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任意売却の流れ。滞納、代位弁済から解決までの期間

住宅ローン滞納後のご相談から、手続きを経て解決に至るまでの実際の任意売却の流れをご紹介します。

実際の任意売却では、

  • ・借入先金融機関(住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や民間金融機関など)
  • ・債務や延滞の状況
  • ・所有者様の権利関係
  • ・物件の状況

などによって、取るべき方法や手続き、任意売却に要する期間がそれぞれ異なりますので下記の流れは一般的な目安としてご理解ください。

任意売却の流れ(スケジュール)

1.借入金融機関からの督促

督促状投函

住宅ローン等の借入を滞納すると借入金融機関から督促の郵便が届いたり電話が掛かってきます。具体的には、『督促状』『期限の利益の喪失通知』『代位弁済通知』『競売開始決定通知書』などです。

まだ住宅ローンを滞納しておらず金融機関からも督促は来ていないという状況でも任意売却を検討することは可能ですので、少しでも心配があればまずは気軽にご相談されることをお勧めいたします。

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2.電話・メールでのお問い合わせ

問い合わせ

住宅ローンが払えない・滞納してしまった・督促等の通知が届いたという全国の方からのご相談を年中無休、土日祝日も対応して電話・メールにて受け付けております。

任意売却に関する深い専門知識と経験を持ち、債権者や金融機関との交渉に精通した私たちエイミックスの専門相談員が、弁護士などの法律専門家とも連携して、ご相談者様のご希望を最大限考慮しながら最善の解決策やプランをご提案させて頂きます。

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3.専門相談員とのご面談

面談

お問い合わせの後に私たちエイミックスの東京事務所(相談室)大阪事務所(相談室)名古屋事務所(相談室)のコンサルティングルーム・京都相談室千葉相談室神奈川相談室埼玉相談室・ご自宅での個別無料面談を行っています。

日時をご予約頂いた上で直接お互いの顔を合わせてお話しをさせて頂くことで、電話やメールより踏み込んだ現状把握をさせて頂き、より的確な解決策をプランニングし、少しでも早くご相談者様を問題解決に導きます。

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4.現状把握と解決策のご提案

提案

ご面談にてご相談者様の住宅ローンの滞納状況や残債務などの状況をお聞きした上で、専門相談員がご相談者様にとって最良の問題解決策をコンサルティングしご提案させて頂きます。

ご相談者様にご納得頂けるまで丁寧にご説明して提案させて頂いておりますのでご安心ください。

もし疑問点がある場合には、この時点で全て解消して頂けるよう何度でもご安心頂けるまでご説明させて頂いた上でご依頼を頂いております。

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5.媒介契約締結と不動産の調査・査定

査定

私たちエイミックスのご提案にご納得頂けましたら任意売却に向けて媒介契約を締結致します。

そして媒介契約締結後に不動産の調査・査定をすべてエイミックスが代行して行います。ご相談者様に動いて頂くことはありませんのでご安心ください。

現地調査から始まり役所調査、法務局等の不動産調査をすべて行った上で、債権者である金融機関と交渉するための不動産査定書を作成致します。

適切な価格査定は、任意売却をスムーズに進める上で大変重要ですので、経験豊富な専門相談員が適切に行います。査定額を見誤ると時間切れで競売になってしまったり、必要以上に残債が多く残ってしまうことになるからです。

なお、媒介契約から不動産の調査・査定に至るまでご相談者様に費用は一切かかりませんのでご安心ください。

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6.債権者・金融機関との交渉

交渉

任意売却を成功させるためには、すべての債権者・金融機関の同意が必要です。

すべての債権者・金融機関に同意して頂けるよう、売却価格の調整・担保解除料の調整・差押えの解除交渉・競売の取下げ交渉・残債の返済方法や引っ越し費用の控除などの交渉や協議を当社の専門相談員が行います。

