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離婚時の財産分与「住宅ローンの残債がある場合」はどうなる?

婚姻期間中に築いた財産は夫婦共同のものであり、離婚時は財産分与という形で分割されます。

では住宅ローンの残った家は、財産分与にあたってどのような扱いをうけるものなのでしょうか。

 

財産分与の前に、不動産の価格とローンの残債の差額をチェック

不動産査定


婚姻期間中に購入した住宅は、夫婦共同の財産となります。

夫婦共同の財産は、離婚時には財産分与という形で、双方に一定の割合で分けられることになります。

対象となる財産には、不動産や現金・有価証券などの「プラスの財産(婚姻期間中に増えた財産)」だけではなく、ローンなどの借金、いわゆる「マイナスの財産」も考慮されることになります。

財産分与の内容を考えるためには、マイナスの財産を含めて判断するため、まず不動産の査定価格とローンの残債の差額を確認するところから始めなければなりません。

両者を比較したとき、査定価格の方が高い場合を「アンダーローン」、ローンの残債の方が高い場合を「オーバーローン」と呼びます。

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アンダーローンの住宅ならば、財産分与は比較的明快なものに

アンダーローンの物件


まず、アンダーローンのケースを見てみましょう。

離婚を機に住宅を手放すのであれば、売却した額をローンの返済に充て、差額として残った金額を夫婦で二分するというシンプルな分配が可能です。

また、どちらかが住宅に住み続ける場合は、査定価格から住宅ローン残債を引いた差額が、実質的なプラスの財産と考えられることになります。住宅を離れる側は、そのプラスの財産の半額を請求することができるのです。

 

売却してもローンが残る場合は借り換えや任意売却などの方策が必要

住宅ローン残債


一方、オーバーローンの場合、仮に住宅を売却してもローンを完済することができず、債務だけが残ることとなります。

この状態において債務は分与の対象ではなく、契約時の各自の責任(ローンの名義および連帯保証の有無)が継続していくこととなり、当初の条件で返済しなければなりません。

この状態では、どちらが住宅に住み続けるのかといった条件によって、不公平感やリスクだけが残る結果となってしまいます。また、家族ではなくなった二人で離婚後も協力して支払っていくという不安定な状況を続けていくことは、お互いにとって現実的ではありません。

この事態を解消するためには、離婚成立に至る前に、ローンの借り換え(住み続ける側が単独で借り換えるなど)や売却(任意売却など)に関する夫婦間での協議が欠かせません。

協議によっても合意が得られない場合は、家庭裁判所への離婚調停もしくは財産分与請求調停の申し立て、そこでも解決しなければ離婚裁判の提起を以って解決を図ります。

 

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