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リースバック任意売却後もご自宅に住み続る

住み続ける

いわゆるリースバックとは、自宅を一旦売却し、売却先に賃料を払いながら住み続ける方法です。(セール&リース)

今の家に住み続けたい場合の漫画

任意売却」後も自宅に住み続ける方法

住宅ローン返済に困っている相談者
相談者
住宅ローン問題が解決しても、住む場所が無くなるのも困るんですよね…
相談員
相談スタッフ
任意売却では、そのまま今の家に住み続ける方法も有ります。

当センターに来られるお客様の中で、

「できれば何とかこのまま今の自宅に住み続ける事は出来ないですか?」
「会社の自社ビルをそのまま借りれないですか?」

と質問される方は多くいらっしゃいます。

条件を満たせば住み続けることは可能ですが、当然所有者の地位は外れないと住み続ける事は出来ません。方法は、所有権移転後購入者に家賃を支払うということで、合意できる方に購入してもらう方法です。

住宅ローンは支払えない、事業ローンが支払い困難だ、このままだと競売・強制執行で退去になってしまう。
任意売却はしても良いけど子供を転校させたくない。
親の介護があるので今の生活環境を変えることが出来ないといった事情もございます。
自宅が競売にかかったけれど自宅を法人の事務所登録しているので移転が難しい。

任意売却であれば売買金額で合意し購入者と話合いでそのまますみ続けることができます。

全国住宅ローン返済相談センターで提案させていただく手法

親子間・親族間売買

親子、親族に購入してもらい住み続ける方法

セール・アンド・リース(リースバック)

購入者と一定期間の賃貸借契約を結び賃貸として住む方法。(期間終了までに資金を用意すれば自宅を買戻しする事が可能。)

オーナーチェンジ

不動産投資目的で購入した投資家からそのまま賃貸住宅として住み続ける方法

上記の方法が、ご自宅の所有権を売却し、購入者と賃貸借契約を結ぶことで引続き住み続けること、事業を続ける事が可能となり、引越労力や支払の負担が軽減することが出来ます。

任意売却による親子間売買

任意売却による親子間売買の解説図

住宅ローンの滞納が続き、不動産競売開始決定や役所からの差押等がついた時点で、自宅に愛着のある所有者は「自宅を手放したくない!」なんとかこの家に住み続けれないものだろうか?と考える人も多く相談を受けます。

競売か任意売却かの選択になりますが確率的に言うと断然任意売却の方が購入できると考えます。なぜなら競売は誰しもが入札に参加できるからです。任意売却は相対取引なので確実に購入できます。

そのまま住みたいという方の理由は様々ですが、子供を転校させたくない、今更他所に行きたくない、仕事の関係上離れるとマイナス影響がでるのでマズイとかの理由が圧倒的に多いです。


子供

そんな中でも他人に売却したくないという方が最も多く、家族の中で社会人になっている息子や娘様がいる場合「どうにか子供に住宅ローンを組ませてこのまま住み続けれないか?」とか、それが難しいなら金銭的に余裕がある親類等がいる場合は「親類縁者に頼んで上手く購入させることは出来ないか?」等、相談が多いですね。


こういう依頼が多いので弊社では親子間売買、親族間売買、知人への任意売却のお手伝いをさせていただいています。
親子間売買は任意売却の取引としては非常にレベルが高い取引なので、個別プランを提案させて頂きます。

任意売却をするうえで親子間売買のスキルレベルが高いというのは住宅ローンを扱うことが出来る金融機関が無いという事が1番の理由です。
まだ親族親類に購入していただく場合の任意売却取引は比較的難しくはなく、賃貸契約内容や将来の買戻しに対しても無理がない契約が出来ると思うので、非常にスムーズに人間関係だけの対応になるので任意売却がしやすいと思います。

任意売却でセール・アンド・リース(リースバック)

セールアンドリースの解説図

セール・アンド・リース(リースバック)は、親子間売買や親族間売買できる相手がどうしても見つからない場合で、自宅に思い入れがあり、絶対手放したくないという方に勧める方法の一つです。

所有していたマイホームを任意売却した後、購入した新所有者である第三者より当該物件に対して家賃を支払い、大体1年から5年間くらいの一定の期間を設けて借り受ける事で、賃貸住宅として住み続けていただきます。

投資家

セール・アンド・リース(リースバック)物件を買う買主様はどういう方かというと「大家業営んでいる方・不動産投資家・不動産会社様」がほとんどです。
買主は所有者が買戻しが出来ると考えた一定期間、約1年から5年が目安の賃料を得ることが目的なので、賃料はご近所の家賃相場、買戻し費用、売買価格を参考に話し合って客観的に決定します。

住み続けたいが叶う「セール・アンド・リース」

住んだままで売却できるセール&リース(リースバック)

何かしらの事情があり、マイホームを売却しなければならなくなった時、普通の不動産売却では、当然ながら一定期間の後に立ち退かなければなりません。
でも…住み慣れたマイホームを失いたくない…引越すとなるとかかる諸経費も安くはないので、賃貸でもいいのでそのまま住み続けることはできないか・・・?
そう願うのは当たり前です。
もしそんな願いが叶うとしたら?