方法や引き渡しの時期などをご相談者様と債権者に確認しながら綿密に進めていきます。

内容によっては弁護士などの法律専門家との連携もとりながら、ご相談者様にとって一番良い方法で任意売却を成功に導きます。

 エイミックスの債権者・金融機関との交渉実績

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7.販売活動

販売活動

私たちエイミックスが広告・インターネット、取引先や不動産会社のネットワークを通じて買受人である購入希望者をお探しします。

ご相談者様の状況に応じて、詳細を伏せての販売活動も可能ですのでご安心ください。また、ご相談者様によって最適な売却方法は違います。

債権者の状況や売却できる期間、物件の状況などに応じた販売方法をご相談者様に確認しながら進めながら、購入希望者を探していきます。

今の家に住み続けたい場合はリースバックや親子間売買・親族間売買などのご提案もさせて頂いております。

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8.販売報告・販売価格の見直し

価格見直し

販売活動を始めましたら、定期的にご相談者様と債権者に対して販売報告を行います。

現状の販売価格では購入希望者が現れないという場合には、ご相談者様にご報告の上、債権者への販売価格の見直しも提案致します。


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9.買付申込書の取得

販売活動により購入希望者が現れましたら、買付申込書を取得します。

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10.配分案作成と債権者交渉

債権者交渉

買付申込書の金額をもとに配分案を作成し、債権者との交渉に入ります。

第1順位の抵当権者の他に後順位の抵当権者や根抵当権者との解除交渉、差押えが入っている場合の抹消交渉もすべて当社が行います。

任意売却を1500件以上成立させてきた私たちエイミックスならではのノウハウと実績ある専門相談員の経験をもとにすべての債権者からの合意を取付けるための交渉を行います。

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11.売買契約締結

契約

すべての債権者からの配分案の合意を取付けた上で、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、ご相談者様と購入希望者との間で不動産の売買契約を締結致します。

そして売買契約締結におきましては、ご相談者様のご要望にできるだけ沿った契約内容にできるように購入希望者との引渡日等の調整も行います。

同時にすべての債権者から確実に合意が得られるように細かい調整を行います。

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12.引越しの準備

引越し準備

売買契約締結後にご相談者様が居住中の場合は引越しの準備に入ります。引越し先の賃貸物件は当社のグループ会社を通じてのご紹介が可能です。

また、引越業者に関しても当社の提携先を通じてサポートさせて頂いておりますので安心してお任せください。

ご相談者様におかれましては、最終取引日(決済日)までに引越しを完了しておく必要があります。

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13.最終配分案確定と債権者最終調整

最終取引日(決済日)が決まりましたら、最終の配分案を確定させた上で、債権者との売買代金の配分や解除料など、抵当権抹消の最終調整を行います。

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14.最終取引(決済引渡し)

最終取引

売買契約を締結して引越しを済ませたら、最終取引日に売買代金の清算と買主への引渡しを行います。

決済は主に銀行で行われ、ご相談者様や買主だけではなく、債権者や司法書士などすべてのステークホルダーが集まり、売買代金や抹消費用、抵当権や差押えの解除料などのすべての清算と権利証や物件資料、鍵などの買主への引渡しを行い、任意売却のすべてが完了します。

債権者や金融機関との残債の支払い方法などの打合せも債権者とご相談者様とでこの最終取引日に行うことが多いです。

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15.新生活開始

新生活

物件の引渡しを終えて、任意売却のすべての流れが完了しましたら、いよいよ新たな生活の始まりです。

当社では、任意売却後の生活の再建に向けて弁護士のご紹介も行っております。残債はもとより、住宅ローン以外の借入が多かったご相談者様にご利用頂いております。

全てのご相談者様に任意売却を通じて、お金の心配の少ない新たな生活を再建してもらうことが私たちの最終目的だからです。

任意売却には、共同実行型、債権者単独実行型の2つがあり、抵当不動産の任意売却の場合、ほぼ共同実行型なので、紹介するのは、共同実行型とご解釈下さい。

その手順ですが、特別に決められた制度というものが存在するいうわけではなく、買受希望者がいて、所有者の同意と協力、利害関係者との同意が得られれば、すぐにでも行うことが出来ます。例外としては、住宅金融支援機構の場合がある程度手順が決まっています。

住宅金融支援機構の任意売却の仲介を行う場合には、住宅金融支援機構から出ている「任意売却の手続きについて」というパンフレットがあり、このパンフレットに基づいて手続きが行われないと機構の場合は上手くいかないので、これを正しく理解している業者に頼むべきだと思います。

お問い合わせ、ご相談は下記までお気軽にご連絡下さい。

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