多発しています。2026年の金利上昇により、当初の想定より残債が膨らんでいることが少なくありません。
② 「放置空き家」への増税と罰金のダブルパンチ
相続登記により所有者が明確になると、自治体による空き家調査の対象となりやすくなります。もし適切な管理ができていないと『管理不全空き家』に指定され、市区町村から改善勧告を受けると固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除されます。その結果、土地の税額が実質的に最大6倍に跳ね上がるリスクがあるため、負債だけでなく維持管理コストの把握も重要です。借金がある家を相続すると、まさに「お荷物」を引き継ぐことになりかねません。
2. 「単純承認」の前に必ずチェックすべき3つの項目
登記簿の「名義」だけを見てはいけない
- 登記簿謄本の「乙区」を確認： 銀行だけでなく、保証会社や消費者金融の抵当権が入っていないか。
- 最新の「ローン残高」を確認： 親の通帳や督促状から、正確な負債額を算出する。2026年は変動金利の上昇により、数年前の記憶は当てになりません。
- 実家の「実勢価格」を確認： 今売ったらいくらになるか。ローン残高が上回っていれば「オーバーローン」です。
3. オーバーローンの実家：相続放棄 vs 限定承認
実家の価値より借金の方が多い場合、安易に相続登記をしてはいけません。以下の2つの選択肢のメリット・デメリットを冷静に比較しましょう。
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 相続放棄 | ● 全ての借金を引き継がなくて済む ● 債権者との交渉が一切不要 | ● （その物件を現に占有している場合）次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産と同一の注意をもってその財産を保存しなければならない義務が残るリスクがある ● 実家、家財、思い出の品を一切残せない ● 次順位の親族へ借金が移り、トラブルの元になる |
| 限定承認 | ● 相続した財産の範囲内で借金を清算できる ● 自分の私財を削ってまで払う必要がない ● 任意売却等で清算し、残れば自宅を確保できる可能性 | ● 手続きが非常に複雑（全相続人の合意が必要） ● 裁判所や弁護士へのコストが発生する ● 税金面での処理（みなし譲渡所得税）が複雑 |
4. FAQ：相続登記と売却に関するよくある質問
- Q. 相続登記をしないと本当に罰金（過料）が取られますか？
- 2026年現在、猶予期間の終了が近づく中で法務局からの案内送付が本格化しています。放置し続けると、義務化の期限（2027年3月など）以降に過料が科されるリスクが高まります。ただし、借金がある場合の対応は慎重に行う必要があります。
- Q. 親が亡くなって数年経ちますが、今からでも売却できますか？
- 可能です。ただし、相続人が複数いる場合は全員の同意が必要になります。2026年の金利上昇でローンの遅延損害金も膨らみやすいため、早急な対策をお勧めします。
この記事の監修・相談回答
細貝 和弘（ほそがい かずひろ）
相続登記の義務化は、国にとっては「土地の所有者を明確にする」ためのものですが、相続人にとっては「負債を確定させる」リスクを伴います。司法書士は登記のプロですが、我々は「借金がある家をどう出口に導くか」のプロです。名義変更のハンコを突く前に、まずはその家にいくら借金が残っているか、一緒に確認しましょう。
