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住宅ローンの返済に困ったら?その流れと対処方法

住宅ローン

住宅ローンは、一般的なショッピングのローンと大きく違う性格の借り入れで、ほぼその方の人生の中で多くを占めるぐらいの20年、30年と長期に渡り返済を続けるローンです。
その中では、いろいろな事が起こり得ます。例えば急な病気やリストラ、減給など、住宅ローンを借り入れたときには想像し得なかった事が怒らないとも限りません。
これは昨今の新型コロナウィルスの感染拡大での影響を考えていただければ、わかりやすいかも知れません。

では、住宅ローンが払えなくなる要因として、他の方がどんな状況で返済できなくなっているのか?また、払えなくなったら、その先には何が起こっていくのか?そして、その問題解決にはどんな方法があるのかを詳しく見ていきましょう。

 

この記事を書いた人
細貝相談員 細貝相談員 細貝 和弘(ほそがい かずひろ) 宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
2級フィナンシャルプランニング技能士
賃貸不動産経営管理士
相続診断士

大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。

 

家を売却せざるを得なくなった人はどのような人が多いのか?

今まで数多くの住宅ローン問題のご相談を承ってきたなかで住宅ローンが払えなくなる人には一定の傾向があります。 思いつく限り8項目あげてみました。

 

①貯金がない

住宅ローンの返済でいっぱいいっぱいの人や浪費癖のある人などいろいろですが家を買ってから貯金をしていない、貯金したくても貯金ができなかったという人は住宅ローンが払えなくなりやすいです。突発的な出来事で支出が増えたり収入が減った時に貯金がまったくなければ月収だけでは吸収しきれないため住宅ローンが払えなくなってしまうのです。少しでも貯金があればそこから住宅ローンの支払いにあてることができるので安心です。

 

②転職が多い

住宅ローンを借りてから転職をしている人は今のご時世では多いのですが、キャリアアップの転職なら良いのですが職を転々としているような場合で住宅ローンを借りた時より収入が増えるどころか減っているケースも多いのです。一つの会社で最後まで勤めることは減ってきている時代だとはいえ転職して収入が減っても住宅ローンの返済額は変わりませんので転職する際は転職後の収入をきちんと考える必要があります。

 

③収入が減った

転職していなくても勤めている会社の業績不振などでの外的な要因や、自身の病気やケガなどで働けなくなって収入が減ったという理由で住宅ローンが払えなくなる人は多いです。

 

④フルローンを組んでいる

家を購入した時の住宅ローンに頭金をほとんど入れていないケースです。場合によっては購入時の諸費用まで含めて住宅ローンを組んでいるケースも多いです。住宅ローンの借り入れ額が多くなるので月々の返済額が多くなるのはもちろん、いざ売却しようとしてもオーバーローンで売却できないので住宅ローンの返済から逃げられません。

 

⑤借入金利が高いまま

昔の住宅金融公庫などでは年利3%などは当時では普通でした。しかし今では変動金利であれば年利1%を切る借入金利固定金利のフラット35でも1%くらいです。この差は月々の返済額や住宅ローン残高の減り具合にも大きく影響します。借入金利が高ければ月々の返済額は高く残高の減りは鈍いのです。借り換えをしようとしていなかったり、借り換えしようとしたができなかったという人もいます。

 

⑥自営業の人

住宅ローン借入時から自営業の人や住宅ローンを借りてから独立して自営業になった人も含めてやはり自営業の人は会社員と比べて収入のアップダウンが激しいので、収入がダウンしたときに住宅ローンの支払いに四苦八苦することが多いです。

 

⑦住宅ローン以外に借入をしている

住宅ローンを借りてから車のローンやリフォームローン、太陽光ローンや教育ローンなどの借入をする人も多いです。今の収入で払える範囲内なら大丈夫なのですがあまり借りすぎると厳しくなります。さらに消費者金融やカードローンなどからの比較的高金利の借り入れがあると住宅ローンの返済に詰まる可能性がかなり高まります。

⑧離婚している

住宅ローンを組んでから離婚して生活設計が狂うケースは非常に多いです。しかも住宅ローン借入時に夫婦で連帯保証人や共有名義にしていると離婚して夫婦関係を解消したとしても債務関係は解消されません。

 

いかがでしょうか?

多く当てはまる人は万一のときに住宅ローンが払えなくなるリスクが普通よりも高いと経験上ですが考えられますので用心してください。

 

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住宅ローンが返済できなくなるとどうなっていくのでしょう?

