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任意売却ブログ

「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却と業者選び

競売開始決定後の任意売却
競売開始決定後の任意売却

任意売却をするタイミングですが、かなり時間的に余裕が無い状況なのが「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却です。私たちにご相談いただくケースでも、このような状況に至ってから慌ててご相談いただくことが多くなっています。

では、競売についての簡単なお話と、任意売却をどのように進めていけば良いかのお話を致しましょう。

1.債権者はなぜ競売に踏み切るのか?

連絡

なぜ銀行等の金融機関は、競売より「任意売却」を勧めるのに、多くの残債務を回収できるであろう「任意売却」ではなく「競売」に踏み切るのか?その一番の理由は、不動産の所有者(債務者)との連絡が取れないからが大きな理由なのです。

債権者である銀行と連絡がスムーズに簡単に取ることができていれば、銀行員も人の子です。回収額のこともありますし、簡単には競売にしないのですが、いつ連絡しても電話もつながらず音信不通、いつまで経っても折返しの連絡もない場合は、競売に着手することになるのです。

「競売」にあえて着手して債務者のコンタクトを待つのです。

この時点で債務者に連絡を行えば、まだまだ「任意売却」を勧めていただける場合も多くあります。それでも連絡をせずにおりますと、いよいよ「競売」にむけて本格的に進むこととなります。

では、ここからは「競売開始決定」後の「任意売却」の進め方についてお話していきましょう。

2.競売開始決定後の任意売却の進め方

ダイレクトメール

競売開始決定される前に、「任意売却」を扱う業者が裁判所において閲覧可能な書類の中に「配当要求終期の公告」というものがあります。不動産物件の競売申立債権者以外にも、債権がある債権者に対し、執行裁判所に「債権を有する旨」を申し出てくださいという制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、「公告」をすることが義務付けられているのです。

「配当要求終期の公告」が公告された後、各裁判所やその物件によって異なりますが、だいたい平均して3ヶ月から6ヶ月の後に期間入札市場に出てきます。

「配当要求終期の公告」後、ほとんどの不動産は競売になってしまいますが、ここで、任意売却業者が債務者と債権者の間で任意売却の交渉をし取引を成立させることで、「競売」を取り下げられるのです。

そういった背景もあり、この「配当要求の終期の公告」がなされたら、所有者(債務者)のところに「任意売却をしませんか?」というDMなどの郵便物がドカンとくるのです。

その郵便物の中には色々な宣伝文句やパンフレットなどが入っています。引っ越し費用をたくさん渡します!」と言った売り文句で、所有者(債務者)と接触しようとします。

また、そのまま直接あなたのお宅のインターホンをピンポーンと鳴らしてやってくる不動産業者もいるのです。

3.お勧めの任意売却業者の選び方

債権者

このような手法で任意売却をする業者にも、堅実な良い業者も、うーんどうかな…?と思う業者も色々な業者がいます。これはなかなか難しいところですので、実際に話を聞いてみて、過去の任意売却の実績や、販売方法や、今後の流れなどをしっかりと聞かれた方が良いと思います。

「競売開始決定通知書」が来てからでも遅くは有りませんが、依頼される不動産業者の選択は大切ですので、しっかりと選んで頂きたいと思います。

私がお勧めしたいのは、そこで債権者である債権回収会社に相談をするのがベストだと思います。どうしてかといいますと、債権者から紹介された任意売却業者なので、その任意売却業者とすでに信頼関係が構築されているでしょうし、担保抹消交渉がスムーズであり、過去の実績があるからその業者を紹介されるのです。迷ったら、DM等で選ぶのではなく、債権者に相談してましょう。

任意売却は、競売と違って実勢価格で売却できて残債務が少なくなる事と、引越代金を捻出できるという最大のメリットもあります。ぜひ、少しでも有利に進められるようにしましょう。

疑問点などありましたら、もちろんご相談も無料ですので、私達全国住宅ローン返済相談センター エイミックスへどうぞ。

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競売の落札後から強制立ち退きまでの流れ

競売が進めば最後には強制退去が
競売が進めば最後には強制退去が
相談者

相談者
競売が進んで落札されたあとは実際にどんな流れになるのでしょうか?

