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競売のデメリット

不動産の競売が開始されると様々なデメリットと言える出来事が発生します。ですので、住宅ローンの滞納を始めたらできるだけ早いタイミングでメリットの多い「任意売却」を検討頂くのが得策なのです。

では、ここでは競売になってしまうとどんなデメリットが出てくるかをご紹介しましょう。

競売のデメリット

代表的なデメリットといえる部分をご紹介しましょう。

1. 自宅の競売が新聞やネットに掲載されます。

執行官が来る

裁判所が競売を決定すると「現況調査」というものを行う為に、裁判所から執行官がやってきます。執行官は、ご自宅の価格を決めるための評価をするために室内の写真を撮ったり、測量や状況を確認していきます。そして、この執行官の訪問は、自身の意志で拒否は出来ません。たとえ不在にしていても解錠し、調査を行う権限を持っているのです。

そして、執行官の調査により住所・地番・家の外観・などの情報である【3点セット】が公開され、競売情報に掲載されてしまいます。

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2. 氏名や住所が公開されます

新聞、ネット

不動産が競売にかかると、上記のように裁判所で公開された情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。そこには自宅の住所はもちろん、所有者の氏名や債務額及び借入先、誰が住んでいるか(占有者)なども書かれているのです。

また、自宅の外観や室内の写真まで掲載されているので、競売になってしまったことが知られやすくなってしまいます。小さいお子様がいたり、学生の子供様がいらっしゃる家庭ではこれが結構こたえるのです。

親として『競売が知られたことで子供がいじめられたらどうしよう・・・』と考えて悩まれる人も少なくありません。

 

3. ご近所に知られてしまう

聞き込み

一般の方が不動産の競売情報を逐一チェックしていることはあまりありませんので、上記のように裁判所で公開されたとしても、よほどのことがない限り近所に知れ渡ることは少ないのですが・・・別の原因で結局は近所に競売になったことを知られてしまう結果になってしまいます。

それは、競売での入札を専門に行う不動産会社などが、裁判所の情報を元に自宅の写真を撮りにきたり、近所間での問題があるかどうか、所有者はどんな人物なのかなどを近所に聞いて回るのです。さらに、『競売の入札に参加しませんか?』『競売入札代行します!』などという住所入りのチラシを近所にまく業者も存在します。こうした行為の結果、自宅が競売になった事実が近所に知れ渡ってしまうことになるのです。これは競売になった以上防ぎようがないのです。

裁判所も手続きにのっとって情報を公開していますので、所有者が対抗できることは何もないからです。住宅ローンが払えずに引っ越しになってしまう…というだけでもかなりの精神的な苦痛やストレスを感じている上に、このようなことで追い打ちをかけられると、眠れない夜が続いたり少しの物音にビクビクして外出できなくなるなどの精神的なダメージ受ける方も少なくありません。

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4. 借金(残債)が多く残る

借金が残る

競売での売却価格は、裁判所から委託された不動産鑑定士が決めることになります。その価格が競売での最低売却価格となります。

最低売却価格は市場価格よりもかなり低いものとなり、市場価格の50~70%程度に設定されることがほとんどです。

そして最終的には通常の市場価格の80%程度で落札されることが多く、それにより市場価格で売却するよりも多くの借金が残ってしまうのです。

 

5. 引越し費用が出ない

引越し費用

任意売却と違い競売では落札者や債権者から引越し費用が出ることはありません。落札されると無条件で期日までに退去しなければならず、金銭的な負担も任意売却よりも多くなることがほとんどです。


 

6. 強制的に退去を迫られる

退去

競売落札後、購入者に明け渡しを迫られることになります。

度重なる明け渡し請求を無視し続けていると、明け渡し強制執行に移行してしまいます。明け渡し強制執行とは執行官が作業員とともにやってきて、裁判所の権限で家財道具一式を屋外へと運び出して、強制的に家屋を空にされることです。

そしてその明け渡し強制執行にかかった費用も請求されることになります。


 

7. 連帯保証人に迷惑がかかる

保証人

競売で落札されてもなお不足分がある場合、連帯保証人がいればその請求は全て連帯保証人に請求されることになります。その連帯保証人が請求額を払えない場合、連帯保証人の家までが競売にかけられてしまうということもあり得るのです。


 

8. 止めてもらいたくても止まらない

競売手続きを止めることはできるのでしょうか?

結論から言うと競売手続きを所有者の意思で止めることはできません。競売を申し立てた債権者が取り下げないかぎり手続きは進んでいきます。競売申し立てにも費用がかかっていますので、よほどのことがない限り債権者が自ら競売申し立てを取り下げることはありません。

 

9. 債権者と残債の話ができない

債権者交渉

任意売却の場合は売却後の残債に関しても債権者と協議しながら進めていきますが競売の場合は落札まで債権者と残債について協議しないため、後々の残債の支払いで債権者とトラブルになる可能性があります。債権者が債権譲渡をして見ず知らずの新たな債権者から督促の連絡が入ることもあり、いつまでも不安定な状態が続いてしまうのです。

また、債権者との残債務の交渉もすべて自分で行わなければなりません。知識のない一般の方ではその交渉も難しいことが多く、第三者ではなく当事者同士の交渉なので債権者側に柔軟に対応してもらえないことも少なくありません。そして債権者が債権譲渡してサービサーに債権が移ってからも、サービサーとの交渉をご自身で続けていく必要があるのです。

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