では、住宅ローンが払えなくなるとどうなっていくのか?をご紹介していきましょう。
住宅ローンが払えなくなったときにあなたの身に起こる問題を順に解説致します。

 

払えなくなってからの流れ

払えなくなったその後

 

住宅ローンの返済が滞る

住宅ローンが払えない状態となり、引き落とし日を数日すぎた頃に、連絡があります。 この時点では、「引き落としが出来ませんでした」との連絡程度です。

 

督促・催告書の通知

滞納から1ヶ月ほどをむかえるくらいには督促状が届き、それからさらに返済ができない状態になるとさらに厳しい内容の催告書が届きます。

 

期限の利益の喪失

催告書の求めに応じられなければ、住宅ローンを分割で返済する権利である「期限の利益」を喪失することになり、一括での返済が求められます。 また、ここタイミングで銀行など金融機関から保証会社へ「代位弁済」が行われます。保証会社は、銀行などに変わり、今後債権者となってあなたに返済を求めます。 ここで返済が出来ないと、保証会社は「競売」の申し立てを行います。

 

競売開始の決定

競売の申立が受理されると、競売開始が決定されると、ご自宅に「競売開始決定通知書」が届き、自宅が強制的に売却される「競売」に向けた手続きが始まります。

 

執行官の訪問

競売開始の通知から1ヶ月ほどで、あなたの自宅の価値を判定するため裁判所から執行官と不動産の鑑定士がやってきます。事前に訪問する旨の通知が来ますが、訪問自体を拒否することは出来ません。不在にしていても鍵を解錠して入室し進められます。

 

期間入札の通知

その後、期間入札の通知が届き、それと同時に一般に競売物件として自宅が公開されてしまします。

この段階までに、後述する任意売却を行うなどのアクションをしなければ、競売での入札が行われ、落札されれば、強制的に自宅から立ち退きを命じられることになります。

 

立ち退き

競売での落札者が代金を納付し買受人が決まると、期日までに自宅を明け渡さなければなりません。 これを拒否すると、不法占拠となりやがて強制退去となります。

 

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住宅ローンが返せない場合の対処方法とは?

お仕事や体調のやむにやまれぬ事情などでの収入の減少などで日常的な生活費も苦しくなり、ついには住宅ローンまで資金がまわらなくなり払えなくなってしまった…そのような状況で、何らかの対策をしないまま放置していると、最悪の場合「競売」が行われ、自宅から強制的に退去を迫られることにもなりかねません。

しかし、もう遅いと思わずにすぐ行動を。その段階でそれぞれに解決策はあります。

まず、できる限り早い段階で対策をとっていかなければなりません。住宅ローンの返済が苦しいな、このままでは払えなくなるかも知れない…この段階から何らかのアクションをしておくのが、最終的に取り返しのつかないことにならないための最善の策なのです。

それでは、滞納をしそうな状況から、最終的な段階まで、その段階で考えられる解決方法をご紹介致します。住宅ローンを滞納している方、返済が厳しい方は、今のご自分の状況を照らし合わせてご覧になってください。

 

1.住宅ローンの借り換え

住宅ローンが払えなくなってしまった状況では現実的ではないですが、まだ滞納をしていない段階ですと、住宅ローン自体の借り換えを行い、月々の負担を軽減することも1つの解決策といえるでしょう。

但し、家を購入されたときと同様の審査があり、住宅ローンも当然ですが、カードやショッピングローン、携帯電話の支払いなどに一切遅れが無いことが条件になります。

 

2.リスケジュール

まず、借り入れをしている銀行など金融機関へ「リスケジュール(※リスケとも言われます)」の相談をしてみましょう。

「リスケジュール」とは、現在の住宅ローンの条件の見直し(期間延長や一時的な返済の猶予など)を行うことをいいます。

例えば、転職などにより今の収入が住宅ローンを組んだ当時より若干少なくなり、このまま生活を続けていくと先々破綻が見えている…という状況なら、期間の延長を相談し、数年伸ばしてもらうことで月々の収支を元の状態へ戻すことが可能になるかもしれません。

計画的な面からもですが、金融機関の対応の違いも考えられますので、ぜひ滞納を始める前に出来るだけ早い段階で相談をすることをおすすめします。

 

3.任意売却(にんいばいきゃく)

最もおすすめするのが、この「任意売却」です。

任意売却では、住宅ローンの残債が売却しても残る状態(オーバーローン状態)での売却も可能で、債権者との交渉で、残った債務を圧縮し、無理のない額での返済(例えば月々1万円程度)での支払いで返済していくことが出来る方法です。

また、「リースバック」という方法を併用すれば、住み慣れた自宅に売却しても住み続けるという道もあります。

但し、任意売却を可能にする期間は限られていますので、競売になってしまう前に早期に任意売却を専門に扱う業者へご相談ください。

 

