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住宅金融支援機構フラット35での任意売却のすべて

住宅金融支援機構フラット35での住宅ローンの返済が厳しくなって延滞してしまったらいったいどうなっていくのでしょうか?

ここでは、

  • 住宅ローンの延滞をするとどんな書類が届いてどうなっていくのか?
  • それに対して具体的にどのような手続きを踏めいいのか?
  • 任意売却を始めてから引越しまでどのように進んでいくのか?
  • 任意売却にかかる期間はどれくらいなのか?
  • 任意売却が終わった後はどうしていけばいいのか?
  • もし何もせずに放っておくとどうなってしまうのか?

などなど、住宅金融支援機構フラット35での住宅ローン借入の際の任意売却のすべてを余すところなくご説明します。

1.住宅金融支援機構フラット35の支払いを延滞するとどうなる?

住宅金融支援機構フラット35の住宅ローンの支払いを延滞するとどうなっていくのでしょうか?
順を追って下記①~④にて時間の経過とともにご説明します。

①延滞している旨の通知や連絡が届く

住宅ローンの毎月の引落日に何らかの理由で引落しがされないと、窓口になっている銀行担当者から電話で連絡が入ったり、書面で引落がされていない旨の通知が届きます。

1回目は担当者からの連絡だけの場合が多く、2回目以降は連絡だけでなく延滞状態となっている旨の書面での通知が届くようになります。

◎延滞2回でこのような通知が届きます。

通知(延滞2回)

◎延滞3回ではこのような感じです。

一括請求のくだりが増えていて少し厳しめの文面になっています。

通知(延滞3回)

◎延滞4回でも同じような内容です。

通知(延滞4回)

※上記の時点で弊社ご相談頂きますと、さまざまな対策をある程度のゆとりを持って講じることができますので、結果的にご相談者様にとって最も良い形での解決につながりやすくなります。ご安心ください。

②内容証明郵便で『催告書』が届き残金を一括請求される

延滞回数が4~5回以上に増えてくると上記のような『ご連絡』というような形ではなく、内容証明郵便で『催告書』が届きます。

こうなってしまうと、借主は今まで分割で支払うことができていた権利を失う(期限の利益を喪失する)ことになり、延滞分だけではなく残りの残金(元金+利息+遅延損害金等)の一括請求となりますので、今後は分割で月々の支払いを行うことができなくなります。

◎このような書類が届きます。

一括①

◎先に自らギブアップした場合は代理人から同じ内容で届きます。

一括②

文面中の『法律上の手続きをとります』=『競売にかけます』ということです。

分割での支払いができなくなって一括返済を請求されていますので、全額を払うことは困難です。このままなにもしなければ間違いなく競売にかけられてしまいます。

※上記の時点で弊社にご相談頂きますと、文面は厳しくなっていますがまだまだご相談者様にとって良い形での解決に導くことができる可能性は高く残されています。ご安心ください。

③一括請求後(期限の利益の喪失後)の金融機関の窓口が変わる

上記内容証明郵便で一括請求(期限の利益の喪失)の通知がきてしばらくすると、一方的に窓口となる金融機関が変わった旨の通知が届きます。

これ以降の窓口は住宅金融支援機構ではなく、通知に記載されている住宅金融支援機構が業務委託した金融機関となります。

窓口が変わっても債権(貸主)は住宅金融支援機構のままであり、あくまで窓口だけが業務委託によって変わるということです。

ですので今までの一連の流れはそのまま継承されており、一括支払いがなければ競売にかけますという状況に変わりはないということです。

◎このような書類が届きます。

委託① 委託② 委託③

業務委託先によって若干書式が変わりますが内容は同じです。
多くの場合、下記3社に業務委託されることが多いです。

  • エムユーフロンティア債権回収
  • 住宅債権管理回収機構
  • 日立キャピタル債権回収

上記以外にも金融機関の債権管理部門などが引き継いで窓口となる場合もあり業務委託先は様々です。

上記3社は住宅金融支援機構フラット35の融資を受ける際に窓口になった金融機関にてすみわけされています。(三菱東京UFJ銀行が窓口ならエムユーフロンティア債権回収など。)

