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団体信用生命保険【任意売却用語辞典】

団体信用生命保険のイメージ

 住宅ローンを組んでいた人が万が一亡くなってしまったときに住宅ローンの残債をチャラにできる保険が団体信用生命保険です。
住宅ローンを借りるときに加入が必須になっていることがほとんどで、住宅ローンの審査は通ったのに団体信用生命保険の審査が既往症があったりして断られると、住宅ローンの審査も通らないくらい住宅ローンと団体信用生命保険の結びつきは強いです。
住宅ローンを貸す銀行側も、貸した人が亡くなるリスクは「保険」をかけておきたいということだと思います。
また、人が亡くなると相続が必ず発生しますので、住宅ローンが残ったままだと相続人にとっても銀行にとってもややこしい話になるので、それを嫌っているところもあると思います。
実際この団体信用生命保険に救われている人はかなり多く、今までご相談頂いたご相談者様で該当された方は、ほぼ全員が団体信用生命保険が適用されての住宅ローン完済となっていたほどです。

Wikipedia

団体信用生命保険
融資を受け、返済途中に返済者が死亡あるいは高度障害状態になった場合、保険金でローンの残額が返済される仕組み。住宅ローンに付くものが典型的な形態だが、その他のローンに付保するものもある。保険料はローン開始時に一括支払いする方法や、ローン金利に上乗せする方法がある。最近では返済者がガンや心筋梗塞などになった場合も保険金の支払要件とする商品も現れている。”

出典:「団体信用生命保険(生命保険)」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2021年3月19日 (金) 17:42 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/生命保険#団体信用生命保険

団体信用生命保険が適用されなかったケースもある!

反対に団体信用生命保険が適用されなかったために住宅ローンの名義人が亡くなっても住宅ローンは無くならずに同居人や相続人が継続して住宅ローンを払わなければならないこともあるのです。

団体信用生命保険がて適用されなかったケースで今まであったのが下記の3つです。

①団体信用生命保険料の未納付

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンでは団体信用生命保険料は住宅ローンの返済とは別口での納付となります。住宅ローンの返済とは別に毎年7万円程度の納付を年に1回一括納付となりますので家計が厳しいときに払えなかったり、資金的には払えたのに払い忘れていたというケースもありました。
団体信用生命保険というれっきとした保険ですので保険料を払わなければ失効してしまいます。そしてそんな時に限って住宅ローンの名義人が亡くなってしまったりすることが本当にあるのですが失効してしまっていれば当然保険はおりずに住宅ローンの残債も残ったままになります。

②親子リレーローンでの年齢オーバー

住宅ローンの完済は80歳で設定されているのでそれにあわせて団体信用生命保険も80歳までに設定されています。親子リレーローンで親が団体信用生命保険に加入していたのですが80歳を過ぎてから亡くなったため団体信用生命保険がおりなかったケースがありました。

③住宅ローンの期限の利益の喪失

銀行の住宅ローンの団体信用生命保険料は住宅金融支援機構とは違い住宅ローンの金利の中に含まれていますので、毎月の住宅ローンの支払いで自動的に保険料も払われているという設定になっています。なので住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい期限の利益を喪失してしまうとそれと一緒に団体信用生命保険も失効してしまうのです。もしそのあとに住宅ローンの名義人になにかがあったとしても団体信用生命保険がおりることはありません。
ちなみに①の住宅金融支援機構の場合の団体信用生命保険では住宅ローン本体が払えなくなっていたとしても、団体信用生命保険は別勘定なのでそのまま払い続けることも可能です。

私たちにご相談ください。

以上のように団体信用生命保険ひとつとっても適用される場合とそうでない場合の条件がいろいろあるのである程度ご自身が加入している団体信用生命保険についても知っておくことか大切です。
最後の最後に命にかえて家を守れると思っていたものが守れないとなるとお亡くなりになった人も残された人たちも救われません。
住宅ローン問題でお困りの方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者と一緒に一生懸命に考えます。

 

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細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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リバースモーゲージよりリースバックで老後資金を確保できた!

