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競売落札後のリアル・・・競売落札から強制立ち退きまでの流れ

競売で家が落札されたあとは現実的にはどのような流れになるのでしょうか?

競売で落札されたあと買受人が代金を裁判所に納付した時点で所有権が買受人に移転されます。そのあと元所有者は最短でどれくらいの期間で家を明け渡さなければいかないのか、競売落札後から建物の明け渡しまでのリアルな流れをここでは見ていきます。

競売落札後の引き渡し命令が発令される

命令
図: 引渡命令が発令される

競売で物件を落札して代金納付すると、その物件の所有権は自動的に買受人のものになります。だからといって居住者がまだいる場合に直ちに裁判所に依頼して追い出すようなことは不可能です。たとえ不法占拠であっても強制的に居住者を立ち退かせるにはそれなりの法的な手続きを踏む必要があるのです。

通常では不動産の明け渡しを求めるには建物明渡請求訴訟を行い、裁判で勝訴して裁判所に強制執行を申し立てる流れになります。
しかし競売物件で全て訴訟するのは大変ですし時間もいたずらにかかりすぎてしまいます。(通常で半年程度はかかります。)なので競売の場合に限っては、不動産引渡命令という措置で短期間で簡単に裁判所の引渡命令を得ることができます。

競売の買受人は代金納付をした日からすぐに引渡命令の申立てができます。

そして最短で3日程度で簡単に裁判所が引渡命令を出してくれるのです。

引渡命令発令後10日程度で強制執行の申立てが可能になる

申立
図: 10日程度で強制執行

裁判所から引渡命令が発令されると、買受人と居住者の両方に引渡命令の書面が送達されます。

そしてその日から1週間以内に居住者が不服申し立てをしなかった場合引渡命令が確定します。

なので買受人が代金を納付した日に引渡命令を申し立てたとすると、そこから3日程度で引渡命令が決定し、居住者から不服申し立てがなかった場合には最短で10日程度で強制執行が可能になるというのが現実です。

競売後の強制執行のリアルな流れ

強制執行
図: 強制執行後…

強制執行の申立てがされると居住者はいよいよ追い詰められることになります。もう抵抗する手段はありませんので観念せざるを得ない状況です。

とはいっても今日明日に突然つまみ出されるわけではありません。

それでもいつまでも居座れるわけでも当然ありません。

強制執行の申立てから断行日までは通常1ヵ月半くらいはありますので、その間に転居先を見つけて早めに引越しをする必要があります。

強制執行の流れ①:執行官による明渡の催告がある

強制執行の申立後に買受人と執行官が打合せをします。

  • ◎強制執行の明け渡しの催告を行う日
  • ◎実際に強制執行を断行する日
  • ◎執行補助者や業者の依頼先

などを決めるわけです。

この打合せから2週間くらいで明渡の催告が行われます。

明渡の催告では、執行官や執行補助者、鍵屋などが揃って強制執行対象の競売物件を訪問します。

もし居住者が現場にいなかったり、居留守を使ったり、拒否したとしても鍵を勝手に開けて入室します。ブッチしても効果はありません。

執行補助者とは家財道具の運び出しや搬送などを行う民間業者のことです。この日で荷物の量や作業員がどれくらい必要かなどの作業の見積もりを行うわけです。

そして居住者に対してはいつまでに明け渡してくださいという期限を告知します。この引渡し期日は明渡の催告の日から1ヵ月後に設定されます。

居住者がもし不在でも強制執行をする断行日を紙などに書いて貼って告知します。一方的な告知となりますので居住者がどこかに外出していても難を逃れることはもはやできません。

強制執行の流れ②:強制執行の断行日に強制退去となる

明渡の催告で告知した引渡し期限が過ぎるとその数日後には断行日が設定されます。

強制執行断行日当日は、執行官や強制執行業者が来て鍵屋が鍵を開けて家財道具など一式を運び出して部屋を空にします。

運び出した家具や荷物などはトラックで運ばれて管轄の倉庫に1ヵ月間は保管されます。

1ヵ月以内に引き取りに来なければ強制的に破棄もしくは売却されることになります。

居住者が居座ったとしても強制的に連れ出されて鍵も交換されてしまいます。それでも勝手に立ち入ろうとすると不法侵入罪が適用され警察を呼ばれれば逮捕されます。

ここまでくるともうどうしようもないのでおとなしく退去するしかありません。

断行日前に前もって引越しができればそれに越したことはありません。

競売の初期段階なら任意売却を検討しましょう

任意売却を検討
図: 任意売却を検討しましょう

競売の初期段階であれば任意売却をすることでより有利な条件での引越しが可能になる場合も多いです。

そして何よりご自身の意思で売却して引っ越したという精神的な安定が大きいです。

上記のように追い立てられるように退去して近所にも競売になってしまって強制執行されたことが分かってしまうよりは、自主的に任意売却で引っ越し先を探したほうが精神衛生上も良く、次のステップでも頑張れるはずです。

できるだけ早い段階で任意売却を検討するほうが有利です。

ぜひご相談ください。

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