そこに当てはまらない信金や信組取扱いのフラット35の貸し出しの回収業務はそのままそこの金融機関の管理部門が対応することが多いです。

④『任意売却パンフレット』が届く

一括請求(期限の利益の喪失)されて窓口が委託先金融機関に変わるタイミングで、『任意売却パンフレット』が届きます。

この書類は住宅金融支援機構フラット35の任意売却を進める上で必ず必要になる書類です。

この書類が無いと受け付けてもらえません。

『失くしてしまった!』という場合は、住宅金融支援機構のホームページの中(の分かりにくいところ)に同じPDFファイルがありますのでそこから引っ張れます。ご安心ください。

◎下記のような書類です。

任意売却パンフレット

実はこれは1ページ目だけです。これが延々と15ページ以上続きます。
はっきり言って一般の方が読んでもさっぱりわからないと思います。

この書類が届いたといってご相談される方も非常に多いです。

一番まずいのは書類が届いているのに開封せずにほったらかしにしている場合で、最悪の場合は任意売却する機会を失う恐れがあります。

 

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2.住宅金融支援機構フラット35の任意売却手続きの進め方

上記『任意売却パンフレット』が届いて任意売却を行いたいのであれば、できるだけ早く任意売却手続きに着手することが必要です。
ここで何もアクションを起こさなければ住宅金融支援機構からも何もやる気がないと判断され、法的手続き=競売へと進んでいくことになるからです。
ここでは、任意売却パンフレットが届いてからの手続きの進め方を時系列でご説明します。
といってもほとんどの部分は私どもにお任せいただければいいようになっておりますのでご安心ください。
また、住宅金融支援機構から任意売却パンフレットが届く前に私どもにご相談頂いた場合でも同じ書類を用いて任意売却の手続きを進めることになり、手順は全く同じです。

↓競売になるとどうなるのか?や、任意売却との比較など詳しくはこちらをお読みください

ある日競売開始決定通知が!競売になるとどうなる? 競売と任意売却の比較 その違いと任意売却のメリット

①『任意売却に関する申出書』の提出

任意売却に関する申出書

赤枠内を借主様が記名・押印します。連帯保証人がいる場合は連帯保証人も記名・押印します。そのために2か所設けられています。
そして青枠内を私どもが押印して住宅金融支援機構から業務委託された窓口金融機関に提出します。

大切なのはまずこの書類を1枚提出することで、競売手続きに移行することが一旦ストップすることです。

グチグチ悩んでいる暇があればとりあえず提出しておくべきです。
これが受理されることで、この後の手続きのほとんどを私どもがご相談者様の代理として行うことになります。

②『売出価格確認申請書』の作成・提出

要するに『査定書』のことです。もちろん債権者である住宅金融支援機構も担保評価(その物件がいくらくらいか)の基準は持っていますが、私どもが提出する査定書と比較検討していくらで売却を開始するのかを決定します。

売出価格確認申請書

上記例では1枚だけですが戸建とマンションに分かれていて全部で5枚あります。
全て私どもで作成し住宅金融支援機構から業務委託されている窓口金融機関に提出しています。
ご相談者様に1つだけご協力頂いているのが上記赤枠内の『写真』です。
最初の打合せ時にご訪問させて頂くことが多いのでその時に撮影させて頂いています。ご自宅以外で打ち合わせをした場合は後日撮影が必要になります。ご安心頂きたいのは対外的に出す写真ではなくあくまで住宅金融支援機構に査定のエビデンス(証拠)として出すものです。一般に出回るものではありません。これが揃わないと前に進まないためできるだけ早いタイミングでのご協力をお願いしています。(掃除や整頓等のご配慮は全く必要ありませんのでご安心下さい。)

③売出価格の決定・媒介契約

上記査定書を提出してしばらくすると住宅金融支援機構の業務委託先から売出価格の決定書面が届きます。
その価格にてご相談者様と私どもにて媒介契約を締結し販売活動を開始します。
締結した媒介契約書の控えは私どもから住宅金融支援機構側へ提出します。
ここで売却の出口としてのご相談者様の希望があれば、優先してそちらを当ることができます。

例えば、

  • 親や兄弟、子供や親族に購入してもらいたい
    ⇒まずそちらから購入できるか当たることが可能です。
  • セールアンドリースを検討したい
    ⇒セールアンドリースができる買主に優先的に当たることが可能です。

