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任意売却ブログ

税金滞納の恐怖!固定資産税の滞納処分による差押えと競売の現実

家を持っていると必ずかかってくる税金が固定資産税です。

毎年1月1日時点で不動産を所有していると必ず固定資産税がかかり、だいたい4月から6月ごろに請求書が届きます。

そして全額一括か年4回の分割払いで支払うケースが多いです。

この固定資産税を滞納するとどうなってしまうのでしょうか?

固定資産税を滞納すると家は役所に差し押さえられてしまい、最終的には競売(公売)にかけられてしまう可能性があります。

なので大原則としては固定資産税は出来る限り滞納しないほうがいいのです。

固定資産税を数年以上滞納してしまい、延滞金が延滞金を呼んでにっちもさっちもいかなくなって困り果てるケースがあります。

固定資産税を払えないということはもう家を持ち続けることは経済的に不可能だということでもあります。

固定資産税の滞納は延滞金も高く、将来的に自己破産したとしても他の債務とは違い免責されることはありません。

数か月の固定資産税の滞納であればまだリカバリーは可能です。

しかし何年も滞納している場合はかなりリカバリーが厳しくなってきます。

税金滞納分は生きている限り一生逃れることができないという重い負債でもありますのでできるだけ早期に問題解決しておく必要があります。

ここでは固定資産税を滞納するとどうなってしまうのか?を詳しく見ていきましょう。

固定資産税を滞納すると督促状や催告書が届く

督促状催告書

固定資産税の納期限を過ぎても払い込みが無い場合には、役所は20日以内に督促状を送付することになっています。

督促状の内容は、

  • ◎滞納1ヵ月以内で年2.9%、それ以降は年9.2%の延滞金がかかる
  • ◎10日以内に払い込まないと滞納処分として財産を差し押さえる

という形で送られてきます。


固定資産税の滞納分にかかる延滞金とは?

延滞金

固定資産税の滞納分にかかる延滞金を甘く見てはいけません。

上記の通り

  • ◎滞納1ヵ月以内で年2.9%
  • ◎それを超えると年利9.2%

のかなりの延滞金がかかり続けます。(少し前までは年利14.6%!!でした。)

年利9.2%は安い金利ではありません。


そもそも固定資産税自体が高額で毎年かかってくる上に、さらに年間で1割近くが増えていくことになります。

その結果、固定資産税を長期間滞納してしまうと延滞金を払うだけでもアップアップになってしまいます。

固定資産税の督促から10日以内に払い込まなかった際の滞納処分とは?

滞納処分

督促状から10日以内に固定資産税を払い込まなかった場合には役所は財産の差押えが実行できるようになります。

これを税金の滞納処分といいます。

税金の滞納処分は金融機関などの民間の貸金業者からの差押えとは違い、裁判所に申立てを行うことなくいきなり行政処分としての差押えが実行できるという恐ろしいものです。

役所なんだから多少は大目に見て見逃してくれるだろう・・・などと甘く考えている人もいますが、見逃してくれることは絶対にありません。

役所は義理人情で税金の払い込みを待ってくれるというのは本当か?

お願いします

役所にも義理人情があるのできちんと誠実に話せば税金納付も待ってくれるという噂や都市伝説がまことしやかにささやかれています。

これはある意味間違ってはいません。

しかし役所の職員が個人的な気持ちや同上で固定資産税の納付を待ってくれるということは絶対にないと考えて間違いありません。

ここでいう誠実な意思というのは、他の支払いよりも少しでも税金の納付を優先する意思があるという意味です。

なのでいくら低姿勢に丁寧にお願いしても実際に他の債務の支払いを優先していれば誠実な意思があるとは認めてもらえない可能性があります。

態度の問題ではなく行動の問題だということです。

家を差押えておくのは勝手に売却できないようにするため

勝手はできない

役所は何のために家を差押えるのでしょうか?

