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不動産競売とは?競売の流れと強制執行の怖さ

競売とは

不動産競売(ふどうさんけいばい)とは、裁判所の主導のもとに行われる不動産の売却方法で、あえてわかりやすく簡単に説明すると、競売になってしまうと、所有者の意志と関係なく無条件に自宅がとられることになります。

住宅ローンの返済ができなくなって滞納してしまった場合には、債権者(銀行などの金融機関)は、裁判所に対して「不動産競売」を申し立てし、その住宅ローンの担保になっている「不動産」である「自宅」を差し押さえます。そうなってしまえば、あとは法律にのっとって競売にかけるだけとなります。

そして競売になると、不動産の所有者にとって苦痛なことが次々と出てくるです。

ここでは、実際の不動産競売とはどういうものなのか?どういった流れで進んで行き、その時どんなことが起こるのか?についてを詳しくお話したいと思います。

競売と任意売却の違いはこちら

任意売却と競売の違い

不動産競売の流れ

競売は強制執行

住宅ローンの返済が滞ると、早ければ3か月遅くても6か月ほどで、その不動産は差し押さえられて競売手続きがとられます。そして、最終的には裁判所の主導のもとに強制的に売却されてしまうことになります。

そして、この競売手続きは、所有者の思いや意思とは無関係に、別の場所で粛々と進められていってしまいます。

競売によって次の購入者が決まれば、もともとの所有者は、その購入者に対抗できずに直ちに退去しなければいけないのです!

それでは、競売の流れを順を追って解説していきましょう。

滞納開始

住宅ローンの滞納 住宅ローンの滞納

何らかの事情によって住宅ローンの返済を滞納してしまいます。

1ヶ月~2ヶ月

督促状 督促・催告書の通知

住宅ローンの借り入れをした銀行や金融機関から督促状や催告書の通知が届きます。

3ヶ月~6ヶ月

期限の利益の喪失 期限の利益の喪失

滞納から3か月から6か月で期限の利益を喪失しますという通知が届きます。これは住宅ローンを『分割で支払う権利』を喪失することを意味します。

これによって以降の住宅ローンの分割払いが不可能となります。

金融機関が保証会社に代位弁済を要求

保証会社によって代位弁済がされると、これ以降は保証会社から残債の全額を一括で返済してくださいと要求されます。 すでに期限の利益を喪失しており分割で支払う権利を失っているので、分割での返済に応じてもらうことはできません。

競売の申立 競売の申し立て

残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てを行います。担保である自宅を差し押さえて競売で売却して残債を回収するためです。 差し押さえられていますので、所有者は自由に自宅を処分することができなくなります。

8ヶ月前後

競売開始決定通知が届く 競売開始の決定

債権者の競売申し立てが受理されると、裁判所から競売開始の通知「競売開始決定通知書(担保不動産競売開始決定通知書)」が所有者に届きます。

「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却と業者選び

9ヶ月前後

執行官の訪問 裁判所から執行官の訪問

自宅を競売にかけるために必要な資料である『3点セット』を作るために、物件の調査に裁判所から執行官が自宅に訪問してきます。たとえ留守でも開錠して中に入り調査を進めます。

10~12ヶ月

期間入札の通知

競売の入札期間を知らせる通知が届きます。

12ヶ月前後

入札期間~開札

競売の入札が開始され、開札日に落札者が決定します。

立ち退き 立ち退き

競売で落札されると所有者が変わり、前所有者は立ち退きをしなければいけません。ここでの引っ越し代や動産の処分代は前所有者が自身で準備することになります。期日までに立ち退きができなければ明け渡し強制執行をかけられて強制的に屋外に家財すべてとともに出されることになります。

競売の落札後から強制立ち退きまでの流れ

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相談スタッフ
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競売であなたに降りかかる数々の苦痛

裁判所で競売が決定されると「競売開始決定通知書」が届き、そのまま放置していると、競売に向けての様々な準備が動き出すことになります。そこから、それに伴ういろいろな弊害が降り掛かってくるのです。

苦痛1. 精神的苦痛

1.自宅の競売が新聞やネットに掲載されます。

裁判所が競売を決定すると執行官がやってきて家の写真を撮り、住所・地番・家の外観・などの情報である【3点セット】が公開され、競売情報に掲載されてしまいます。

2.氏名や住所が公開されます

新聞、ネット

不動産が競売にかかると、上記のように裁判所で公開された情報が新聞やインターネットなどに掲載されることになります。そこには自宅の住所はもちろん、所有者の氏名や債務額及び借入先、誰が住んでいるか(占有者)なども書かれているのです。