今回は老後資金の確保のためにリバースモーゲージを検討していたのですがなかなか条件が厳しくリースバックで老後資金を確保できたご相談者様のお話しです。

老後のためにと自宅を担保にリバースモーゲージを検討したが…

リバースモーゲージ

今回のご相談者様は数年前にご主人様を亡くされて住宅ローンの残債はご主人様の団体信用生命保険が適用されてゼロになっていました。
しかしある程度の歳になってから一人暮らしになったのと年金だけの収入のため今後の生活に不安を持っていて、病気やケガなど万が一のことが起こった時に年金だけでは心配なので、万が一に備えたお金の準備をしておきたいと思っていたのです。

それで銀行のリバースモーゲージを検討したとのことでした。リバースモーゲージであれば自宅を担保に老後の資金が借りられると期待していたのですが、借り入れ可能な金額は期待していたものには程遠いものでした。
そしてリバースモーゲージの毎月の返済に関しては利息分だけなので負担が少ないのですが、ご自身が亡くなったときには元金をまとめて返済する必要があるのです。
そのためにリバースモーゲージの契約には相続人の承諾が必要となっているのです。
借り入れ本人が亡くなった場合には相続人が現金で先に一括返済するか、リバースモーゲージの担保に入れた自宅を売却して返済することになるからです。
結果的にリバースモーゲージでは相続人である子供たちに家があるとはいえ借金を残すことに変わりはなく、自分自身の老後資金を確保するがためにそこまでしてもいいものかという葛藤があったそうです。

そしてリースバックという方法を知る

リースバック

そこでいろいろさがしてリースバックという方法があることを知ったとのことでした。
私どもにご相談されて、まずはリースバックはリバースモーゲージとは違い家賃を払っていかなければいけないことや相続人に家を残せないことなどの点をご説明させて頂きました。
ご相談者様もそこには納得済みで、リースバックの方がご自身が亡くなったあとに借金を残さずにすみますし相続人にも迷惑をかけずに老後資金を確保できそうとのことでリースバックを前向きに検討されることになりました。
そのあとに一応相続人であるお子様たちにも相談したそうです。お子様たちといってもみんな独立していてそれぞれ家族もあって家もすでに持っていたため、お父さんとお母さんの家なのだから自由に使ったらいいと言ってくれて後押ししてくれたそうです。
そしてリバースモーゲージよりも当社のリースバックの査定額のほうが高かったのもあり、さらに自宅には住宅ローンが残っていなかったためスムーズにリースバックの手続きを進めることができました。
リースバックで売却するときにご相談者様の手元にはまとまったお金は入ってきますが、毎月のリースバック家賃が高すぎればまたいずれ老後のお金の心配が長生きするほどに出てきてしまいますので、そうならないためにもリースバックの家賃もできるだけ年金の範囲内で支払うことができる金額におさまるように調整しました。

決済引渡しのときにご相談者様からこれで老後資金と老後の生活の目処がなんとか立ちそうです。自分が元気なうちに家も売却できて相続人である子供たちにも先々の面倒をかけずにすみそうです。本当にありがとうございました。と喜んで頂きました。

老後の生活が年金だけでは不安があるという方はぜひリースバックの経験豊富な当社にお気軽にご相談下さい。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

 

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大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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旦那が脳梗塞で倒れた!奥さんが頑張ってリースバックできた!

住宅ローンをずっと払ってきましたが、突然ある日に旦那さんが脳梗塞で倒れてしまい仕事ができなくなってしまったというご相談者様がいらっしゃいました。

保険は死亡時の保障ばかりで住宅ローンがピンチ

生命保険

6年前くらいのお話しです。
奥様からご相談があり旦那さんが脳梗塞で倒れてしまい、一命はとりとめたものの、長期のリハビリを余儀なくされてしまいお仕事も長期離脱となり収入が途絶えてしまったため住宅ローンが払えなくなってしまったということでした。
住宅ローンは35年ローンでしたが残りが10年ほどであと1000万円位でした。

今でこそ団体信用生命保険にも死亡以外のガンや脳梗塞、心筋梗塞などになれば保険が適用される保険商品が増えていますが、この旦那さんが住宅ローンを借りた当初の団体信用生命保険は死亡時のみの保障だったので脳梗塞では保険が適用されなかったのです。

