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離婚時に住宅ローン返済中の自宅を売却する場合

残債と実勢価格のバランス

まず大切なのは今の自宅(不動産)と住宅ローンの現状を理解していただくことになります。

今現在、マイホームの住宅ローン残高(残債務)はいくらなのか?を確認していただき、さらに、今売却したらいくらになるのか不動産の査定を行い、マイホームの現在の実勢価格(相場)を知りましょう。

ここで自宅(不動産)の査定価格が、大きく住宅ローンの残債務を上回っていれば問題は無いのですが、万が一、住宅ローンの残債が残る査定価格が出た場合は、次項でご説明する難しい事態になる可能性が高くなります。

不動産を売却してシンプルに解決するのは、住宅ローンの残債務が実際の売却価格よりも少なく、住宅ローンを完済して手元に残るお金も出来る場合のお話です。

そうでない場合は、後ほど詳しくお話しますが、スムーズに事を進めるのが難しくなってくるのです。

ここでは、そんな住宅ローンの残債がある場合に、売却を考える時の注意点や問題解決方法をお話してまいりましょう。

1.売却後に住宅ローンの残債が残らない場合は?(アンダーローン)

アンダーローン

一番シンプルでわかりやすい解決方法が望めます。

自宅マンションなど不動産の査定価格が、明らかに住宅ローンの残債を上回る実勢価格を示した場合は、売却しても残債が残らず完済できる状態「アンダーローン状態」である可能性が高くなります。

この状態からですと、前述したとおり、今までお住まいの不動産を売却し、そのお金を資産としてご夫婦で「財産分与」するというわかりやすい方法をとることが出来るのです。また、売却して少し残債が残る場合でも、両親や知人などの援助が得られる状況であれば、住宅ローンを完済してしまいきれいな状態にしたほうが、後々面倒な事態になることも少なくなり安心できるでしょう。

2.売却後に住宅ローンの残債が残る場合は?(オーバーローン)

オーバーローン

任意売却をご検討ください。

売却しても住宅ローンの残債務が残る場合は、不動産の財産分与をスムーズに進めることが困難になってきます。

『離婚後にマイホームを売却しても住宅ローンの残債務が残る…』といった場合、いわゆる「オーバーローン状態」の持ち家については、残りの住宅ローンの支払い分を完済できる資金があればいいのですが、それが無い場合にはすぐには売却出来ない状況になってしまいます。

マイホームの住宅ローンが完済できないと、銀行等金融機関の抵当権も抹消ができず残ったままになります。抵当権が残ったままで実勢価格より抵当権の額が多く、その残債務額で不動産の買い手を見つけるのはなかなか難しいことでしょう。

このような場合は、ご夫婦が金融機関と話し合いを行い、返済しきれない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう等の必要があります。

それを可能にするのが、任意売却(にんいばいきゃく)という解決方法なのです!

3.任意売却という解決方法

先ほどお話したように、住宅ローンの残債務がマンションなどご自宅(不動産)の売却価格を上回っているオーバーローン状態の場合に、有効的な解決方法となるのが「任意売却」という方法です。

例えば、住宅ローンの支払いは元夫が払い続けて、お子様と奥様が住み続けていたある日、突然強制競売になる通知が来て、慌ててご相談に至るケースもありました。これは、住宅ローンの支払いを約束した元夫が、離婚後の生活の変化で支払いが苦しくなり、奥様の知らない間に滞納が続いていた末の結果でした。

競売になった場合、所有者の意志とは関係なく、さらにはオークションのような形ですので、安値で取引される可能性が高くなるなど、他にも様々な不利な状況に追い込まれます。

「任意売却」は文字通り自分の意志で売却することが出来る方法で、一般的には価格も通常売却のように一般のお客様に販売する方法ですので、市場価格で売却活動することが出来る方法です。また任意売却では、債権者との交渉でオーバーローンとなった残債務の金額を圧縮し、債務者が無理なく支払える形での分割返済の話し合いも可能になる方法なのです。