競売で落札されたあと買受人が代金を裁判所に納付した時点で所有権が買受人に移転されます。そのあと元所有者は最短でどれくらいの期間で家を立ち退き、明け渡さなければいかないのか?

競売落札後から建物の明け渡しまでのリアルな流れを見ていきましょう。

競売落札後の引き渡し命令が発令される

命令

競売で物件を落札して代金納付すると、その物件の所有権は自動的に買受人のものになります。だからといって居住者がまだいる場合に直ちに裁判所に依頼して追い出すようなことは不可能です。たとえ不法占拠であっても強制的に居住者を立ち退かせるにはそれなりの法的な手続きを踏む必要があるのです。

通常では不動産の明け渡しを求めるには、建物明渡請求訴訟を行い、裁判で勝訴して裁判所に強制執行を申し立てる流れになります。
しかし競売物件で全て訴訟するのは大変ですし時間もいたずらにかかりすぎてしまいます。(通常で半年程度はかかります。)なので競売の場合に限っては、不動産引渡命令という措置で短期間で簡単に裁判所の引渡命令を得ることができます。

競売の買受人は代金納付をした日からすぐに引渡命令の申立てができます。

そして最短で3日程度で簡単に裁判所が引渡命令を出してくれるのです。

引渡命令発令後、どれくらいで強制執行が可能になるか?

申立

引渡命令発令後10日程度で強制執行の申立てが可能になります。

裁判所から引渡命令が発令されると、買受人と居住者の両方に引渡命令の書面が送達されます。

そしてその日から1週間以内に居住者が不服申し立てをしなかった場合に引渡命令が確定します。

なので買受人が代金を納付した日に引渡命令を申し立てたとすると、そこから3日程度で引渡命令が決定し、居住者から不服申し立てがなかった場合には最短で10日程度で強制執行が可能になるというのが現実です。


競売後の強制執行のリアルな流れ

強制執行

強制執行の申立てがされると居住者はいよいよ追い詰められることになります。もう抵抗する手段はありませんので、観念せざるを得ない状況です。

とはいっても今日明日に突然つまみ出されるわけではありません。

それでもいつまでも居座れるわけでも当然ありません。


強制執行の申立てから断行日までは通常1ヵ月半くらいはありますので、その間に転居先を見つけて早めに引越しをする必要があります。

強制執行の流れ1:執行官による明渡しの催告がある

強制執行の申立後に買受人と執行官が打合せをします。

  • ◎強制執行の明け渡しの催告を行う日
  • ◎実際に強制執行を断行する日
  • ◎執行補助者や業者の依頼先

などを決めるわけです。

この打合せから2週間くらいで明渡しの催告が行われます。

明渡しの催告では、執行官や執行補助者、鍵屋などが揃って強制執行対象の競売物件を訪問します。

もし居住者が現場にいなかったり、居留守を使ったり、拒否したとしても鍵を勝手に開けて入室します。ブッチしても効果はありません。

執行補助者とは家財道具の運び出しや搬送などを行う民間業者のことです。この日で荷物の量や作業員がどれくらい必要かなどの作業の見積もりを行うわけです。

そして居住者に対してはいつまでに明け渡してくださいという期限を告知します。この引渡し期日は明渡しの催告の日から1ヵ月後に設定されます。

居住者がもし不在でも強制執行をする断行日を紙などに書いて貼って告知します。一方的な告知となりますので居住者がどこかに外出していても難を逃れることはもはやできません。

強制執行の流れ2:強制執行の断行日に強制退去となる

明渡しの催告で告知した引渡し期限が過ぎるとその数日後には断行日が設定されます。

強制執行断行日当日は、執行官や強制執行業者が来て鍵屋が鍵を開けて家財道具など一式を運び出して部屋を空にします。

運び出した家具や荷物などはトラックで運ばれて管轄の倉庫に1ヵ月間は保管されます。

1ヵ月以内に引き取りに来なければ強制的に破棄もしくは売却されることになります。

居住者が居座ったとしても強制的に連れ出されて鍵も交換されてしまいます。それでも勝手に立ち入ろうとすると不法侵入罪が適用され警察を呼ばれれば逮捕されます。

ここまでくるともうどうしようもないのでおとなしく退去するしかありません。

断行日前に前もって引越しができればそれに越したことはありません。

競売の初期段階で手を打とう!