今まで住宅ローンを25年間きちんと払ってきましたが初めてのピンチを突然にむかえることになってしまったのです。
子供さんたちも独立して家を出ておりこれから夫婦で少しのんびりとやっていこうと思っていた矢先のことでした。

旦那さんの生命保険も死亡時のものしかなく、入院や手術などの医療費は出たのですがその後の生活を保障するものは残念ながらなかったのです。

ご相談頂いた奥様はその後1年くらいは貯蓄を切り崩しながら住宅ローンの返済を続けてきたのですがそろそろそれも限界をむかえていました。

旦那さんも少しでも良くなってもらいたいと思い、いろいろなリハビリテーションを試してやったきていたのでその費用もかさんでいたのです。

このままだと住宅ローンが払えなくなってしまい、体が不自由な旦那さんと一緒に住むところがなくなってしまうと思うと夜も眠れないとのことでご相談頂いたのでした。
旦那さんの体が不自由な状況で相談できる相手もなく貯金がどんどん減っていくという恐怖は想像するだけでもとても怖かったのだとと思います。

奥様はそのまま住み続けるリースバックを希望

分譲マンション

奥様のご希望としては旦那さんの介護も必要で引っ越しをすることは難しいのでなんとか住み続けられないかというものでした。

そこでまず住宅ローンの返済を滞納してしまう前に銀行に相談に行ってもらいました。銀行にも旦那さんの状況や今までの診察経過などを考慮して頂けてリスケジュールによる返済猶予をしてもらいました。これで当面は奥様だけの収入でも貯金が減らないという状況になり一息つくことができました。

ただこのままでは住宅ローンの返済の先延ばしをしたにすぎず根本的な問題解決にはならないため、残っている住宅ローンを処理する必要がありました。

そこで第三者に家を任意売却で購入してもらい、その第三者から賃貸で借りてそのまま住み続けることができるリースバックをご提案しました。

ご相談者様は今までの旦那さんと一生懸命住宅ローンを払ってきていたたおかげもあって、住宅ローンの残債がだいぶ減っており、家賃があまり高くならない条件でリースバックを行うことができたのです。

これで住宅ローンの残債を処理することができ、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストも負担せずによくなりましたので、家計の住居費負担は劇的に改善されてそのまま住み続けることができるようになったのでした。

そしてリースバックの賃貸借契約は2年間の定期借家契約だったのですが、6か月前の意思表示で再契約ができる形にしてもらったので今でも賃貸で住み続けることができています。

いずれは長男と同居することを考えておられたのでそれまでは慣れたマンションで住んでおきたいとおっしゃっていました。

旦那さんもリハビリを頑張って自分のことは自分でだいぶできるようになってきており、奥様の負担もやっと減ってきたとのことでした。

住宅ローンの返済に困ったら諦めないでご相談下さい

 

旦那さんが大変な事態になったときに奥様が頑張られた結果、今の平穏な生活を取り戻されていますので奥様サマサマです。その頑張られた奥様のお力になることができて光栄に思えたご相談でした。

住宅ローンのことで今がどれだけ大変でも諦めなければ必ず突破口はあります。
今が本当に大変だという方はぜひ経験豊富な当社に今すぐにご相談ください。
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収益・投資用マンションの返済問題も任意売却で解決

投資用に購入したマンションなど自宅でない不動産も任意売却できます。

NHK「クローズアップ現代+」でも特集されたサラリーマンの不動産投資ブームの落とし穴。不動産会社に将来のためにと持ちかけられ、投資用マンション、収益物件をローンで購入したが、思うような収入が得られず、プラスどころか逆に窮地に…
このような問題でお困りの方、任意売却は、住宅ローンのみならず、収益物件、投資用マンションにおいても解決が可能です。

投資目的で購入したけれど…

  • ●節税対策になる。確定申告で税金が帰ってくる
  • ●将来の年金代わりに
  • ●生命保険の代わりに
  • ●家賃保証( サブリース)で収益を保証します

「家賃保証しますよ」「ローンを組んでこれだけ手残りあります」「将来の資産形成にもなりますよ」などと話を持ち出され収益不動産を購入若しくは土地を購入して建設をしようとしたがしたが…