4.自己破産

住宅ローン以外にもカードローンや消費者金融などでの借り入れがあり、いわゆる多重債務に陥り、苦しんでいらっしゃる方には自己破産なども1つの選択肢にはなるでしょう。

ただ、住宅ローンの返済に関しては、先述の「任意売却」で債務の圧縮や少額での返済が出来るようになります。この自己破産は何度も出来るものではありませんし、逆にいつでも切れる最後の手段として置いておき、慌てずに任意売却を進めるというのがベストではないかと考えます。

 

「売却する」という選択肢も排除しない

様々な方法をご紹介しましたが、考え込み過ぎないでください。実は解決方法はシンプルです。

そうです、家の所有権をあきらめれば解決方法はいたって簡単なのです。

こういう返済が困難になるような事態になった場合、誰しもが「家を守りたい!」と言う気持ちになり、住宅ローンの返済のために親や知人から融通してもらったりしますが、最悪なのは消費者金融やカード会社等から高利でお金を借りて住宅ローンを返済をしたりする人がいることです。そうなると雪ダルマ方式に借入金が増え、住宅ローンはおろか 消費者金融会社等から借入れたお金の返済にも苦しくなり悪循環を繰り返し、最悪の場合はテレビドラマ等でよく見る光景になってしまうでしょう。

ぜひ、考え込みすぎず「任意売却」を選択肢として考えてください。

 

絶対にやってはいけないこと

住宅ローンはハッキリ言って、借入できる金融商品の中では金利がおそらく一番安いと思います。それと、払えないから、遅れたからといって、取立て自体も最初の1ヶ月や2ヶ月は電話で連絡が入るぐらいであり、3ヶ月くらいでも督促状が来るなどで、その時点で払えない状況であっても、金融機関に行って誠意を持って話をすれば、返済スケジュールの変更策、先述の「リスケジュール(リスケ)」をしていただけると思います。

金利の安い住宅ローンの支払いを、消費者金融や高金利の金融会社、カードキャッシング等で借りて借金で返済をするというような事だけは決してやってはいけません。

まずは、返済に行き詰まりそうになったり、返済が半年を越えないで遅れている場合でしたら、すぐ私たちにご相談下さい! こういう事態に陥った場合は、まず焦らず、どのようにすればよい方法かを、第三者も交えて冷静に考えることが一番大切です。

 

その他注意することはありますか?

無いのが一番いいのですが、住宅ローン以外の他の債務も併せて解決していきましょう。

住宅ローンだけでなく、金融信販会社などのローン返済などの問題も任意売却で解決可能です。 返済が不能になった方のほとんどは マイカーローンやカードローン、最近では太陽光パネル設置、オール電化への切替えなど金融信販会社以外にもローンがあるのが現状ではないでしょうか?これらのローンは一般債務といい、所有する物件に抵当権などは設定されていない場合がほとんどです。ただし放置しておくと、裁判所に訴えをおこされ敗訴し、強制執行をされることになります。

 

裁判所が行う主な行動
強制執行 強制執行、動産執行、給与差し押さえなどが挙げられます
動産執行 裁判所から執行官が訪問し、家の中を調べられ、精神的な負担は計り知れません。
給与差し押さえ ほとんどの人が会社を辞めるという状況に陥ります。
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任意売却って何?

先程もお伝えしましたが、住宅ローンの残債が売却しても残る状態(オーバーローン状態)の場合に、ご自宅の売却を行うには、任意売却か競売での売却が選択肢となります。

但し、競売は裁判所から強制的に行われる方法で、残債が多く残ってしまう可能性もあるなどデメリットの多い方法です。ここは任意売却を行うことを考えましょう。

 

 任意売却とは?

住宅ローンが払えない人の解決方法

任意売却とは、債権者の合意のもと、自宅など不動産を自分の意志で売却し、残った債務を債務者(あなた)の状況も考えて現実的な返しやすい金額で返済できるようにし、また分割での返済も認めて貰える場合もある解決方法です。
自分で売却することになりますので、市場価格で売れる可能性が高く、残る債務を減らすことが出来るのです。

任意売却とは?

