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リースバック(セール&リースバック)【任意売却用語辞典】

リースバック

 いまお住いの自宅を投資家に購入してもらい、賃料(家賃)を払うことで住み続けるという方法で、セールアンドリースバックとも呼ばれます。

同じような方法の親子間売買のできる相手が見つからない場合で、自宅に思い入れがあるなど、子供の学校区の問題などで、今の住まいを離れられないという方におすすめする方法で、自宅を売却した後、購入した新所有者である第三者より当該物件(自宅)に対して賃料(家賃)を支払い、大体1年から5年間くらいの一定の期間を設けて借り受ける契約をする事で、今の自宅を賃貸住宅として住み続けるのです。

売却時に買い戻しを前提に計画的に話をしておけば、期間終了後に買い戻すことも可能です。


リースバックで住み続けても家賃が払えなくなっては元も子もない

安易なリースバックは危険。先々も家賃も考えて

リースバックは安易に決めない

住宅ローンの返済が厳しい、住宅ローンが払えない状況にあっても諸事情で家に住み続けたいという場合にリースバックを選択されるお客様が増えてきています。
また、住宅ローンはないのですがまとまったお金が欲しいのでという理由でリースバックを選択されるお客様もいらっしゃいます。

両者とも共通しているのは住み慣れた家にはなんとしてでも住み続けたいという強いご希望があるということです。ただあまりにも安易にリースバックを選択されるとあとあと家賃の支払いが厳しくなってしまうことになります。私たちはプロフェッショナルの目線からリースバック後の生活のことも考えてお客様にとって今回リースバックをすることが本当に良い選択なのかということを客観的な事実に基づいてアドバイスしています。そうすることでお客様にとっても判断材料が増えてメリットとリスクを天秤にかけてどっちを取るかという決断がしやすくなると考えるからです。
しかし巷のリースバックを専門にしている不動産業者でもそこまで相談者様の立場になって考えてアドバイスしてくれることはほとんどありません。なぜならリースバックを専門にしている不動産業者は不動産のリースバックをすることで事業を営んでいるため所有者のリースバックしたいという希望があればそれに沿ってリースバックの条件を提示するだけだからです。そしてリースバックの諸条件が所有者の希望と合致すればリースバックを行うのです。

リースバックでは、物件価格が高いほど家賃は上がる

リースバックはその仕組み上、不動産の物件価格が高いほど賃料も高くなります。リースバックの大家さんの利回りの目線は通常で8~10%です。

例えば利回り8%とすると毎月のリースバック賃料は

  • ・リースバック時の物件価格が1000万円の場合:1000万円×8%/12ヵ月=6.66万円/月
  • ・リースバック時の物件価格が2000万円の場合:2000万円×8%/12ヵ月=13.33万円/月
  • ・リースバック時の物件価格が3000万円の場合:3000万円×8%/12ヵ月=20万円/月

といった具合に物件価格に応じてリースバック時の家賃も高くなっていくという仕組みです。

えっそんなに?

なので住宅ローンの返済が厳しい、住宅ローンが払えないと悩まれていてリースバックをするとリースバックをした物件価格によってはもともとの住宅ローンよりも毎月のリースバックの家賃のほうが高くなってしまうということも十分にあり得るということです。
毎月10万円の住宅ローンが払えないけど家に住み続けたいからとリースバックを選択すると、もし物件の売却価格が2000万円だったとすると毎月のリースバックの家賃は13.33万円となりますので住宅ローンのときよりも高くなってしまうのです。それが払えるのであれば住宅ローンもはらえるでしょうという世界です。それでも住み続けたいからと無理してリースバックにして住宅ローンはなくなりますが毎月のリースバックの家賃負担が重くのしかかってきてしまいます。そして結局リースバックの家賃も払えなくなってせっかくリースバックで売った家を退去せざるをえなくなってしまうのです。

残債はない場合のリースバックにも危険はある

高額な家賃でお金が減る

また、事業者に多いのですが住宅ローンの残債はなくなっていて支払いはないのですが別でまとまったお金が必要だが家は引っ越しできないという理由でリースバックを選ぶ場合も、リースバックでの家の売却価格が高ければ高いほど手元に入るお金も多くなるのですが、その分リースバックでの家賃設定も高額になってしまいます。せっかくリースバックで家を売って、手元に得たお金がリースバックの家賃という形でものすごいスピードで減っていく恐怖と今度は戦っていかなければなりません。

いづれのケースでもリースバックをあまり安易に選択しないほうがよいということです。
きちんとしたプロの目でリースバック後の生活が成り立つのか、無理のない計画を立てることが必要です。

とても難しい住宅ローン返済困難時のリースバック

住み続ける為悩む

住み慣れた我が家を手放すこと無く住み続けられるリースバックは、住宅ローンの返済が滞るなど、返済が難しい状況の方には夢のような解決方法でしょう。しかし、やはり返済困難時でのリースバックは実施が難しく、リースバックを大きく宣伝している専門業者や、大手不動産会社などでは受け付けてもらえないことが多くあります。
また、受け付けてもらえても、そもそもの住宅ローンの問題が解決できず、競売になって手放さなければならなくなってしまう恐れも出てきます。


ではどうしたら良いのでしょう?

そんな住宅ローンの返済が苦しいお客様でもリースバックと任意売却を併用すれば、返済が困難になり、売却せざるを得なくなっても、住み慣れた自宅やその環境にそのまま住み続けることが可能になってくるのです。

「リースバックの専門業者や大手不動産会社では受け付けてもらえなかった…」

そんな場合は、任意売却専門の業者に相談すれば良いのです。住宅ローンの返済の問題を債権者と交渉するなど、適切な手順を踏んで任意売却を行うことで、払えない状況でもそのまま今の家に住み続けるリースバックが可能になるのです。

リースバックとは

任意売却は専門業者へ

任意売却は専門的な知識と経験が必要な難しい方法です。ぜひ専門的に任意売却を行ってる業者にご依頼ください。

相談員細貝

任意売却相談員(細貝)
私たちエイミックスは任意売却を専門に取り組み18年の専門家。特に最近急増しているリースバックの実績も豊富です。まずはご質問等など、かんたんなことでも結構です。ぜひ無料相談窓口からご質問ください。

 

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