▼ところが▼

  • 税金が大きく戻ってくるのは購入諸費用を大きく損金計上できる初年度のみだった。
    それ以降は少しの赤字分を給与収入と合算して還付を受けられますが、ローンの持ち出しの方が断然大きいレベルにがっかりする。
  • 年金がわりといってもローンを払い終わるのは30年以上先
    なのでそのときの賃料が下がっている可能性もあり不安に感じる。
  • 生命保険のかわりになるといっても満期金額が目減りするので損をする。
    団体信用生命保険でローンが完済されても物件自体の価値が下がっている可能性がある。
  • 家賃保証額(サブリース)がどこまで続くのか。
    建築する際これで家賃を保証しますといっても数年後には減額される可能性が多聞にあります。最近(平成30年3月現在)ではシェアハウスで1年も経たずに家賃保証を下げられ困っている方が続出しています。

 

投資用マンションが払えなくなる代表的な3つの理由

投資用ワンルームマンション購入時のローンは基本的にはそれを入居者に貸して入ってくる賃料収入を原資にして返済をするため順調なうちは返済にこまることはないのですがひとたび歯車が狂うとたちまち返済に困ってしまうということが起こり得るのです。
ではどのような時に投資用ワンルームマンションのローンの返済は滞ってしまうのでしょうか?
今までのご相談者様で投資用ワンルームマンションのローンが払えなくなってしまったケースの代表的なもの3つをここではご紹介します。

①入居者が退去してしまい賃料収入がゼロになりローンの返済が持ち出しに!

これが一番多いのですが、ワンルームマンションであってもれっきとした賃貸経営ですので賃料収入が入ってこなければ売上が立たず、賃料収入を原資にあてこんでいたローンの返済を自身の持ち出しで払わなければならなくなってしまいます。そうなるとサラリーマンが小遣いの範囲内でカバーできる範疇をすぐに超えてしまうのです。そして奥さんなどの家族にも内緒で投資用ワンルームマンションを購入しているサラリーマンオーナーも多いため誰にも相談できずに途方に暮れてしまうのです。それで困って当社にご相談に来られるという方が非常に多いのです。
サブリースだから空室になるリスクは絶対に無いというのも間違いです。確かにサブリースであれば毎月一定のサブリース家賃が振り込まれますのでそれで回るのであれば安定経営になりそうに見えます。しかしサブリース契約に期限がある場合はその期限が切れた後にちょうど入居者が退去してしまうということは起こり得るのです。例えばサブリースの契約期間が2年であればちょうど2年でサブリース契約が切れたときに入居者も引っ越すタイミングが重なることが多いからです。そうなるとそこから次の入居者が決まるまではずっと持ち出しでローンの返済をしなければいけなくなり大変になります。
悪質なサブリース会社などは財務状況が悪化するとサブリース期間内であってもサブリース賃料の支払いを止める場合だってあります。その場合はサブリース契約にのっとって訴訟などで回収できる可能性はありますが、その不払い期間中もずっとローンの返済は続くためマンションオーナーの資力が持ちこたえられるかどうかが問題になります。しかもサブリース会社が会社を清算してしまえばどうやっても未払い賃料を回収することはできなくなってしまうのでサブリースだから安心と思わずにもしもの時のことは常に考えておく必要があるのですが、なかなかそこまで考えて投資用ワンルームマンションを買ったと人はいないというのが現実なのです。

②収支計画に管理費・修繕積立金・税金などを考慮しておらずそれらが払えない!

投資用ワンルームマンションを購入する際の資金計画や収支計画が甘すぎて細かいところを考慮していないケースが多いです。例えばマンションオーナーになれば管理費や修繕積立金は毎月管理組合に払わなければいけませんし、毎年固定資産税・都市計画税もかかってきます。それを考慮せずに月々の単月のキャッシュフローだけを考えてローンが払えると錯覚していたため、いざマンションを所有してみると家賃収入だけでは全然ランニングコストをペイできなかったという事態に陥ってしまうのです。そして毎月毎月少しずつ赤字で持ち出しになりボディーブローのようにマンションオーナーの懐にダメージが蓄積されていくのです。要はこの状態でマンションを持ち続けている限り貯金がどんどん減っていくということです。そして貯金が尽きた時にどうにもマンションを維持できなくなってしまうのです。中古のマンションを買っていれば管理費や修繕積立金が上がる時期に入るのも購入後早いタイミングで発生する可能性もあるため、ただでさえ厳しかったのに管理費と修繕積立金が上がってさらに厳しくなったというケースもありました。
本来であれば購入前に綿密に収支シミュレーションをしておくべきなのですがそれがおざなりにされていてほとんど考慮されていないためこのような問題がよく発生してしまうのです。

③入居者が退去したあとに募集するためのリフォーム費用や募集費用が払えない!