それはズバリ勝手に家を売却されないようにするためです。

固定資産税が払えなくなったということはそのうち住宅ローンも払えなくなる可能性があると考えます。

そして資金繰りに行き詰った所有者が家を任意売却しようとする可能性を予測することができます。

もし家の所有者が任意売却をするのであれば、その時までに差押登記をしておくことで、任意売却の売却代金の中から差押解除料を回収できることになるので、勝手に逃げられないように固定資産税の滞納があればとりあえず差押え登記をしておこうということになるのです。

差押登記がついた家の任意売却にはノウハウが必要になる

ノウハウ

上記のように役所から差押登記がついてしまった場合には、任意売却の際に非常に面倒なことになります。

役所に差押登記を解除してもらわないと買い手に引き渡せないので、最終的に不調に終われば家を任意売却を成立させることができません。

しかし役所としては当然、滞納している固定資産税を全額払い込んでもらわないと差押登記は解除しませんと主張して抵抗してきます。

ここで債務者に支払い能力があれば役所の言う通りに全額を納付して差押えを解除してもらえばいいのですが、債務者にお金がない場合は家の売却代金の中から捻出するしかありません。

つまり住宅ローンの債権者と役所とで家の売却代金の配分をめぐって交渉して調整する必要が出てきます。

そしてもし交渉の折り合いがつかない場合には最終的には任意売却できずに競売しか選択肢がなくなってしまう可能性があるのです。

銀行の預金口座や勤務先の給料が差押えられてしまうのか?

差押え

住宅ローンが残っている場合には固定資産税を滞納して家が差し押さえられたとしても、上記のような理由からすぐに競売(公売)にかけられることは少ないです。

それよりももっと取り立てが簡単な、

  • ◎銀行の預金口座の差押え
  • ◎勤務先の給料の差押え

が行われます。

役所の場合は会社から税金関係の書類が出されているので簡単に個人の勤務先や銀行口座などを特定して差押え手続きを取ることが可能だからです。

これをされるともうどうしようもありません。

いきなりお金を引き出すことすらできなくなり、役所に話をしにいくしかなくなります。

ただし預金にしても給料にしても何の前触れもなく突然差押えを受けるわけではありません。

必ず前もって催告書差押予告書なるものが届いているはずです。

しかし差押えを受ける人の多くはそういった書類をきちんと読んでいないことが多いので何の前触れもなくいきなり差し押さえられたと怒る人もいます。

ここでも催告を受けている段階で役所に連絡を取って誠実に対処することが非常に大切になっていきます。

税金滞納について役所が強制的な差押えを行うのは、ほとんどの場合税金滞納者から何の連絡もないからです。

役所の立場としては文書による催告だけだと税金滞納者から何の反応も得られないので、次の段階として反応を得るためにやむを得ず差し押さを行っているというケースがほとんどです。

銀行口座や給料を差押さえられてしまう前にするべきこと

話し合い

上記の通り、固定資産税を滞納しているにもかかわらず役所ときちんと話し合いや相談が出来ていない場合には、生活の実態をいちいち把握せずに強制的に差押えに踏み切られてしまう可能性があります。

税金滞納を放置していたらいきなり預貯金の全額が差押えられてしまってこのままでは日常生活ができず途方に暮れるというケースは実際にも起こっていることです。

役所も意地悪で差押えをしているわけではないので、ここまできてしまったとしてもとにかく早く役所と話をすることが重要です。

そして固定資産税は家を所有している限り将来にわたってずっと発生するものです。

なので将来発生する分どころか過去に発生した分を払う力がないのであれば、最終的には家を手放さなければ根本的に解決することはありません。

住宅ローンの抵当権もついている場合には放置して競売にするか任意売却する方法があります。

当然今後の負担も考えると任意売却がお勧めです。

任意売却の方が高く家を売却できますし、売買代金の中から固定資産税の滞納分が支払われるからです。

競売の場合は滞納している固定資産税がそのまま全部残る可能性があります。

なので、今後発生する分も含めて固定資産税を払っていくことができないのであれば、本税と延滞税がどんどん積み上がっていく前に諦めて売却するほうが将来のためです。

放置しておいても何一ついいことはありません。

ここでの判断が遅れると一生涯にわたって消えることのない多額の固定資産税とその延滞税を背負う負担を日に日に増やしているようなものだからです。

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競売のリアル。「落札」から「強制立ち退き」までの流れ

競売で家が落札されたあとは現実的にはどのような流れになるのでしょうか?