 

任意売却のメリット

では、ここで競売との比較も念頭に、任意売却の代表的なメリットをいくつか挙げます。今のあなたの問題が解決出来るのか?などを正しく理解しましょう。

  • 1.所有者自身の意思で売却できる。(債権者の同意の元)
  • 2.市場価格で売却が期待できるので高値で売却できる。
  • 3.今の家にそのまま住み続けられる可能性もある。
  • 4.残債務の返済で交渉が可能。
  • 5.ご近所などに知られにくい。
  • 6.精神的に追いやられにくい。
  • 7.債権者側にもメリットが方法であるある。

 

任意売却のデメリット

任意売却は競売とも比較して、メリットの多い売却方法ですが、その方々の状況でデメリットとなることでも大きなネックにならない場合もあります。デメリットがあなたにどのような影響があるかも、しっかりと理解しておきましょう。

  • 1.誰でもできる方法ではない。
  • 2.銀行や金融機関が担保抹消に同意しないと成り立たない。
  • 3.販売価格を自由に決定できない時もある。
  • 4.購入者の内覧など売却活動に協力しなくてはならない。
  • 5.督促の連絡が連帯保証人や連帯債務者にも入る。
  • 6.連帯債務者、連帯保証人や担保提供者など同意が必要になります。
  • 7.引越しの費用を認めてもらえない場合もある。
  • 8.購入者が見つからず競売になるリスクもある。
  • 9.不動産業者を選定次第で成功するかが大きく変わる。

などの点です。

デメリットは、今の自分には問題になるのか?メリットの内容とも比べて考えておきましょう。

関連コンテンツ

ここで挙げているメリット・デメリットの詳細な内容です。

任意売却のデメリットとメリットを詳しく解説

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任意売却のQ&A(よくある質問)

Q .住宅ローンが払えなくなったら自己破産になるのですか?

A.自己破産にはなりません。

正確には、自己破産をする必要はないということになります。

状況にもよりますが、住宅ローンの返済が出来なくなったからと言って必ずしも自己破産が最良の選択肢ではなく、任意売却という売却方法で殆どの場合が解決可能になっています。逆に言うと自己破産は何時でも出来ますので、最後の手段としてとっておき、まず任意売却などを進めていくのが良いと考えます。

自己破産と任意売却

Q .マンションの管理費や修繕積立金も払えなくなっていますが大丈夫ですか?

A.大丈夫です。ご安心下さい。

住宅ローンが払えない状態の方は、何らかの事情で収入などが減っている方が多く、当然ながら管理費や修繕積立金も払えなくなっている方は多くいらっしゃいます。最終的には、住宅ローンの債務と同様に「任意売却」での売却時に売却代金の中から支払う形になります。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けたら?

Q .督促状と催告書の違いはなんですか?

A.住宅ローンを滞納し始めた方と、滞納6ヶ月を過ぎる方との違いがあります。滞納を始めて1ヶ月から3ヶ月の方に銀行など金融機関から届くのが「督促状」です。督促状というのは、その字のごとく「早く返して下さいよ~!」と言う督促なので、滞納している金額を入金をすれば、元の状態に戻ります。

一方、滞納6ヶ月を過ぎた方にやってくる「催告書」は、”貴方と現在住宅ローンを契約で結んでいますが支払いが滞り督促をしたが支払ってくれないので割賦販売をやめますので一括で支払ってください!”というかなり厳しいことを書いて返済を求めてきます。これは、債権者側から言うと「あなたとはこれで取引をやめます!」と言う意味合いなのです。もし、貴方のところに催告書や督促状が届きだしたら、遠慮なくすぐにご相談下さい。

督促状と催告書の違いはなんですか?

 

関連コンテンツ

その他役立つ任意売却に関するQ&Aです。

任意売却Q&A よくある質問

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この記事のまとめ

まとめ

  • 1.住宅ローンを滞納すると段階的に督促が行われ、最終的には競売になる。

    その段階に至る前に、早めの行動が大切。

  • 2.払えなくなったときには色々な解決方法がある。

    住宅ローンの借り換え、リスケジュール、任意売却など。自己破産は最後の選択肢。

  • 3.任意売却は、住宅ローンが払えない人の解決方法

    多くのメリットがある任意売却でも、デメリットとなることがあるので、メリット・デメリット両方をしっかり把握しておく。

 

いかがでしたでしょうか。いろいろな内容をお伝えしましたが、住宅ローンが払えなくなった、なりそうだと言う方々にもっともお伝えしたいのは、とにかく早期に私たちのような任意売却の専門会社に相談をしていただいたいということです。

ほぼすべての任意売却専門会社では、無料相談を行っています。今はかろうじてまだ払えているという方も、いずれ厳しくなる可能性があるなら、早期に対応することで、お伝えした返済のリスケジュールで軌道修正できる場合もありますし、すでに滞納が続いている方も、少しでも早い対応で、競売などで安く自宅を手放すことになるなど、最悪の事態を回避できるのです。

私たちエイミックスも無料相談を行って、沢山の方々のお悩みや疑問を解決しております。ぜひ、お気軽にご利用ください。

 

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