最後に上記①と②に追い打ちをかけるようにまとまったお金が必要になるのが入居者が退去したあとです。入居者が退去すると部屋をリフォームしなければなりません。そしてリフォームしたあとに広告宣伝費をかけて入居者の募集をかけたり、入居者を優先的に案内してもらうための広告費のバックを賃貸仲介会社に提示したり、入居者が決まって契約の際は仲介手数料を払ったりと何かとまとまったお金が次々にかかるのです。
本来であれば毎月のキャッシュフローの残り分をストックしておいてこういった事態に備えておくのですがそもそも毎月が赤字なのでできません。そしてマンションオーナー自身も持ち出しでローンを払って消耗していたりするのでさらにまとまったお金がかかるとなるとアップアップになってしまい最悪は入居者の募集が出来ない状態で放置しなければいけなくなるのです。
そうなると誰も住んでいないワンルームマンションのローンの返済だけを毎月自腹で払っていくだけになり、懐も痛いし馬鹿らしくなってしまうのです。

投資マンションの失敗もご相談ください。

いかがでしょうか。すべての問題の源は投資用ワンルームマンション購入時の運営計画の甘さにあります。その甘い計画を押してきた営業マンや不動産会社の問題も大きいでしょう。しかし最終的に損害を被るのはその甘い運営計画を受け入れて投資用ワンルームマンションに投資して失敗した所有者本人だけなのです。投資なのですべては自己責任として片付けれらてしまうのです。

投資用ワンルームマンションのローン滞納の処理スピードは住宅ローンよりもかなり早いのでまずいと思ったら早めに対処しなければすべて競売になってしまう可能性が高いです。
ワンルームマンション投資で失敗したなあと思って後悔している人はぜひ経験豊富な当社になるべく早くご相談ください。

 

いざ、売ろうと思っても…収益物件の落とし穴

アパートローンで購入した投資用ワンルームマンションを売ろうと思ったがなかなか売れずに困っているという方は多いのではないでしょうか?特に新築で35年ローンを組んで投資用ワンルームマンションを購入された方はそのままではなかなか売れないということがほとんどなのです。なぜ新築で買った投資用ワンルームマンションを売ることが難しいのでしょうか?

それは・・・オーバーローンだからです。

例えば都内で新築投資用ワンルームマンションを2500万円で購入した場合をご紹介します。

ワンルーム

 購入価格 2,500万円
 賃料月額 8万円
 管理費月額 8,000円
 修繕積立金月額 5,000円
 固定資産税年額 10万円
 表面(グロス)利回り 3.84%
 実質(NET)利回り 2.92%

 


といった感じです。(話を簡単にするために購入時の諸費用は考えないこととします。)

この物件を金利3%・35年ローンで購入すると、月々のローンのお支払いは9.6万円となります。賃料が月額8万円なので、そもそも月の収支が1.6万円の赤字なのも投資そのものとしては問題ありなのですが、冒頭であげた様なメリットをうたって強めに営業をかけてくる不動産会社も多いようなので、何とかなるだろうと思って購入してしまっているケースも多々あります。

そして時間が経つにつれ、様々なデメリットが垣間見えてきて、これなら早く売ってしまおうと考えられる方々が増えるのです。そこで大問題となってくるのが・・・オーバーローンだということです。

オーバーローンの図解

投資用ワンルームマンションの売却価格の決め方は、自分で住む実需の分譲マンションの決め方とはまったく異なります。投資用ワンルームマンションは収益不動産となりますので、投資家は収益還元法により購入価格を検討します。

簡単に言えば賃料収入から逆算して希望の利回りになる価格でしか買いませんということです。上記の例で言えば・・・月額賃料が8万円⇒年額で96万円となりますので投資家の希望の利回りが8%だとすると、