競売で落札されたあと買受人が代金を裁判所に納付した時点で所有権が買受人に移転されます。そのあと元所有者は最短でどれくらいの期間で家を明け渡さなければいかないのか、競売落札後から建物の明け渡しまでのリアルな流れをここでは見ていきます。

競売落札後の引き渡し命令が発令される

命令

競売で物件を落札して代金納付すると、その物件の所有権は自動的に買受人のものになります。だからといって居住者がまだいる場合に直ちに裁判所に依頼して追い出すようなことは不可能です。たとえ不法占拠であっても強制的に居住者を立ち退かせるにはそれなりの法的な手続きを踏む必要があるのです。

通常では不動産の明け渡しを求めるには、建物明渡請求訴訟を行い、裁判で勝訴して裁判所に強制執行を申し立てる流れになります。
しかし競売物件で全て訴訟するのは大変ですし時間もいたずらにかかりすぎてしまいます。(通常で半年程度はかかります。)なので競売の場合に限っては、不動産引渡命令という措置で短期間で簡単に裁判所の引渡命令を得ることができます。

競売の買受人は代金納付をした日からすぐに引渡命令の申立てができます。

そして最短で3日程度で簡単に裁判所が引渡命令を出してくれるのです。

引渡命令発令後10日程度で強制執行の申立てが可能になる

申立

裁判所から引渡命令が発令されると、買受人と居住者の両方に引渡命令の書面が送達されます。

そしてその日から1週間以内に居住者が不服申し立てをしなかった場合に引渡命令が確定します。

なので買受人が代金を納付した日に引渡命令を申し立てたとすると、そこから3日程度で引渡命令が決定し、居住者から不服申し立てがなかった場合には最短で10日程度で強制執行が可能になるというのが現実です。


競売後の強制執行のリアルな流れ

強制執行

強制執行の申立てがされると居住者はいよいよ追い詰められることになります。もう抵抗する手段はありませんので、観念せざるを得ない状況です。

とはいっても今日明日に突然つまみ出されるわけではありません。

それでもいつまでも居座れるわけでも当然ありません。


強制執行の申立てから断行日までは通常1ヵ月半くらいはありますので、その間に転居先を見つけて早めに引越しをする必要があります。

強制執行の流れ①:執行官による明渡の催告がある

強制執行の申立後に買受人と執行官が打合せをします。

  • ◎強制執行の明け渡しの催告を行う日
  • ◎実際に強制執行を断行する日
  • ◎執行補助者や業者の依頼先

などを決めるわけです。

この打合せから2週間くらいで明渡の催告が行われます。

明渡の催告では、執行官や執行補助者、鍵屋などが揃って強制執行対象の競売物件を訪問します。

もし居住者が現場にいなかったり、居留守を使ったり、拒否したとしても鍵を勝手に開けて入室します。ブッチしても効果はありません。

執行補助者とは家財道具の運び出しや搬送などを行う民間業者のことです。この日で荷物の量や作業員がどれくらい必要かなどの作業の見積もりを行うわけです。

そして居住者に対してはいつまでに明け渡してくださいという期限を告知します。この引渡し期日は明渡の催告の日から1ヵ月後に設定されます。

居住者がもし不在でも強制執行をする断行日を紙などに書いて貼って告知します。一方的な告知となりますので居住者がどこかに外出していても難を逃れることはもはやできません。

強制執行の流れ②:強制執行の断行日に強制退去となる

明渡の催告で告知した引渡し期限が過ぎるとその数日後には断行日が設定されます。

強制執行断行日当日は、執行官や強制執行業者が来て鍵屋が鍵を開けて家財道具など一式を運び出して部屋を空にします。

運び出した家具や荷物などはトラックで運ばれて管轄の倉庫に1ヵ月間は保管されます。

1ヵ月以内に引き取りに来なければ強制的に破棄もしくは売却されることになります。

居住者が居座ったとしても強制的に連れ出されて鍵も交換されてしまいます。それでも勝手に立ち入ろうとすると不法侵入罪が適用され警察を呼ばれれば逮捕されます。

ここまでくるともうどうしようもないのでおとなしく退去するしかありません。

断行日前に前もって引越しができればそれに越したことはありません。

競売の初期段階なら任意売却を検討しましょう

任意売却を検討

競売の初期段階であれば任意売却をすることでより有利な条件での引越しが可能になる場合も多いです。

そして何よりご自身の意思で売却して引っ越したという精神的な安定が大きいです。

上記のように追い立てられるように退去して近所にも競売になってしまって強制執行されたことが分かってしまうよりは、自主的に任意売却で引っ越し先を探したほうが精神衛生上も良く、次のステップでも頑張れるはずです。

できるだけ早い段階で任意売却を検討するほうが有利です。

ぜひご相談ください。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けて競売になるの?!