ここまでお話したように、競売に至る前に様々な可能性を考えて対策を行うのが得策です。離婚後は特に変化が予想外の方向に進みます。慎重に先々のことも考えて、ご自宅の処分を考える場合には、まず「任意売却」をご検討いただくのがおすすめです。

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任意売却と通常売却の違い

繰り返しにはなりますが、オーバーローン状態の場合、通常売却ですとそのままでは売却は出来ません。全額返済しないと抵当権が残ったまま(返済が残ったまま)になりますので、当然ながら購入者が出てこないという状況になります。ですので、差額分は現金で資金をご用意頂き、一括返済をする必要があります。

任意売却と通常売却の大きな違いは、債権者との交渉で、この差額を圧縮したり、残債を債務者の経済状況も考え、無理のない金額での分割返済の交渉も可能なところになります。

相談員
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私たちエイミックスは、任意売却専門に15年の歴史がある専門家です。
詳しく任意売却の詳細を聴きたい方もまずは無料相談からお気軽にどうぞ。

ご相談はこちらの無料相談窓口から。今すぐ対応します。
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4.任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット

  • ・競売よりも市場価格に近い価格で売却可能である。
    普通売却と同じく一般の顧客に販売活動をするため高額で売れるケースもあります。競売になってしまうと、オークション形式でプロの業者などに安値で買い叩かれる場合もあります。

  • ・引き渡しタイミングが自分の意志で決められる。
    競売では強制的に立ち退きを迫られます。また拒否すると訴えられることもありますので、自分の都合に合わせての退去は叶いません。

  • ・手元に資金を残せる場合がある。
    売却時に多く問題となるのが退去にかかる費用です。競売の場合は、強制的に退去させることも出来ますので、支払われることはありません。任意売却の場合は、交渉次第であくまで債権者の好意として一部費用を引越し費用として認めてくれるケースもあります。

  • ・残債務の返済交渉が可能。
    競売でも任意売却でも、オーバーローンの場合残った残債務は支払う義務があります。ただ、任意売却の場合は、債務者との交渉で金額の圧縮や債務者の状況に応じて無理なく返済が出来る額での返済にしてもらえる可能性があります。

その他、様々なメリットがあります。

任意売却のデメリット

競売と比較し多くのメリットが有る「任意売却」ですが、どんないい方法でもデメリットと感じることもあるものです。

任意売却を行うには滞納をする必要があり、そこで債権者からの督促状などが来ますし(連帯保証人にも連絡がいく)いわゆる「事故歴」が付き信用情報を記録されるというネガティブな部分もあります。

私たちエイミックスでは、まずデメリットの部分を面談時に説明させて頂き、問題をクリアしていくようにさせていただいております。相談者様がすべて理解し、お任せいただけるようにしておりますので、ご安心ください。

5.任意売却後もそのまま住み続ける

任意売却後にそのまま住み続ける「リースバック」という方法もあります。

個人投資家などにお住まいの自宅(不動産)を購入してもらい、賃料を払って賃貸のように住み続ける方法です。

オーバーローンになった自宅で、元奥様がお子様が住み続けるなどのケースの場合、処分を曖昧なままに放置していては、その後大きな問題になりかねません。この方法でしっかりと不動産の処分を行ってから住み続けるのが良いでしょう。また、条件が揃えば買い戻しをすることも可能です。

6.オーバーローンを任意売却で解決した体験談

相談員
相談スタッフ
オーバーローン状態からの任意売却で、住宅ローンの問題を解決された皆様です。今のあなたに似た事例もあるかもしれません。
大阪府堺市大阪府C様離婚、失業…家族合わせての収入減で支払い困難

結果:任意売却後破産し、身軽にして生活再建
大阪府堺市 C様(50歳)

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大阪府寝屋川市 池田様(仮名)40歳

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7.便利な無料Web査定

関連記事査定が気軽にできるWebシステム

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