また、自宅の外観や室内の写真まで掲載されているので、競売になってしまったことが知られやすくなってしまいます。小さいお子様がいたり、学生の子供様がいらっしゃる家庭ではこれが結構こたえるのです。

親として『競売が知られたことで子供がいじめられたらどうしよう・・・』と考えて悩まれる人も少なくありません。

3.ご近所に知られてしまう

聞き込み

一般の方が不動産の競売情報を逐一チェックしていることはあまりありませんので、上記のように裁判所で公開されたとしても、よほどのことがない限り近所に知れ渡ることは少ないのですが・・・別の原因で結局は近所に競売になったことを知られてしまう結果になってしまいます。

それは、競売での入札を専門に行う不動産会社などが、裁判所の情報を元に自宅の写真を撮りにきたり、近所間での問題があるかどうか、所有者はどんな人物なのかなどを近所に聞いて回るのです。さらに、『競売の入札に参加しませんか?』『競売入札代行します!』などという住所入りのチラシを近所にまく業者も存在します。こうした行為の結果、自宅が競売になった事実が近所に知れ渡ってしまうことになるのです。これは競売になった以上防ぎようがないのです。

裁判所も手続きにのっとって情報を公開していますので、所有者が対抗できることは何もないからです。住宅ローンが払えずに引っ越しになってしまう…というだけでもかなりの精神的な苦痛やストレスを感じている上に、このようなことで追い打ちをかけられると、眠れない夜が続いたり少しの物音にビクビクして外出できなくなるなどの精神的なダメージ受ける方も少なくありません。

苦痛2. 借金が多く残る

借金が残る

競売での売却価格は裁判所から委託された不動産鑑定士が決めることになります。その価格が競売での最低売却価格となります。

最低売却価格は市場価格よりもかなり低く、市場価格の50~70%程度に設定されることがほとんどです。

そして最終的には通常の市場価格の80%程度で落札されることが多いようです。当然、市場価格で売却するよりも多くの借金が残ってしまうのです。

苦痛3. 強制的に退去を迫られる

退去

競売落札後、購入者に明け渡しを迫られることになります。

度重なる明け渡し請求を無視し続けていると、明け渡し強制執行に移行してしまいます。明け渡し強制執行とは執行官が作業員とともにやってきて、裁判所の権限で家財道具一式を屋外へと運び出して、強制的に家屋を空にされることです。

そしてその明け渡し強制執行にかかった費用も請求されることになります。

苦痛4. 止めてもらいたくても止まらない

競売手続きを止めることはできるのでしょうか?

結論から言うと競売手続きを所有者の意思で止めることはできません。競売を申し立てた債権者が取り下げないかぎり手続きは進んでいきます。競売申し立てにも費用がかかっていますので、よほどのことがない限り債権者が自ら競売申し立てを取り下げることはありません。

苦痛5.債権者との交渉

債権者との残債務の交渉もすべて自分で行わなければなりません。

知識のない一般の方ではその交渉も難しいことが多く、第三者ではなく当事者同士の交渉なので債権者側に柔軟に対応してもらえないことも少なくありません。そして債権者が債権譲渡してサービサーに債権が移ってからも、サービサーとの交渉をご自身で続けていく必要があるのです。

3.不動産競売を止める方法

競売にちょっと待った

任意売却(にんいばいきゃく)を検討してください。

私たちエイミックスにご連絡いただければ、状況を把握し、競売を止めるべく任意売却を行う準備をすぐ始めます。

競売で処分されても任意売却をしても、自己破産をしない限り住宅ローンの残債は残ります。そして残った債務には支払い義務が継続して生じます。しかし、前述の通り、競売は任意売却に比べて取引価格が20%ほど低いのが一般的です。したがって残る債務も競売のほうが任意売却のときよりも20%ほど多くなるのです。

また、競売で落札された場合、任意売却の時とは違い、ただちに自宅から立ち退かなければなりませんし、引っ越し費用をもらうことも期待できません。その結果、競売のあとに残った債務の支払いでずっと苦しまれている人が多数いらっしゃるのです。