分譲マンションを購入すれば、毎月管理費や修繕積立金を支払う必要があります。

しかしながら、住宅ローンの返済を滞納して苦しんでいる人の中には、マンションの管理費や修繕積立金も支払えずに滞納してしまっている人が多いのです。どのくらいの負担かはマンションによっても違いますが、管理費と修繕積立金を合わせて毎月2万円~3万円以上を住宅ローンの返済とは別に支払っているというのが多いケースになります。また、当然ながら駐車場や駐輪場などを利用している場合ですと、さらに上乗せ分が必要になってきます。/p>

では、このマンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けるとどうなってしまうのでしょうか?

実は、最悪の場合は競売にかけられてしまう可能性があるのです。

それでは、分譲マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けた場合、その後どうなってしまうのかを見ていきましょう。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納している世帯は意外に多い

群衆

管理費や修繕積立金を3ヵ月以上滞納している世帯は全世帯の1/3以上という統計も出ています。ですので、その他短期間の3ヵ月未満の滞納も合わせるとかなりの割合の世帯がマンションの管理費や修繕積立金を滞納しているということになります。

そしてたかが管理費や修繕積立金といっても、長期間に渡って滞納が累積した場合、けっこうな金額になってきます。


例えば月々3万円の管理費や修繕積立金を、

  • ◎2年間滞納すると72万円!
  • ◎3年間滞納すると108万円!

となり、さすがにこのあたりの金額になってくると、簡単には一括で支払うことは不可能になってきます。

特にただでさえ住宅ローンの返済に苦しんでいたり、住宅ローンも滞納していたり、他にも借り入れがあり多重債務になっていたり、さらに税金も滞納していたりすると、マンションの管理費や修繕積立金の支払いの優先順位はどうしても下がってしまいがちですし、一括で支払おうということにはなかなか踏み切らないでしょう。

管理費や修繕積立金の滞納が長期間累積した場合にどうなるのか?

積み上がる滞納

このようにマンションの滞納管理費や滞納修繕積立金が長期的に続いてしまい、累積金額が膨れ上がってしまった場合はいったいどうなってしまうのでしょうか?

一般的にマンションの管理組合は管理費や修繕積立金の徴収を管理会社に委託しています。ただ多くの管理会社は訴訟をしてまで滞納管理費等を取り立てることはあまりしないので、最終的にはマンション管理組合の理事会などの判断で法的措置を取るか否かが検討されることになります。

たかが管理費や修繕積立金の滞納ごときでマンションが競売になることなんてないと思われる方も多いかもしれません。しかし、実際に管理費や修繕積立金の滞納額が50~100万円を超えるような高額の場合には、「区分所有法」にも競売を行い区分所有権を剥奪することが出来ると記されており、強制執行などの法的措置が取られることは十分にあり得ます。

裁判所に強制執行を申し立てるためには、内容証明での支払の督促などの手続きをとったのちに競売を申し立てることになります。マンションの管理組合により競売が申し立てられると、裁判所から競売開始決定通知が届きます。

こうなるとマンションの管理組合に競売手続きを取り下げてもらうには滞納している管理費等を支払うしか方法がありません。滞納管理費等を支払えない場合はそのまま競売手続きが進んでいくことになります。

競売になってしまう前に任意売却で全て解決できる

解決

経験上ですがマンションの管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンの返済でも苦しんでいる人が非常に多いです。

逆に言えば管理費や修繕積立金だけをずっと滞納している人は少ないです。

なぜかといえば、住宅ローンの返済を滞納しているためその遅れを取り戻そうとして管理費や修繕積立金までお金が回らなくなって管理費や修繕積立金を滞納してしまっているからです。

なので一度このような状態に陥ってしまうとなかなか元の正常な状態に戻すことは難しく、日に日に状況は厳しくなっていってしまうケースが多いのです。

このようなケースでお困りの場合でも任意売却であれば滞納していた管理費や修繕積立金も過去5年間にさかのぼって債権者から配当して返済することが可能になり問題解決に向けて大きく前進できます。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納が累積していくと、

  • ◎管理組合から管理費の督促が厳しくなる
  • ◎理事会などで滞納者の名前が上がりマンション内で管理費を滞納していることが知られてしまう
  • ◎掲示板などに貼り出されて滞納を告知されてしまう

など、だんだんとマンションに住みにくい状況に追いやられてしまうことも珍しくありません。

こうなってくると金銭的にもそうですが精神的にも疲れて参ってしまいます。

住宅ローンの滞納だけでなく管理費や修繕積立金の滞納があり苦しまれている場合も早めにご相談下さい。

私たちが問題解決できます!

