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競売回避!不動産の競売を取り下げて任意売却できるのはいつまで?

住宅ローンの滞納から競売で落札されるまで相応の期間に様々なステップで手続きが進んでいきます。

競売を止めたい…困る…と、なんとかならないものかとご相談いただくケースは非常に多いご相談です。

では、競売を回避、取り下げをするために任意売却を行うのはいつまでなら間に合うのでしょうか?

一般的に任意売却ができるのは競売の期間入札開始日より前とされています。

それは債権者が競売の申し立てを取り下げる期限が競売の期間入札の開札日の前日が最終デッドラインとされているからです。

なので規則上は競売の期間入札開始日ではなく開札日の前日までなら競売申し立ての取り下げができることになりますが、開札日前日には実際に入札が入っているので債権者は競売申し立ての取り下げには応じないことが多いです。

もうそのまま競売で処理するという手続きの流れに乗ってしまっているからです。

ここでは、任意売却の手続きはいつまでに行えば間に合うのか?についてステップごとに見ていきます。

競売取り下げデッドラインへのステップ

住宅ローンの滞納を開始(0ヵ月目)

滞納スタート

住宅ローンを滞納し始めたばかりで督促も来ていない滞納初期段階から任意売却を検討するのが何をおいてもベストです。

この時期であれば競売まで1年以上あり、任意売却後の引越しも含めた対策をじっくり練られる時間が残されています。

ただしオーバーローンの場合は期限の利益が喪失するまでしばらく待機になる可能性はあります。


このあたりは任意売却の経験豊富な不動産会社であれば、任意売却の準備期間として有効に利用するようアドバイスすることができます。

銀行からの督促が始まる(2ヵ月目~)

督促開始

住宅ローンの引落しが出来ずに滞納となった翌月から銀行からの電話や書面での督促や支払い催告が始まります。

この時期に任意売却の方向性を伝えればそれ以上に厳しく督促や催告されることはなくなることが多いです。

銀行は期限の利益を喪失するのを待って保証会社に代位弁済の請求を行うからです。

なのでこのあたりの時期までに任意売却のご相談を頂ければ全て私たちが窓口として動きますので、銀行とのやりとりなどの不用なストレスからは解放されます。

保証会社から一括請求(6ヵ月前後)

一括請求が来た

住宅ローンの滞納が6ヵ月を経過すると銀行は期限の利益を喪失させて債務者は分割返済が出来なくなります。

そして保証会社が代位弁済して銀行に一括返済し、その分を一括で債務者に請求します。

そして債務者が一括で払えなければ競売申し立てを行います。

この段階までに任意売却の意思表示をすれば債権者によっては競売申し立てを一定期間待ってくれることもあります。例えば、半年間くらいは任意売却をしてみてそれでもダメならそこから競売申し立てを行いますなどという感じです。

その場合は以下の月数に任意売却の期間を加えることになり、その分だけ任意売却できる期間が延びることになります。

裁判所から競売開始決定通知が届く(8ヵ月前後)

裁判所

債権者から裁判所に競売申し立てが行われて受理されると裁判所から競売開始決定通知が届きます。

この時点で残された任意売却期間はあと6ヵ月前後あります。

裁判所から、特別送達で『担保不動産競売開始決定通知』が届きますので、びっくりしてもうダメだと慌ててしまう方やパニックになる方が多いのですがこの時点では任意売却を選択肢として検討することはまだまだ可能です。

この時点でも任意売却はまだまだ間に合います。

執行官が現況調査で自宅を訪問(9ヵ月前後)

執行官

裁判所から競売開始決定通知が届いて1~2ヵ月で裁判所の執行官が自宅にやってきて現況の調査を行います。

この調査は競売の入札者に開示する資料や入札基準価格を決めるために行います。

裁判所の執行官がやってくることでいよいよ自宅が競売にかかってしまうのかとあらためて自覚させられる方が多いです。


この時点でも入札開始日までは数ヵ月残されており任意売却を選択する余地はまだ残されています。

執行官によっては現況調査でやって来たときに任意売却を検討したのか、または現在進行形で任意売却手続きを行っているのかなどを聞いてくるケースもよくあります。

期間入札通知が届く(10~12ヵ月)

一般公開

期間入札通知が届くと概ね入札期日が2ヵ月後となります。

期間入札通知と同時に自宅が競売物件として一般に公開されます。

この時点から任意売却の手続きを行うためにはその2ヵ月後の期日までに支払いまでできる買主を探す必要があります。

なので買主も資金繰りが忙しくなりますので誰でも任意売却の買主になれるわけではなくなり任意売却の難易度が上がるのです。

任意売却の手続きを行うには日数が少なくタイトになりますが、もし任意売却を行おうとして動き始めるのであれば最後の機会といっても過言ではありません。

私どもであればは、この時期からの任意売却の相談をよく頂き、解決実績も多くありますので安心してご相談ください。

債権者との交渉スピードから自社で買受人になることも可能であり、柔軟性をもって任意売却での出口を探りますので、最短で解決まで持っていくことも可能です。

入札期日の到来(12ヵ月前後)

期日

制度上は開札期日の前日までは競売取り下げは可能ですが、債権者はもう応じないということがほとんどです。

債権者である金融機関にも社内稟議などの手続きがたくさんあり、競売入札が始まってからそれらをひっくり返してあらためて任意売却での処理の稟議決裁を取ることは物理的に不可能だからです。


デッドラインは期間入札通知が届くまで

デッドライン

もし任意売却を取り扱う不動産会社にまだ相談すらしていないような段階であれば、任意売却を行うにしても買主を探して話をまとめて決済引き渡しをを行うまで最低でも2ヵ月は必要です。

なのでまだ不動産会社に相談すらしておらず、これから任意売却の相談をするという段階であれば、現実的には期間入札通知が届いた直後あたりまでが任意売却を検討できる最終チャンスとなるといえるでしょう。

もちろんすでに任意売却の話を進めている途中であれば、入札期日ギリギリまで任意売却の出口を検討することは可能です。

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競売回避事例

創業から14年で私たちが取り下げ、もしくは回避をしてきた事例の一例です。

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