あくまで相対での売却活動となりますので、ご相談者様の売主としての意思をできるだけ汲んでの売却活動を私どもは行っていますのでご安心ください。
ただしすべてが思い通りにうまくいくわけではありませんので、私どもとしてもご相談者様にアドバイスしながら進めていく形になります。
ご相談者様の希望に固執しすぎて販売時期を逃すと任意売却できないという結末を招いてしまうことも十分にあり得るからです。

親子間売買やセールアンドリースの詳細はこちらへ↓

任意売却後も住み続ける「リースバック」

④住宅金融支援機構側への販売活動報告

販売活動を開始するとともに定期的に住宅金融支援機構側への報告を行わなければいけません。
これも私どもがすべて行いますのでご相談者様のお手間になることはございません。

販報

価格見直しが必要な場合に上記赤枠内にて販売活動報告とともに申請します。

これは最初の売出価格は住宅金融支援機構側としてもできるだけ多くの金額を回収したいということで高めの販売価格を設定することが多く、販売活動を行っても引き合いがない場合にここで申請して徐々に販売価格を下げていくのです。

基本的には2ヵ月に1回の販売価格の見直しが認められていることが多いので、最初なかなか話が入ってこなくても徐々に売れやすい価格設定になっていくことがほとんどですのでご安心ください。

そういった申請や住宅金融支援機構側との交渉もすべて私どもが行っており、その結果を逐一ご相談者様にはご報告させて頂いています。

⑤買主が現れたらすること

何度かのご案内を経て買主が現れたら買付証明を取得し、それとともに『売却予定価格・控除費用明細書』を住宅金融支援機構側へ提出します。

俗に言う配分計画表・配分案というものです。

これをもとに住宅金融支援機構側に最終的にいくらが返済に回るのかを計算し、その金額をもって抵当権の解除が妥当なのかを住宅金融支援機構側が判断することになります。

配分表

任意売却の説明ページでもお伝えしている通り、ここで上記赤枠内の売却にかかる費用(仲介手数料・司法書士に払う抵当権抹消費用・滞納管理費等・引越費用等)を売却代金の中から控除してもらえるよう上記書面をもって住宅金融支援機構側に交渉します。

⑥売買契約締結

上記配分計画が住宅金融支援機構側より承認されれば売主と買主で売買契約を締結します。

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書

を私どもが作成し売主と買主双方から記名・押印を頂きます。
この売買契約の特約で任意売却特有のものがあります。

  • 売主の瑕疵担保責任の免責
  • 抵当権者の抹消同意が得られない場合の停止条件付契約

の2点です。

売主の瑕疵担保免責とは引き渡し後に一切売主は責任持ちませんという契約内容です。売却した後になって何か不具合があっても費用等何ら負担する必要がない契約となります。

抵当権者の抹消同意はあくまで決済完了するまでどうなるか分からないという前提での契約となります。万が一抵当権の抹消ができずに引渡しができなくても売買契約は白紙解除となり、売主は違約金等のペナルティを負う必要はありません。

ただし預かっていた手付金等はもちろん返却する必要があります。

⑦引越し先の選定・引越し費用の見積もり

買主が現れて売買契約を行う前後くらいから引越し先を探し出すとスムーズに進むことが多いです。

売買契約からだいたい1か月から1か月半程度で最終決済・引渡しとなりますので、ちょうど空いている賃貸物件であればタイミングよく契約することが可能になります。

引越し先の選定のお手伝いも私どもで行っておりますので、お困りの際はお申し付けください。

また引越し先が決まれば引越し費用の見積もりも行って頂き、見積書をもって上記配分計画で引っ越し費用を請求します。

私どものほうで引越し業者の手配も行えますので心当たりがなければお任せください。

⑧残金決済・引渡し

売買契約書にて設定した決済・引渡し期日までに残金決済・引渡しを行います。
住宅金融支援機構の業務委託先は多忙のためか2週間前には日時と場所を決定しなければ応じてもらえないことが多いです。

ですので前もって日程に余裕を持った日時と場所の設定が必要となります。

上記引越し先の選定とセットで段取りよく進めていく必要があります。

この日には引越しも完了して最後の決済と鍵の引き渡し、登記の変更を行うことになります。

いかがでしょうか?