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家が競売になると近所に必ずバレてしまう理由

住宅ローンの滞納や自己破産により家が競売にかけられてしまった場合、その事実が近所や周囲にあっという間に広まってしまうことは珍しくありません。

それはなぜなのでしょうか?

その一番の理由は競売物件の現地調査のために落札を検討している不動産業者や不動産投資家、裁判所の執行官などが近隣への聞き込みを行うからです。

ここでは家が競売になってしまうと近所に必ずバレてしまう理由を見ていきましょう。

競売になると色々な人が自宅や近所に聞き込みに来る

①:裁判所の執行官が調査のために自宅に来る

聞き込み

競売の手続き開始後に裁判所から執行官が競売対象の家の調査のためにやってきます。

競売での最低入札額(買受可能価額)は裁判所が決定することになりますが、その価格を決めるために家の評価や測量、写真撮りなどもその時に行います。

執行官は建物の外観の写真を撮ったり、測量のために周囲をウロウロしたりします。


また、執行官の現況調査には居住者(債務者)が立ち会わないケースも多々ありますので、その場合は土地の境界などに争いが無いかどうかなどを隣地の人に聞き込みにいく場合もあります。

このような裁判所の執行官の調査によって近所に自宅が競売にかけられたことを気付かれてしまうことはよくあります。

ただし裁判所の職員は競売にあたって最低限の確認を行いたいだけなので、大々的に近所のあちこちに聞きまわったりはしません。

問題は不動産業者や個人投資家による聞き込みです。

②:競売入札期間の2週間ほど前から不動産業者や個人投資家が聞き込みに来る

上記の裁判所による現況調査が終わると数か月程度で裁判所から競売物件の情報が開示されます。

それを見た一般の個人投資家や不動産業者などが、現地調査のために次々と家を見に来ることになります。

  • ◎外から物件を観察
  • ◎ポストを見て住んでいる人の氏名を確認
  • ◎外の電気メーターを覗いて住んでいるかどうかを確認
  • ◎周辺をウロウロしてエリアの雰囲気を確認

など、住んでいる者からすると気分のいいものではありません。

実際にインターホンを鳴らして居住者本人がいる場合には、本人から話を聞こうとすることもあります。

ただ競売物件の場合はすでに夜逃げや引越しで空き家になっていることも多く、仮に在宅していたとしても無視される場合も多いです。

なので居住者本人から情報が得られなかった場合は近所に住んでいる方への聞き込みを行うことになるのです。

どうして競売物件ではいろいろな人が聞き込みにくるのか?

なぜ
図: どうしてそんなことが?