もし、生活の立て直しを早期に実現させたいのであれば、競売による大ダメージを回避でき、少しでも有利な条件で売却できる任意売却を検討するべきです。

法律で決まった手順に従って粛々と進んでいく競売とは違い、任意売却であれば金融機関とじっくり話し合うことで少しでも有利な条件で売却することができます。また、売却後の残債についても無理なく返済していけるように交渉することが任意売却であれば可能となります。

さらに、引っ越しの時期などの相談にも応じてもらえることも多く、近隣にも普通の不動産売却にしか見えないため事情を知られることもあまりなく、前向きな気持ちで計画的に新しい生活の準備を始められるのです。

相談員
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任意売却のことなら、任意売却専門に15年の私たちエイミックスにご相談ください。
不明点にもお答えしますので、お気軽に無料相談をご利用ください!

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売却後そのまま住み続けられる場合もある

住み続ける

競売も任意売却も同じく自宅などの所有不動産を売却するのが前提です。しかし、長年住み慣れた自宅を離れるのは辛いものですし、現実問題としてお子様がいらっしゃる場合など、学校区の問題などもあることでしょう。

「できるならば自宅に住み続けたい」「引越ししたくない」と希望される方は私たちへご相談頂く方の中でも非常に多くなっています。

しかし、まだ諦める必要はありません。

任意売却では、そう願う方にも方法はあります。

 
 
   
相談スタッフ
 
ご自宅を任意売却で売りに出した際、親族や知人または投資家に購入してもらう方法です。
 
 

そして購入してもらった方に家賃として毎月決まった金額を支払い、自宅に住み続けることができます。その場合、自宅の所有権が買主に移るだけで、これまで通りの生活を続けられます。この方式を「セール&リースバック方式※(リースバック)」と言います。

世間的には何ら変わりはないので、気持ちも楽だと言えるでしょう。

知人や親族等に購入してもらえた場合は、比較的家賃も楽に払える交渉ができますが、投資家等は購入時に利回り計算をしてくるのでやや高めな家賃設定になるかもしれません。
それと将来にわたって買い戻しの約束をする場合、購入時にかかった費用プラス利益がいくらといった形の約束をしなくてはなりません!

それが「セール&リースバック方式※」といわれる方法です。

マンションの管理費滞納でも競売に?!

マンション管理費

マンションなどにお住まいの場合は管理費や修繕積立金を毎月支払っているかと思います。実は、この管理費などを滞納されているケースが非常に多いのです。

住宅ローンの返済にお困りの方が、この管理費も支払いが厳しくなり滞納しているという流れなのですが、たかが管理費…と、住宅ローンよりも軽い扱いで考え、数ヶ月滞納してしまう…という結果になっています。

しかし、この管理費も滞納を重ねると最終的に競売になることも十分にあり得るのです。少額だからと、軽い考えでいると金額が積み重なり、いざ支払おうにもそのときには結構な金額になっています。住宅ローンも厳しい状況では、もうどうにもならなくなってしまうこともあります。

そんな状況になる前に出来るだけ早く対応するようにしましょう。今の状況をご相談いただければ適切な方法をお伝えすることが出来ます。ぜひ私たちの無料相談窓口をお気軽にご利用ください。

【ご相談はエイミックス 無料相談窓口】
0120-889-281
までお気軽にどうぞ。

エイミックスの競売解決事例

 
   
相談スタッフ
 
私たちエイミックスで解決してきた事例集の一部です。
いまのあなたと同じ悩みを持つ方が大勢いらっしゃいます。よく似た事例を参考にご覧ください。
 
 
京都府京都市京都府伏見様自営不振で税金まで滞納、差押え。

結果:競売入札1ヶ月前に売却成功
京都府京都市 伏見様(仮名)66歳
自営業の売上低迷が続き、年金と合わせても住宅ローンの支払いが辛くなる。借入先銀行に相談し2年間のリスケをしてもらうが、それでも追いつかず…

自営業固定資産税税金滞納

残債:2,160万円

事例の詳細を見る

埼玉県草加市埼玉県小山様若いとき収入良く年金払わず…不景気で収入減り年金受給もなく

結果:任意売却後生活考え残債務は債務整理
埼玉県草加市 小山様(仮名)66歳
若いときに自営業で収入が良く、年金の支払いをして来なかった小山様。不景気の影響で収入が減り、貯金もそこをついてしまい、ついに地方裁判所から競売開始決定通知が届き…