任意売却を検討

ご覧のように、追い立てられるように退去して、近所にも競売になってしまって強制執行されたことが分かってしまうよりは、自主的に任意売却で引っ越し先を探したほうが精神衛生上も良く、次のステップでも頑張れるはずです。

競売の初期段階であれば任意売却をすることでより有利な条件での引越しが可能になる場合も多いです。

そして何よりご自身の意思で売却して引っ越したという精神的な安定が大きいです。

競売を回避できるタイミングは、一般的には「競売の期間入札開始日より前」とされています。できるだけ早い段階で任意売却をご検討ください。

また、詳しいタイミングやお客様の状況に応じた対応方法をお話させていただきます。ぜひ、エイミックスの無料相談窓口にお気軽にご相談ください。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けて競売になるの?!

管理費などの滞納は危険
管理費などの滞納は危険

分譲マンションを購入すれば、毎月管理費修繕積立金を支払う必要があります。

しかしながら、住宅ローンの返済を滞納して苦しんでいる人の中には、マンションの管理費や修繕積立金も支払えずに滞納してしまっている人が多いのです。どのくらいの負担かはマンションによっても違いますが、管理費と修繕積立金を合わせて毎月2万円~3万円以上を住宅ローンの返済とは別に支払っているというのが多いケースになります。また、当然ながら駐車場や駐輪場などを利用している場合ですと、さらに上乗せ分が必要になってきます。

では、このマンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けるとどうなってしまうのでしょうか?実は、最悪の場合は競売にかけられてしまう可能性があるのです。

それでは、分譲マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けた場合、その後どうなってしまうのかを見ていきましょう。

1.マンションの管理費や修繕積立金を滞納している世帯は意外に多い

群衆

管理費や修繕積立金を3ヵ月以上滞納している世帯は全世帯の1/3以上という統計も出ています。ですので、その他短期間の3ヵ月未満の滞納も合わせるとかなりの割合の世帯がマンションの管理費や修繕積立金を滞納しているということになります。

そしてたかが管理費や修繕積立金といっても、長期間に渡って滞納が累積した場合、けっこうな金額になってきます。


例えば月々3万円の管理費や修繕積立金を、

  • ◎2年間滞納すると72万円!
  • ◎3年間滞納すると108万円!

となり、さすがにこのあたりの金額になってくると、簡単には一括で支払うことは不可能になってきます。

特にただでさえ住宅ローンの返済に苦しんでいたり、住宅ローンも滞納していたり、他にも借り入れがあり多重債務になっていたり、さらに税金も滞納していたりすると、マンションの管理費や修繕積立金の支払いの優先順位はどうしても下がってしまいがちですし、一括で支払おうということにはなかなか踏み切らないでしょう。

2.管理費や修繕積立金の滞納が長期間累積した場合にどうなるのか?

積み上がる滞納

このようにマンションの滞納管理費や滞納修繕積立金が長期的に続いてしまい、累積金額が膨れ上がってしまった場合はいったいどうなってしまうのでしょうか?

一般的にマンションの管理組合は管理費や修繕積立金の徴収を管理会社に委託しています。ただ多くの管理会社は訴訟をしてまで滞納管理費等を取り立てることはあまりしないので、最終的にはマンション管理組合の理事会などの判断で法的措置を取るか否かが検討されることになります。

たかが管理費や修繕積立金の滞納ごときでマンションが競売になることなんてないと思われる方も多いかもしれません。しかし、実際に管理費や修繕積立金の滞納額が50~100万円を超えるような高額の場合には、「区分所有法」にも競売を行い区分所有権を剥奪することが出来ると記されており、強制執行などの法的措置が取られることは十分にあり得ます。

裁判所に強制執行を申し立てるためには、内容証明での支払の督促などの手続きをとったのちに競売を申し立てることになります。マンションの管理組合により競売が申し立てられると、裁判所から競売開始決定通知が届きます。