①:裁判所の競売物件資料の情報が古い

その理由は裁判所が公開している競売物件資料は完全には信用できないからというのが一番です。

そもそも競売物件の現況報告書が古いということもあります。

裁判所から執行官が来て現況調査を行ってから実際に期間入札が行われるまでには概ね半年程度かかるからです。

なので競売物件の現況報告書には半年近く前の古い情報がのっている可能性が高いというわけです。

半年も経過していれば何があるかわかりません。

居住者の状況が変わっているかもしれませんし、占有者が変わっているかもしれません。

はたまたその筋の人が占拠しているかもしれませんし、何か家の中で事件が起こってしまっているかもしれません。

なので競売物件を落札しようとする時には必ず自分の目で最新の状況を確認するのがセオリーとなっているのです。

②:もし競売物件に問題があっても裁判所は責任を取らない

競売物件の大きな特徴なのですが裁判所が一切の瑕疵担保責任を負ってくれないということがあります。

競売物件は現況有姿での売買となるため裁判所への瑕疵担保責任が適用されないのです。

オークションと同じでいわゆるノークレームノーリターンを前提としているからこそ、競売価格を通常の相場よりも安い価格設定にしてあるのということです。

要するに裁判所が競売で公開している資料は最新のものではなく正確なものでもない上に、もし間違っていたとしても一切の瑕疵担保責任や返金には応じないということです。

そうなると競売で落札しようとする不動産業者や個人投資家は、やはり自分で足を運んで周辺近隣への聞き込み調査を行って、実態を把握せざるを得ないというわけです。

ちなみにここでいう瑕疵担保には、

  • ◎シロアリや雨漏りなどの建物の欠陥
  • ◎周囲の異臭や騒音などの環境瑕疵
  • ◎過去に殺人事件や自殺があったなどの心理的な瑕疵

もすべて含まれます。

もし執行官が現況調査で上記瑕疵を把握できずに知らずに落札してしまってお金を払ったとしてもその責任は購入者にあるということになります。

簡単な話、競売物件を落札する際にはよく調査しないと結局損をしてしまう可能性が高くなるということです。

③:近所への聞き込みで居住者がどんな人かを知りたい

  • ◎今でもまだ居住者が住んでいるのかどうか
  • ◎住んでいるならどんな人が住んでいるのか

この2つは競売物件を落札する際に知っておきたい事項となります。

それは競売の場合は建物の立ち退き交渉も落札者自身が行わなければならないからです。

競売物件は所有者の意に反して売却にかけられることが多いです。

すると当然難航してくるのが居住者の立ち退き、引越しです。

最終的に話がつかない場合は、制執行により無理やり追い出すこともできます。

ただし強制執行には最大で20~50万円の費用がかかりますので、競売の落札者としてはできれば話し合いで退去して欲しいと考えるのが普通です。

そこで、

  • ◎立ち退きの必要がありそうかどうか
  • ◎立ち退き交渉ができそうな人かどうか
  • ◎常識のありそうな人かどうか

入札する前に確認しておきたいと考えるわけです。

まともに話し合いができそうにない人であれば、強制執行することまで考えて費用を見積もる必要があります。

逆にもう引越ししていることが分かれば立ち退き交渉する必要はなくなるなと見積もることができるのです。

居住者本人となかなか接触できないことが多いので、その結果近隣に聞き込みに回る不動産業者や個人投資家が多いというわけなのです。

競売申立をされる前に任意売却を検討する

任意売却を検討

競売申立てをされるのは住宅ローンの滞納を相当回数してしまい、その上で何回も債権者から連絡があった上でのことになります。

なのでその途中で任意売却を検討すれば競売申立てを遅らせられる可能性が高まります。

そのまま任意売却で売却できれば近隣には住宅ローンを滞納しているといった込み入った事情まではバレません。


住宅ローンの返済がどうにもならないと思ったら、まずは任意売却を検討してみるべきです。

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住宅ローンを滞納を放置したらどうなる?競売になる前に

住宅ローン滞納をそのままにしていて競売に
住宅ローン滞納をそのままにしていて競売に…
相談者

相談者
住宅ローンの返済が厳しくなって…ついに滞納してしましそう…このまま返済が出来ないとどうなってしまうのだろう…

というお悩みに回答しましょう。

 

ご相談をいただくお悩みの中心が、やはり住宅ローンを滞納しそう、滞納しているというご相談です。

ここでは、その数々の事例から「住宅ローンを滞納するとどうなるのか?」のお話を詳しくしていきましょう。

このページのポイント

  • 住宅ローンを滞納したらどうなる?
  • 滞納からの流れと競売までの期間は?
  • 滞納をしていた方はどのように解決したのか?
  • 解決方法はいつまでも出来るわけではない。

1. 住宅ローン滞納から督促状などが届くまでの流れと競売までの期間

住宅ローン滞納後の流れ
図: 住宅ローン滞納からの流れ

住宅ローンの滞納から数ヶ月の流れがあり、差し押さえ、そして競売にかけられ速やかな自宅からの退去が命じられる(強制退去)に至る事になります。

住宅を購入する際に銀行などから利用した住宅ローンの支払いが期限までに出来なくなり、ついに滞納してしまった…その場合どうなるのか?を簡単に説明すると、まず段階的にさまざまな通知が届き、最終的に不動産(自宅)が差し押さえられ、競売に掛けられる…ということになります。

ここでは、住宅ローン滞納から、いつ何が届いてどうなるかなど、をわかりやすくシンプルに挙げてみました。それぞれのタイミングや期限をしっかりと確認し把握しておきましょう。

滞納が続けば、まず銀行など金融機関からの催告状・督促状が届く

住宅ローン滞納後の流れ

リストラや失職による収入減のほか、離婚によって生じる家計の収支の変化など、さまざまな事情によって、住宅ローンの返済が滞ることがあります。住宅ローンの滞納があった場合には、住宅ローンの名義人および連帯保証人には、1~2カ月程度のうちに、その銀行など金融機関から返済を迫る連絡が来ます。ここで返済すれば大きな問題にはなりませんし、今後の返済が難しくなりそうであれば、競売になることを考え、売却や残債の整理についての相談をしておいた方が無難でしょう。