96万円÷8%=1,200万円

これが投資家が購入検討する価格となります。

この場合でもし10%欲しいという話になれば購入検討価格は960万円まで下がります。逆に6%が希望だとすれば購入検討価格は1600万円まで上がることになります。いずれにしても2500万円のローンを組んでいますので、960万円や1600万円で売ろうとするとかなりの残債が出ることになってしまいます。そしてその残債は売却の決済のときまでにどこかで資金調達して引渡しの際には売買代金と合わせて完済しなければいけません。新築の投資用ワンルームマンションは、購入して中古物件になった瞬間にこのような状態になっていると認識する必要があります。

残念ながら・・・ローン全て返済できる金額では買い手はまずつかないということです。

 

住宅ローンが払えなくなり競売に

競売を待つしかないのか

そうこうしているうちにもっと大変な事態が起こります。

賃借人からの退去通知が入ります。(サブリースの場合は大丈夫です。)
賃貸マンションなので当然ですがもともとの収支がプラスではなく持ち出しなのでそのダメージは大きいのです。先程あげた例でいうと、ローンの支払いと管理費・修繕積立金を合わせた9.6万円が丸々持ち出しとなってしまいます。
そして、賃借人が退去するとルームクリーニングを入れて次の募集をかけなくてはなりませんが、それにもさらにお金がかかります。
こんなことは続けていられないと考えて売却を検討するもののやはり『オーバーローン』なのでうまくいきません。

そうこうしているうちに、なんとかやり繰りしてきたローンの支払いまで厳しくなりそうになってきます。そしてローンの支払いができなくなると…競売されるのを待つだけになってしまいます。

もうどうしようもないのでしょうか・・・?

 

大丈夫です。『任意売却』という方法があります

ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却するのに威力を発揮する方法が任意売却です。

弊社が専門に取り扱う任意売却を行えば、ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却できます。特に自宅をお持ちで投資用ワンルームマンションのローン返済が滞ると、自宅にも悪影響を及ぼすことがありますので早めの対処が必要です。ぜひ早めにご相談ください。

また、弊社の任意売却に対する取り組みとして、お客様ご自身でオーバーローンなのかどうかを瞬時に無料で判定できるシステムをご用意しております。この『ハウマッ家(チ)』を使えば、不動産会社に査定に来てもらうより簡単に今の自分の家の相場が分かります。しかも何度でも無料でご利用頂けます。
その結果、オーバーローンだった場合はぜひ一度、任意売却をご検討下さい。任意売却専門の株式会社エイミックスが一生懸命あなたの立て直しのお手伝いをさせて頂きます。

A.I.(人工知能)搭載 自動査定システム「ハウマッ家(チ)」

 

ただしサブリース契約の場合は要注意

実は投資用ワンルームマンションの任意売却を検討する際に、一番邪魔になってくるのがサブリース契約なのです。

サブリース契約は投資用ワンルームマンションを新築で購入するときにセットになっていることが多いです。
特に初めて投資用ワンルームマンションを購入するときは家賃が入らなければローンの返済に困るという心配が購入者にあるため、投資用マンションを販売する側もその心配をできるだけ排除して売りやすくするためにサブリースをつけて販売することが多いのです。

しかしこのサブリース契約が投資用ワンルームマンションを売却しようとしたときにかなり邪魔になることが多いので非常に厄介なのです。

入居者を保護する縛りが仇となり面倒なことに

何が厄介かというと、売却するには当然売買で買主に買ってもらわなければいけませんが、中古で投資用ワンルームマンションを購入する買主はサブリース契約を解除して引き渡してほしいという注文をつけることが多いことです。
なのでその時になって初めてサブリースを解除しようとするのですが、サブリース契約も賃貸契約のひとつなので貸主であれるマンション所有者側からのサブリース契約の一方的な解約はしにくいように契約条項で定められていることが多いのです。
普通の賃貸契約で大家さんから突然賃貸契約の解除をされると借主の入居者が困ってしまうので借主を保護するための縛りが法律でも定められているからです。
昔からの名残で大家さんの力は強くて借主の入居者は弱かったのでそうなったのですが、サブリース契約にはあまり当てはまらないと私は思います。
なぜならサブリース契約は貸主の大家さんがだいたい素人の個人で借主のサブリース会社がプロの不動産会社だからです。
しかし賃貸借契約という大きなくくりで貸主側からの一方的な賃貸借契約の解除は制限されているため仕方がないことなのです。