こうなるとマンションの管理組合に競売手続きを取り下げてもらうには滞納している管理費等を支払うしか方法がありません。滞納管理費等を支払えない場合はそのまま競売手続きが進んでいくことになります。

3.競売になってしまう前に任意売却で全て解決できる

解決

経験上ですがマンションの管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンの返済でも苦しんでいる人が非常に多いです。

逆に言えば管理費や修繕積立金だけをずっと滞納している人は少ないです。

なぜかといえば、住宅ローンの返済を滞納しているためその遅れを取り戻そうとして管理費や修繕積立金までお金が回らなくなって管理費や修繕積立金を滞納してしまっているからです。

なので一度このような状態に陥ってしまうとなかなか元の正常な状態に戻すことは難しく、日に日に状況は厳しくなっていってしまうケースが多いのです。

このようなケースでお困りの場合でも任意売却であれば滞納していた管理費や修繕積立金も過去5年間にさかのぼって債権者から配当して返済することが可能になり問題解決に向けて大きく前進できます。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納が累積していくと、

  • ◎管理組合から管理費の督促が厳しくなる
  • ◎理事会などで滞納者の名前が上がりマンション内で管理費を滞納していることが知られてしまう
  • ◎掲示板などに貼り出されて滞納を告知されてしまう

など、だんだんとマンションに住みにくい状況に追いやられてしまうことも珍しくありません。

こうなってくると金銭的にもそうですが精神的にも疲れて参ってしまいます。

住宅ローンの滞納だけでなく管理費や修繕積立金の滞納があり苦しまれている場合も早めにご相談下さい。

私たちが問題解決できます!

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家が競売になると近所に必ずバレてしまう理由

住宅ローンの滞納や自己破産により家が競売にかけられてしまった場合、その事実が近所や周囲にあっという間に広まってしまうことは珍しくありません。

それはなぜなのでしょうか?

その一番の理由は競売物件の現地調査のために落札を検討している不動産業者や不動産投資家、裁判所の執行官などが近隣への聞き込みを行うからです。

ここでは家が競売になってしまうと近所に必ずバレてしまう理由を見ていきましょう。

競売になると色々な人が自宅や近所に聞き込みに来る

①:裁判所の執行官が調査のために自宅に来る

聞き込み

競売の手続き開始後に裁判所から執行官が競売対象の家の調査のためにやってきます。

競売での最低入札額(買受可能価額)は裁判所が決定することになりますが、その価格を決めるために家の評価や測量、写真撮りなどもその時に行います。

執行官は建物の外観の写真を撮ったり、測量のために周囲をウロウロしたりします。


また、執行官の現況調査には居住者(債務者)が立ち会わないケースも多々ありますので、その場合は土地の境界などに争いが無いかどうかなどを隣地の人に聞き込みにいく場合もあります。

このような裁判所の執行官の調査によって近所に自宅が競売にかけられたことを気付かれてしまうことはよくあります。

ただし裁判所の職員は競売にあたって最低限の確認を行いたいだけなので、大々的に近所のあちこちに聞きまわったりはしません。

問題は不動産業者や個人投資家による聞き込みです。

②:競売入札期間の2週間ほど前から不動産業者や個人投資家が聞き込みに来る

上記の裁判所による現況調査が終わると数か月程度で裁判所から競売物件の情報が開示されます。

それを見た一般の個人投資家や不動産業者などが、現地調査のために次々と家を見に来ることになります。

  • ◎外から物件を観察
  • ◎ポストを見て住んでいる人の氏名を確認
  • ◎外の電気メーターを覗いて住んでいるかどうかを確認
  • ◎周辺をウロウロしてエリアの雰囲気を確認

など、住んでいる者からすると気分のいいものではありません。

実際にインターホンを鳴らして居住者本人がいる場合には本人から話を聞こうとすることもあります。

ただ競売物件の場合はすでに夜逃げや引越しで空き家になっていることも多く、仮に在宅していたとしても無視される場合も多いです。

なので居住者本人から情報が得られなかった場合は近所に住んでいる方への聞き込みを行うことになるのです。

どうして競売物件ではいろいろな人が聞き込みにくるのか?

