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不動産や住宅ローンの名義を夫から妻に名義変更する場合のポイント

不動産の名義や住宅ローンの名義を簡単に移せると思ってはいないでしょうか?
特に住宅ローンの名義を変更するにはそれなりの労力と費用がかかるケースがほとんどです。
それでも名義変更して住み続けたいという場合には名義変更にトライすることも可能かとは思いますが、いっそのこと売却して住宅ローンを清算してしまい、新たに購入し直すほうが早いという場合もあります。
この記事では、住宅ローンが「住宅ローンの名義変更」が認められるか否かを含め、実際のところをご紹介します。

不動産の名義と住宅ローンの名義の考え方
夫婦が離婚するに至った場合、共同で所有していた自宅などの不動産の名義と、住宅ローンの支払い義務はどのように区分されることになるのでしょうか。

そもそも勘違いしがちなのが、不動産の名義(誰が持ち主であるか)と住宅ローンの名義(誰が支払いの義務を負っているか)は、同一であるとは限らない点です。

つまり、不動産自体は夫・妻の一方、もしくは共同の名義であっても、住宅ローンを支払わなければならないのは、金融機関(債権者)からお金を借り入れた住宅ローンの名義人(債務者)であるということです。

住宅ローンの負担割合は離婚後であっても変わりません
通常、離婚の際の財産分与では、夫婦双方は50%ずつの権利を持つことになりますが、マイナスの財産(債務)である住宅ローンの支払い義務は、住宅ローンを設定する際に決められた債務者の負担割合によって変わることとなります。

従って、夫婦が50%ずつの権利を持つ不動産であっても、住宅ローンが夫の単独名義であれば、その債務は夫のみにかかることとなります。

ただし、上記の場合においても妻が連帯保証人になっていれば、返済が滞ったときなど、不測の事態においては妻側にも督促が及ぶことになります。また、住宅ローンを一定の負担割合で夫婦が共同で負っている連帯債務の場合は、離婚後であってもその割合が変わることはありません。

認められる不動産の名義変更と認められないローンの名義変更
離婚による不動産自体の名義変更(共同名義からどちらかの単独名義へ)は、ローンが残っていても認められるケースが多いのですが、住宅ローンそのものの名義変更は基本的にできません

これは、共同名義の住宅ローンの場合、審査の段階で夫婦合算の収入から判断されているためであり、債権者である金融機関としては当初の審査の時点で、その条件下で貸付を行っていることによります。

また金融機関は後順位での抵当権設定となる融資を積極的に行おうとはしません。夫が1番抵当で妻が2番抵当の場合(逆の場合でも同じ)、どちらかの分を新たに融資するとなると必ず後順位の抵当権設定になってしまうからです。したがって住宅ローンをまとめるためにはどちらかの名義で全額を借り直して、従前の債務を一旦返済して抵当権を抹消した後に、新たに抵当権を設定する必要があるのです。

離婚後に、住宅ローンの名義変更(連帯債務の変更)が認められる可能性があるのは、どちらか一方の単独名義で住宅ローンを借り換えるか、代わりとなる連帯債務者を立てるなど、ごく限られた条件によるものと認識しておいたほうが良いでしょう。

思っている以上に住宅ローンの名義変更というのは難しいということが上記からも分かると思います。いろいろやった挙句にできなくて時間切れになって任意売却ができずに競売になってしまうということは防がなくてはいけません。