自営業年金無し債務整理

残債:1,800万円

事例の詳細を見る

大阪府摂津市大阪府鶴野様店舗付き鉄骨二世帯住宅仕様…競売までのカウントダウン進む

結果:困難な物件も売却成立!
大阪府摂津市 鶴野様(仮名)73歳
破綻し整理回収機構が窓口となり毎月20万円の返済を継続していました。8年前に舅の商売がうまく行かず、住宅ローンの減額返済手続きした経緯あり。舅は1年前に自営業を辞め、現在は年金生活。また長男もリーマンショックで転職しましたが、長続きせず退職し再度転職。舅に内緒で債務整理もしており…

二世帯住宅収入減少自営業

残債:540万円 税金滞納:226万円

事例の詳細を見る

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まだまだ多くの事例があります。あなたの現状と比較してみましょう。

任意売却 ケース別解決事例集

7. ご相談頂いたお客様の声

相談員
相談スタッフ
競売にならず任意売却を進めることが出来た相談者様のお便りをご紹介します。
ホッとした安堵の声や、前向きにスタートを切る力強い言葉。私たちには何よりの励みです。
大阪市石原様
大阪府 石原様

一生忘れない
状況の配慮までして頂けた事を嬉しく思っております。

2018年7月 大阪府石原様(仮名)
「プロとしての姿勢を拝見させて頂きました」


頂いたお手紙

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大阪市石山様
大阪市 石山様

感謝
長年の肩の荷が降りました

2019年2月 大阪府大阪市 石山様(仮名)
「石田様、命の恩人で感謝の気持ちがいっぱいで…」

頂いたお手紙

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愛知県安田様
愛知県 安田様

高値売却
競売も覚悟だったが気持ちが楽になりました。

2018年2月 愛知県名古屋市 安田様(仮名)
「思った以上に高値の売却が出来ました」

頂いたお手紙

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その他多くのお便りを頂いております。

相談者の声

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不動産競売のよくある質問(Q&A)

Q .競売開始決定通知書が届きました。どう対応したらいいのでしょう?

A.

ご安心ください、大丈夫です。『競売開始決定通知書』が届いてもまだ任意売却で回避出来ます。

ただし、競売の入札期間が始まる前までに任意売却の決済を完了させる必要がありますので、まさに時間との戦いとなります。今まさにその状態でしたら、すぐ私たちにご相談ください。もう迷っている時間はあまりありません。

Q .競売と任意売却の違いは何ですか?

A.競売と比べメリットが多いのが任意売却ですが、まず「自身の意志」で売却活動が出来るのが大きなところでしょう。

競売は自身の意志とは関係なく強制的に進められます。それもあり、売却価格が任意売却と比較し安価に取引され、残債が多く残ることとなります。また任意売却では、交渉で残債を大きく圧縮することも出来ますし、無理のない金額での分割返済に応じてもらえることもあるのです。(一般的に月々1万円程度)残債はその後の生活を変える大きな要素ですので、大きな違いと言えるでしょう。その他のも多くの違いがありますので、詳しくはエイミックスのサイトをご覧ください。

Q .マンションの管理費滞納でも競売になるの?

A.滞納を重ねると最終的に競売になることも十分にあり得ます。少額なので安易に考えてしまいがちですが、金額が積み重なると結構な金額になっています。そして、滞納を重ねると競売を申し立てられることもあるのです。

また、住宅ローンの返済にお困りの方が、この管理費も支払いが厳しくなり滞納しているという流れは非常に多く、管理費の滞納も重なり住宅ローンの返済自体が出来なくなって、競売に至るケースも多くあります。軽く考えず、滞納を重ねる前に、私たちのような専門家にご相談いただくことをおすすめ致します。

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不動産競売(ふどうさんけいばい)とは、民事執行法(以下「法」という)に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。”

出典:「不動産競売」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月06日 (水) 15:00 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/不動産競売

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強制執行(きょうせいしっこう)とは、債務名義にあらわされた私法上の請求権の実現に向けて国が権力(強制力)を発動し、真実の債権者に満足を得させることを目的とした法律上の制度であり、日本においては民事執行法(以下単に「法」とする)を中心とする諸法令により規律される。”

出典:「強制執行」『フリー百科事典 ウィキペディア日本語版』2019年2月09日 (土) 15:30 UTC、URL: https://ja.wikipedia.org/wiki/強制執行

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