なぜ
図: どうしてそんなことが?

①:裁判所の競売物件資料の情報が古い

その理由は裁判所が公開している競売物件資料は完全には信用できないからというのが一番です。

そもそも競売物件の現況報告書が古いということもあります。

裁判所から執行官が来て現況調査を行ってから実際に期間入札が行われるまでには概ね半年程度かかるからです。

なので競売物件の現況報告書には半年近く前の古い情報がのっている可能性が高いというわけです。

半年も経過していれば何があるかわかりません。

居住者の状況が変わっているかもしれませんし、占有者が変わっているかもしれません。

はたまたその筋の人が占拠しているかもしれませんし、何か家の中で事件が起こってしまっているかもしれません。

なので競売物件を落札しようとする時には必ず自分の目で最新の状況を確認するのがセオリーとなっているのです。

②:もし競売物件に問題があっても裁判所は責任を取らない

競売物件の大きな特徴なのですが裁判所が一切の瑕疵担保責任を負ってくれないということがあります。

競売物件は現況有姿での売買となるため裁判所への瑕疵担保責任が適用されないのです。

オークションと同じでいわゆるノークレームノーリターンを前提としているからこそ、競売価格を通常の相場よりも安い価格設定にしてあるのということです。

要するに裁判所が競売で公開している資料は最新のものではなく正確なものでもない上に、もし間違っていたとしても一切の瑕疵担保責任や返金には応じないということです。

そうなると競売で落札しようとする不動産業者や個人投資家は、やはり自分で足を運んで周辺近隣への聞き込み調査を行って、実態を把握せざるを得ないというわけです。

ちなみにここでいう瑕疵担保には、

  • ◎シロアリや雨漏りなどの建物の欠陥
  • ◎周囲の異臭や騒音などの環境瑕疵
  • ◎過去に殺人事件や自殺があったなどの心理的な瑕疵

もすべて含まれます。

もし執行官が現況調査で上記瑕疵を把握できずに知らずに落札してしまってお金を払ったとしてもその責任は購入者にあるということになります。

簡単な話、競売物件を落札する際にはよく調査しないと結局損をしてしまう可能性が高くなるということです。

③:近所への聞き込みで居住者がどんな人かを知りたい

  • ◎今でもまだ居住者が住んでいるのかどうか
  • ◎住んでいるならどんな人が住んでいるのか

この2つは競売物件を落札する際に知っておきたい事項となります。

それは競売の場合は建物の立ち退き交渉も落札者自身が行わなければならないからです。

競売物件は所有者の意に反して売却にかけられることが多いです。

すると当然難航してくるのが居住者の立ち退き、引越しです。

最終的に話がつかない場合は、制執行により無理やり追い出すこともできます。

ただし強制執行には最大で20~50万円の費用がかかりますので、競売の落札者としてはできれば話し合いで退去して欲しいと考えるのが普通です。

そこで、

  • ◎立ち退きの必要がありそうかどうか
  • ◎立ち退き交渉ができそうな人かどうか
  • ◎常識のありそうな人かどうか

を入札する前に確認しておきたいと考えるわけです。

まともに話し合いができそうにない人であれば、強制執行することまで考えて費用を見積もる必要があります。

逆にもう引越ししていることが分かれば立ち退き交渉する必要はなくなるなと見積もることができるのです。

居住者本人となかなか接触できないことが多いので、その結果近隣に聞き込みに回る不動産業者や個人投資家が多いというわけなのです。

競売申立をされる前に任意売却を検討する

任意売却を検討

競売申立てをされるのは住宅ローンの滞納を相当回数してしまい、その上で何回も債権者から連絡があった上でのことになります。

なのでその途中で任意売却を検討すれば競売申立てを遅らせられる可能性が高まります。

そのまま任意売却で売却できれば近隣には住宅ローンを滞納しているといった込み入った事情まではバレません。


住宅ローンの返済がどうにもならないと思ったら、まずは任意売却を検討してみるべきです。

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