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「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却と業者選び

競売開始決定後の任意売却
競売開始決定後の任意売却

任意売却をするタイミングですが、かなり時間的に余裕が無い状況なのが「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却です。私たちにご相談いただくケースでも、このような状況に至ってから慌ててご相談いただくことが多くなっています。

では、競売についての簡単なお話と、任意売却をどのように進めていけば良いかのお話を致しましょう。

1.債権者はなぜ競売に踏み切るのか?

連絡

なぜ銀行等の金融機関は、競売より「任意売却」を勧めるのに、多くの残債務を回収できるであろう「任意売却」ではなく「競売」に踏み切るのか?その一番の理由は、不動産の所有者(債務者)との連絡が取れないからが大きな理由なのです。

債権者である銀行と連絡がスムーズに簡単に取ることができていれば、銀行員も人の子です。回収額のこともありますし、簡単には競売にしないのですが、いつ連絡しても電話もつながらず音信不通、いつまで経っても折返しの連絡もない場合は、競売に着手することになるのです。

「競売」にあえて着手して債務者のコンタクトを待つのです。

この時点で債務者に連絡を行えば、まだまだ「任意売却」を勧めていただける場合も多くあります。それでも連絡をせずにおりますと、いよいよ「競売」にむけて本格的に進むこととなります。

では、ここからは「競売開始決定」後の「任意売却」の進め方についてお話していきましょう。

2.競売開始決定後の任意売却の進め方

ダイレクトメール

競売開始決定される前に、「任意売却」を扱う業者が裁判所において閲覧可能な書類の中に「配当要求終期の公告」というものがあります。不動産物件の競売申立債権者以外にも、債権がある債権者に対し、執行裁判所に「債権を有する旨」を申し出てくださいという制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、「公告」をすることが義務付けられているのです。

「配当要求終期の公告」が公告された後、各裁判所やその物件によって異なりますが、だいたい平均して3ヶ月から6ヶ月の後に期間入札市場に出てきます。

「配当要求終期の公告」後、ほとんどの不動産は競売になってしまいますが、ここで、任意売却業者が債務者と債権者の間で任意売却の交渉をし取引を成立させることで、「競売」を取り下げられるのです。

そういった背景もあり、この「配当要求の終期の公告」がなされたら、所有者(債務者)のところに「任意売却をしませんか?」というDMなどの郵便物がドカンとくるのです。

その郵便物の中には色々な宣伝文句やパンフレットなどが入っています。引っ越し費用をたくさん渡します!」と言った売り文句で、所有者(債務者)と接触しようとします。

また、そのまま直接あなたのお宅のインターホンをピンポーンと鳴らしてやってくる不動産業者もいるのです。

3.お勧めの任意売却業者の選び方

債権者

このような手法で任意売却をする業者にも、堅実な良い業者も、うーんどうかな…?と思う業者も色々な業者がいます。これはなかなか難しいところですので、実際に話を聞いてみて、過去の任意売却の実績や、販売方法や、今後の流れなどをしっかりと聞かれた方が良いと思います。

「競売開始決定通知書」が来てからでも遅くは有りませんが、依頼される不動産業者の選択は大切ですので、しっかりと選んで頂きたいと思います。

私がお勧めしたいのは、そこで債権者である債権回収会社に相談をするのがベストだと思います。どうしてかといいますと、債権者から紹介された任意売却業者なので、その任意売却業者とすでに信頼関係が構築されているでしょうし、担保抹消交渉がスムーズであり、過去の実績があるからその業者を紹介されるのです。迷ったら、DM等で選ぶのではなく、債権者に相談してましょう。

任意売却は、競売と違って実勢価格で売却できて残債務が少なくなる事と、引越代金を捻出できるという最大のメリットもあります。ぜひ、少しでも有利に進められるようにしましょう。

疑問点などありましたら、もちろんご相談も無料ですので、私達全国住宅ローン返済相談センター エイミックスへどうぞ。

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