さらに売却の邪魔をするややこしい足かせが盛りだくさん

サブリース契約の契約解除の契約条項の取り決めで一番多いのは3~6ヵ月前予告というものです。しかしこれは借主であるサブリース業者からの場合です。貸主であるマンション所有者側からの解約は3~6ヵ月前予告に加えて正当事由が必要となっているケースが多いです。
この正当事由というのは簡単には認めてもらえないので困ってしまうのです。ただ単に売却したいからとかお金に困っているからとかの個人的な理由は正当事由には当てはまらないからです。
なので3~6ヵ月前に貸主である所有者側から売却するのでサブリース契約を解除したいとサブリース業者に申し入れてもサブリース業者が拒絶すれば貸主側からのサブリース契約の解除はできないことになるのです。
するとサブリース契約を解除することを条件に購入するといっていた買主との売買の話も流れてしまうというわけです。

サブリース契約が外れないとなるとサブリース契約をつけたまま売却しなければならなくなりますので買主が見つかりにくくなってしまいます。
そうこうしているうちに時間だけが経過してしまい、本当にローンの返済に詰まってしまって当社にご相談頂くご相談者様もいらっしゃいました。

でも、まだ諦めないで。任意売却の専門家に相談を

p>ではサブリース契約が解除できなければマンションの売却は絶望的なのかというとすべてがそういうわけではありません。
私たちが任意売却で投資用ワンルームマンションを売却する際にはこれまで何度もサブリース業者と交渉してサブリース契約を解除させて任意売却してきています。
サブリース契約にはサブリース契約の解除のやり方というものがあるからです。

サブリース契約が解除できずに投資用ワンルームマンションが売れずに困っているという人はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談下さい。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

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代表書籍

 


不動産担保ローンの返済が苦しいというご相談が増えています

不動産担保ローンというものをご存知でしょうか?
読んでそのままなのですが家などの不動産を担保にお金を借りるローンのことです。
最近ではTVCMや電車バスなどの公共交通機関、駅のポスターなどでも消費者金融と並んでよく見かけるアレです。
会社でいうと

  • アサックス
  • セゾンファンデックス
  • オリックス
  • SBI
  • 三井住友トラストL&F
  • 新生銀行
  • 東京スター銀行

などがよく宣伝をしているところです。
今この不動産担保ローンでお金を借りたのはいいものの、その毎月の返済が払えずにご相談される方がじわじわとですが増えているのです。

不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンとはどのようなローンなのでしょうか?

簡単に言うと不動産担保ローンとは家などの不動産を持っている人がその不動産を担保にお金を借りることができるローンのことです。

家の住宅ローンがまだいっぱい残っている場合は不動産担保ローンの借り入れは難しいのですが、住宅ローンを完済していたり家を相続していたりする場合にその家の価値である担保評価の分だけお金を借りられますよという仕組みというか金融商品のことです。

不動産担保ローンの場合は住宅ローンの場合と違ってその家などの不動産の担保評価をかなり厳しく見ます。なので3000万円の価値がある家に対しても目いっぱい3000万円を貸し付けることはありません。だいたい家の価値の6割程度を担保評価としていることが多いです。3000万円の価値がある家であればだいたい1800万円くらいまでならホイホイと貸してくれます。

その際に必ず根抵当権という形でその家を担保に取って設定した極度額の範囲内で何度でも借り入れができるという形を取ります。

  • 生活費の補填分として
  • 事業者であれば事業資金として
  • まとまったお金が必要

などの理由で家を担保にお金を借りられるので当座をしのぐためにとりあえず利用するという人が多いのです。

不動産担保ローン返済に困る方が増えています

なぜ不動産投資ローンの返済に困るケースが増えているのでしょうか?