けっこういろいろなことを一部並行しながら段取りよく進めなければならないのが任意売却の大変さであり、それがスキルでもあるのです。

不慣れな不動産業者に任せるとそれだけでどんどん遅くなっていきひいては販売活動期間が短くなったり買主がうまく見つからなかったり、決済がうまくできなかったりしますので注意が必要です。

3.住宅金融支援機構フラット35の任意売却にかかる期間は?

ざっくり申し上げると全体で概ね6ヵ月から1年程度最後の引渡しまでかかります。
一括請求がきてから任意売却の申出書を出して査定書を出して売却価格が決まるまでだけでも2ヵ月ほどかかることが多いです。

そこから任意売却での販売期間を6ヵ月見てもらえます。

買主が現れて売買契約をしてから約1.5か月かかります。

なので、

  • どの時点でご相談頂くか
  • 買主がどれくらいの期間で見つかるか

によって任意売却にかかる全体の期間は前後することになります。

延滞する前や延滞してまだ日が浅い場合は一括請求(期限の利益の喪失)までの期間が長くなるので全体の任意売却期間も長くなる傾向にあります。

また、任意売却の販売期間は6ヵ月見てもらえますが、買主がどのタイミングで見つかるかで任意売却の期間は数か月前後することになります。

4.任意売却期間に買主が現れなかったらどうなるのか?

上記で6ヵ月間が任意売却の期間と申し上げましたが、その間に買主が現れなかった場合は住宅金融支援機構は競売申立を行います。

ただ、競売申立から落札されるまで6ヵ月はかかることが多いので、その間も継続して任意売却を行うことが可能です。

5.任意売却が終わったあとの支払いはどうなるのか?

任意売却では多くの場合、売却後も残債が残ります。

その残債は少しずつ支払っていけば大丈夫です。

その協議を残金決済・引渡しの時に債権者と行うことが通例になっています。

下記はその一例です。

決済後の返済① 決済後の返済②

月々1万円の返済で話がまとまったケースです。

今まで住宅ローンで支払っていた部分がかなり軽くなるので全体での収支はだいぶ楽になるはずです。

住宅ローン以外での借入があり全体での支払いが楽にならないケースもあると思います。

そういう場合は弁護士等に依頼して法的に整理することも対策のひとつです。

そのあたりも含めて私どもでは総合的に見てご相談者様にとってトータルで一番よい解決策を常に探して提案させて頂いておりますのでご安心ください。

6.もし何もせずに放っておくとどうなってしまうのか?

住宅ローンを延滞してから住宅金融支援機構側からの度重なる連絡や書面による通知を無視し続けると、住宅金融支援機構側は任意売却期間を設けずに即競売申立の手続きに入ります。

住宅ローンを延滞すると銀行からの電話や通知の対応がおっくうになってしまい、電話は出ず封書類も開封しないという方もいらっしゃるほどです。

そして裁判所から下記のような書面が届きます。

競売通知

こうなってしまうと正規の任意売却の手続きは取ることはできません。

基本的には

  • 入札開始日の前まで
  • 住宅金融支援機構側が競売取り下げに応じる日まで

に住宅金融支援機構側が抵当権抹消に応じられる価格で、売買契約ではなく残金決済ができるということが任意売却成立への条件となります。

まさにスピード勝負です。

ただまだ諦めないでください。

私どもの場合はこういう場合でも自社で買取りを検討することでスピーディーな解決を導くことができる場合があります。

まさに上記はこのケースで、ご相談を頂いたときはすでに入札開始のちょうど1か月前でした。

そこからすぐに住宅金融支援機構側と交渉を行い、裁判所から資料を取り寄せ、税金の差押えも入っていたのでその解除交渉も行い、段取りを大急ぎで組んで競売になることを阻止することができました。

この件に関してはまた別で詳しく説明させて頂きます。

たとえ競売申立をされていても、裁判所の執行官が家に来ていても、競売スケジュールが迫っていても、完全に競売落札されていないのであれば任意売却のチャンスはありますので諦めずにご相談頂ければと思います。

私どもが全力でサポートさせて頂きます。

 
   
相談スタッフ
 
任意売却に特化して14年の事例豊富な私たち全国住宅ローン返済相談センター(エイミックス)にお任せ下さい。
 
 

 

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