住宅ローン滞納が概ね3カ月程度続くと、催告状あるいは督促状が届くことになります。この段階においては、一刻も早く滞納分を全額返済することが求められます。

「期限の利益」が喪失すれば、住宅ローン残債の一括返済を求められる

通帳と電卓

催告状や督促状を放置したまま滞納から5カ月ほど経過すると、残り1カ月内に滞納分の一括返済がなければ、住宅を差し押さえならびに(競売によって)売却する予告が債務者に届きます。

住宅ローン利用者(債務者)には、返済期限までは分割返済してもよいという「期限の利益」の権利があります。しかし住宅ローンの滞納が続くとこの権利が失われ、残債の一括での返済が求められるのです。これが、「期限利益の喪失」と呼ばれるものです。

住宅ローンの滞納後6カ月の経過が、実際の「期限利益の喪失」のタイミングです。ここで、当該の通知と住宅ローン滞納分の残債一括返済を求める請求が来ることになります。

同時に銀行など金融機関は、保証会社に一括請求を求め、保証会社が代理で返済を行います。(代位弁済

裁判所の権限による「差し押さえ」「競売」を経て残債を返済する

裁判所

代位弁済から一定期間の後、債権者は保証会社に移行し、住宅ローン名義人(債務者)は保証会社(債権者)へ残債を返済することとなります。この段階では債務者の既に期限の利益は喪失しているため、全額の一括返済が必要です。多くの場合、一括返済は難しいため、住宅の任意売却、もしくは競売をもって返済に充てることとなり、代位弁済から1カ月後程度にその旨の通知が債務者に届きます。

競売とは、裁判所の権限によって物件を差し押さえ、売却し、返済に充てる(不足分は、継続して返済が必要)というものです。

競売が決まれば、裁判所から担保不動産競売開始決定通知が届き、不動産(自宅)は差し押さえの状態となります。また、落札者が決まれば速やかに自宅から立ち退かなければなりません。

それを防ぐために有効な方法が「任意売却」なのです。

2.滞納をしていた方はどのように解決したのか?

多くの方が任意売却で問題を解決されています。

このように住宅ローンを滞納し、困難な状況におかれている方はたくさんいらっしゃいます。

では、そのような方々が、どんな状況で、どのように解決してきたのかを、私たちにお寄せいただいたご相談の解決事例からご紹介い致します。

戸田様(仮名)戸田様 滞納後、督促の電話に一切出ずに競売の危機!|迅速に対応し早期売却で回避成功 」
愛知県名古屋市 戸田様(仮名)34歳

収入減少競売カードローン

事例の詳細を見る

大場様(仮名)神奈川県大場様 ご主人がアルコール中毒症でローン滞納|ご主人の協力も得られ無事完済 」
大阪府交野市 大場様(仮名)42歳

離婚病気

事例の詳細を見る

大場様(仮名)兵庫県B様 退職後の支払いができず預貯金も底をつく|任意売却と生活保護受給で生活再建 」
兵庫県加古川市 B様67歳

飲食店経営生活保護遺族年金

事例の詳細を見る

青木様(仮名)青木様 リストラから収入減で借金。奥様も倒れ万策尽きる…|借金に追われずご家族4人と愛犬2匹で再出発成功 」
愛知県岡崎市 青木様(仮名)49歳

リストラ破産借金

事例の詳細を見る

その他様々なケースがあります。今のあなたの現状と比較してみましょう。

任意売却 ケース別解決事例集

3.どのタイミングでも競売は回避できるの?

いつまでも出来るわけではありません。

競売を回避し、債務者自身の意志で売却できる任意売却ですが、いつまでも出来るわけではなく期限があります。先述の流れの表にある「任意売却可能期間」にあるとおりで、競売入札期間の開始前までに任意売却の決済を終わらせる必要があります。そしてさらには、期限が迫るほど解決できる可能性もどうしても低くなっていきます。住宅ローンの滞納を始めてから、行動するタイミングが遅ければ遅いほど、残された時間は少ないと考えてください。いま、あなたが住宅ローンを滞納している、滞納しそう…な現状でしたら、今どの状況かをしっかりと自身で把握して、可能な限り早く私たちエイミックスにご相談ください。

ご相談は無料です。1日も早い行動が解決への近道です。

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