まず第一に不動産担保ローンの金利の高さです。ほぼすべての不動産担保ローンの金利は年利10%以上です。月利にするとほぼ1%です。これは住宅ローンの年利くらいの利息を毎月はらわなければならないという金利水準なのです。

これは1800万円借り入れたとすると毎月利息だけで1800万円×1%=18万円!を返済しなければいけません。当然元金の返済も同時に行わなければならないので毎月の返済額が30万円を超えているというケースも多いです。それでも不動産担保ローンを借りてからしばらくの間は手元にまとまったお金があるのでそれで返済ができてしまうのです。でもそれは借りたお金で返済をしているだけなので遅かれ早かれ行き詰ってしまうというわけです。

不動産担保ローンの会社の中には最初から目いっぱい貸し付けずに小出しに貸して返済が詰まったらまた追い貸しをしてそれで返済をさせているところまであるのです。

そうしてどんどんと元金が膨れ上がり、元金が膨れ上がるとその分毎月の利息は大きくなり返済に詰まってしまうというのがだいたいの流れです。

不動産担保ローンの返済で高値売却を視野に入れる

では不動産担保ローンの返済に困ったこの状態を解決するにはどうすればいいのでしょうか?

まず一番簡単なのが担保にしている不動産をそのまま売却してしまうことです。上記でもお伝えした通り、不動産担保ローンの担保評価は厳しめなのでもし返済が滞ってもその不動産を売却することで完済できる見込みが大きいのです。どうにもならないときはできるだけ高値で売り抜けることを第一に考えるべきだといえます。

しかしながら、不動産担保ローンを借りている人に多い希望として、そのまま住み続けたいというケースが多いです。なぜかというと、その家は親が一生懸命ローンを完済していたり、亡くなって団体信用生命保険で住宅ローンを完済していたものを相続していたりしていて、親が命に代えて譲ってくれたものであることが多いからです。

その家を自分の借金のせいで失ってしまうことはこの期におよんでですが避けたいと言われる人が多いのです。そういう場合の解決策がリースバックです。

リースバックとは当サイトでもご説明していますが、一度第三者に買ってもらってその第三者から賃貸で借り受けるという不動産取引のことです。そうすることでその家に住み続けられるのです。

そしてリースバックであれば一定期間賃貸で住み続けたあとにその第三者から買い戻すことも可能になります。高金利の不動産担保ローンを一旦完済して賃貸で家賃を払って住み続けながら態勢を整えて最終的に買い戻すことで元の状態に戻れる可能性があるのです。

急ぐ場合は弊社がその第三者となって買い取らせて頂いているケースもありますのでぜひご相談頂ければと思います。

不動産担保ローンの返済が滞ったときは競売申立に注意

最後に不動産担保ローンの返済が滞ったときの注意点です。

上記でもお伝えしましたが不動産担保ローンの担保評価は実際の価値の6割程度と低いです。『担保評価が6割』というと何かピンとこないでしょうか?

そうです!

競売になったときの裁判所の鑑定評価がほぼほぼそれくらいで実勢価格の6割くらいです。つまり不動産担保ローン会社は不動産担保ローンを貸し付ける際に最悪競売にしても全額回収できるくらいの金額を限度にしか貸し付けていないということです。

なので不動産担保ローンの返済が滞ってからモタモタしているとすぐに不動産担保ローン会社から競売申立てをされてしまうのです。

 

少しでも早く動くことが解決の鍵

 

弊社にご相談にこられた方も全員が競売申立てをされてしまっていました。

競売申立てをされると競売までの期間でどうにかしなければいけないため時間的な制約ができてしまうのと、不動産担保ローン会社の競売申立て費用もあわせて請求されるため不動産を売却して返済する額が増えてしまいます。

早く動いていればもともとの貸付額が少ないのが功を奏して競売申立される前に決着できることも多いのでいたずらに時間をかけないことが大切になってきます。

ぜひ不動産担保ローンの返済に困った際には任意売却専門の経験豊富な弊社にまずはご相談だけでも早めにアクションされることをおすすめします。

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任意売却とは?

住宅ローンが払えない人の解決方法

任意売却とは、債権者の合意のもと、自宅など不動産を自分の意志で売却し、残った債務を債務者(あなた)の状況も考えて現実的な返しやすい金額で返済できるようにし、また分割での返済も認めて貰える場合もある解決方法です。
自分で売却することになりますので、市場価格で売れる可能性が高く、残る債務を減らすことが出来るのです。

任意売却とは?

 

この記事を書いた人
細貝相談員
細貝相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。

 

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