それが、不動産のセール・アンド・リース(リースバック)です。

不動産セール・アンド・リース(リースバック)の流れ

不動産セール・アンド・リース(リースバック)とは不動産を売却した相手と賃貸借契約を結び、売却後も家に住み続けることができる契約のことです。

・住宅ローンの残債
・不動産評価額
・賃貸借契約後の支払い能力

などにより、条件が異なる場合がありますが一般的には次の流れで実行されます。

1. 不動産の売却

エイミックスにおまかせを

弊社エイミックスにご相談ください。
住宅ローンの残債など状況を詳しくお伺いした上で、不動産評価・賃料査定などを行い、ご納得頂けたら媒介契約の締結を行います。
媒介契約締結後に不動産売却の手続きを開始いたします。
債権者(借入をしている金融機関など)への任意売却の申し入れ、抵当権の抹消交渉なども任意売却専門の弊社が行いますのでご安心ください。

株式会社エイミックスについてさらに詳しく

2. 残債の支払い

支払い

購入者から支払われた売却代金で、債権者(金融機関など)への返済を行います。

3. 購入者と賃貸借契約

賃貸契約

不動産の売却が完了したら購入者と改めて賃貸借契約を締結して頂きます。
賃貸借契約締結後は、売却した不動産を今まで通りお使い頂けます。

4. 購入者への賃料の支払い

賃料支払

賃貸借契約に従って、購入者(賃貸借契約を締結した貸主)に、賃料をお支払いください。

 

不動産セール・アンド・リース(リースバック)の3つのメリット

【メリット 1】引っ越しをしなくてよい

売却した不動産をそのまま賃貸で使い続けることができますので、引っ越しや立ち退きの必要がありません。
お子様の転校に悩んだり、事業所として登録している場合は移転によって取引先に迷惑をかける心配をする必要がなくなります。
その上、引っ越しにかかる費用も使わずに済みます。

【メリット2】物件管理の手間や費用がかからない

固定資産税や都市計画税の支払いや物件のメンテナンスは、所有者(購入者・貸主)が行います。
これまでの自宅の維持にかかっていた手間や費用が必要なくなりますので、家計や事業の立て直しに専念して頂けます。

【メリット3】将来買い戻すことができる

今は売却するが将来的に買い戻すというご相談も購入者によっては了承して頂ける可能性があります。

不動産セール・アンド・リース(リースバック)の3つのデメリット

【デメリット1】家賃(賃料)の支払いが必要

賃貸借契約を結んだ購入者に毎月決められた額の賃料を支払う必要があります。

【デメリット2】期限が決められる

セール・アンド・リース(リースバック)の賃貸借契約の期限は無限ではありません。
賃貸借契約時にセール・アンド・リースの期限も設定され、一般的なセール・アンド・リースでの期限は2年程度の定期借家契約となります。

【デメリット3】買い戻せない場合は手放すことになる

セール・アンド・リース(リースバック)契約期間に資金を貯めて買い戻すことを希望される方が多くいらっしゃいます。
しかし、セール・アンド・リース契約期間後に買い戻せない場合は、結局手放すことになります。

投資物件への任意売却

任意売却でオーナーチェンジ

オーナーチェンジの解説図

任意売却でオーナーチェンジとは投資目的で購入した任意売却物件の所有権を第3者(投資家)へ売却する方法です。

セール・アンド・リース方式と違うのは単純に所有していたマイホームを売却した後、任意売却で買っていただいた第三者より当該物件を賃貸住宅として借り受ける事で住み続けていただきます。
第3者と言ってもそのまま賃借人として受け入れて頂ける方に購入していただくのです。
買戻しの約束などはありません。

リースバックをされた相談者の解決事例

相談員
相談スタッフ
当センターでの解決事例です。
色々なケースをリースバックで解決致しました。
ケース1
東京都板橋区「売却後賃貸人として」
東京都板橋区 大山様(仮名)45歳
実家の会社の業績悪化で若いときから多額の連帯保証債務を負っており、会社の倒産を機に自己破産をすることになりました。
しかしせっかく購入して一生懸命返済を続けてきたマイホームに住めなくなるということだけは、無念です。
賃貸に引っ越したとしても、妻と子供3人、老いた両親との7人暮らしで、できれば子供の学区を変えたくなく家賃は高くなってしまうと思います。
住み続ける方法はありませんでしょうか?

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ケース2
兵庫県神戸市「家業を継承するも…事業継続のためリースバックで解決!」
兵庫県神戸市 戸田様(仮名)55歳
相談者の戸田様は、家族経営で行っている家業の生花業を引き継ぎました。
時代にあった店舗づくりのため店舗付き住宅に建て替え、事業資金の借り入れも行ったのですが、近所に大型スーパーが出来てからは人の流れが大きく変わり…ご相談。
ご本人としては、本物件の場所で生花業の営業継続を希望されておりました。

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ケース3
大阪府堺市「多重債務もリースバックで解決」
大阪府堺市 吉川様(仮名)65歳
ご相談者の吉川様は当時、奥様と2人で年金生活の中、奥様が痴呆症になり、本人も透析を患ってることから仕事も出来ず、生活する為に借り入れを繰り返すうちに、住宅ローン、キャッシング、税金、病院代と夫婦2人で年金の15万円の収入では払えなくなりご相談に至りました。
通院圏内での賃貸探し、賃貸の諸費用など貯蓄が無い状態であることを考え、リースバックの提案をしました。

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