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投資用ワンルームマンションの売却でお困りなら任意売却を検討する価値があります

こんにちは。

エイミックス東京支店の細貝です。

 

投資用ワンルームマンション
ローンで購入した投資用ワンルームマンションを売ろうと思ったがなかなか売れずに困っているという方は多いのではないでしょうか?

特に新築で35年ローンを組んで投資用ワンルームマンションを購入された方はそのままではなかなか売れないということがほとんどなのです。

 

なぜ新築で買った投資用ワンルームマンションを売ることが難しいのでしょうか?

 

それは・・・

『ぶっちぎりのオーバーローン』

だからです。

 

例えば都内で新築投資用ワンルームマンションを2500万円で購入した場合をご紹介します。

 

購入価格 2,500万円
賃料月額 8万円
管理費月額 8,000円
修繕積立金月額 5,000円
固定資産税年額 10万円
表面(グロス)利回り 3.84%
実質(NET)利回り 2.92%

 

といった感じです。

(話を簡単にするために購入時の諸費用は考えないこととします。)

 

この物件を金利3%・35年ローンで購入すると、月々のローンのお支払いは9.6万円となります。

 

賃料が月額8万円なのでそもそもの月の収支が1.6万円の赤字なのも投資そのものとしては問題ありなのですが、下記のようなメリットをうたって強めに営業をかけてくる不動産会社も多いようなので、何とかなるだろうと思って購入してしまっているケースも多々あります。

●節税対策になる。確定申告で税金が戻ってくる。

●将来の年金がわりになる。

●生命保険のかわりになる。

そういったメリットが少しの持ち出しで享受できて、将来の資産形成にもなりますよ、みなさんもこっそり持たれてますよ、今しかありませんよ、などと言わると、不動産のプロでもなければそんなものなのかと納得してもおかしくありません。

 

投資用ワンルームマンションを購入される方の大半は、

●会社員

●公務員(役所職員・警察・消防・教職員・保育士など)

●医療関係(医師・看護師・介護士・理学療法士など)

などの安定した給与収入を得ている方々になります。

 

ただ、実際に購入してから運用を開始すると、

●税金が大きく戻ってくるのは購入諸費用を大きく損金計上できる初年度のみだった。それ以降は少しの赤字分を給与収入と合算して還付を受けられますが、ローンの持ち出しの方が断然大きいレベルにがっかりする。

●年金がわりといってもローンを払い終わるのは30年以上先なのでそのときの賃料が下がっている可能性もあり不安に感じる。

●生命保険のかわりになるといっても団体信用生命保険でローンが完済されても物件自体の価値が下がっている可能性があるので満期金額が目減りするので損をする。

などなどのデメリットが垣間見えてきて、これなら早く売ってしまおうと考えられる方々が増えるのです。

 

そこで大問題となってくるのが・・・

『ぶっちぎりのオーバーローン』

だということです。

 

ぶっちぎりのオーバーローン

投資用ワンルームマンションの売却価格の決め方は、自分で住む実需の分譲マンションの決め方とはまったく異なります。

 

投資用ワンルームマンションは収益不動産となりますので、投資家は収益還元法により購入価格を検討します。

簡単に言えば賃料収入から逆算して希望の利回りになる価格でしか買いませんということです。

 

上記の例で言えば・・・

月額賃料が8万円⇒年額で96万円となりますので投資家の希望の利回りが8%だとすると、

96万円÷8%=1,200万円

これが投資家が購入検討する価格となります。

 

この場合でもし10%欲しいという話になれば購入検討価格は960万円まで下がります。

逆に6%が希望だとすれば購入検討価格は1600万円まで上がることになります。

 

いずれにしても2500万円のローンを組んでいますので、960万円や1600万円で売ろうとするとかなりの残債が出ることになってしまいます。

そしてその残債は売却の決済のときまでにどこかで資金調達して引渡しの際には売買代金と合わせて完済しなければいけません。

 

新築の投資用ワンルームマンションは、購入して中古物件になった瞬間にこのような状態になっていると認識する必要があります。

 

残念ながら・・・

ローンを全て返済できる金額では買い手はまずつかない

ということです。

 

そうこうしているうちにもっと大変な事態が起こります。

賃借人からの退去通知

が入ります。(サブリースの場合は大丈夫です。)

 

収支計算

賃貸マンションなので当然ですがもともとの収支がプラスではなく持ち出しなのでそのダメージは大きいのです。

 

上記の例でいうと、ローンの支払いと管理費・修繕積立金を合わせた9.6万円が丸々持ち出しとなってしまいます。

そして、賃借人が退去するとルームクリーニングを入れて次の募集をかけなくてはなりませんが、それにもさらにお金がかかります。

 

こんなことは続けていられないと考えて売却を検討するもののやはり、

『ぶっちぎりのオーバーローン』

なのでうまくいきません。

 

そうこうしているうちに、なんとかやり繰りしてきたローンの支払いまで厳しくなりそうになってきます。

 

そしてローンの支払いができなくなると・・・

競売

されるのを待つだけになってしまいます。

 

もうどうしようもないのでしょうか・・・?

 

ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却するのに威力を発揮する方法が

任意売却

です。

 

弊社が専門に取り扱う任意売却を行えば、ローンの残った投資用ワンルームマンションを売却できます。

特に自宅をお持ちで投資用ワンルームマンションのローン返済が滞ると、自宅にも悪影響を及ぼすことがありますので早めの対処が必要です。

ぜひ早めにご相談ください。

 

また、弊社の任意売却に対する取り組みとして、お客様ご自身でオーバーローンなのかどうかを瞬時に無料で判定できるシステムをご用意しております。

 

この『ハウマッ家』を使えば、不動産会社に査定に来てもらうより簡単に今の自分の家の相場が分かります。

ハウマッチ

⇒A.I.(人工知能)搭載 自動査定システム「ハウマッ家」

何度でも無料でご利用頂けます。

 

その結果、

オーバーローン

だった場合はぜひ一度、

任意売却

をご検討下さい。

 

任意売却専門の株式会社エイミックスが一生懸命あなたの立て直しのお手伝いをさせて頂きます。