全国住宅ローン返済相談センター お気軽にお電話下さい 任意売却無料相談 お問い合わせはこちらから お問い合わせはこちらから 土日祝も受付 ハウマッチ 電話発信ボタン

 

任意売却ブログ

「競売開始決定通知書」が来てからの任意売却と専門業者選び

担保不動産競売開始決定通知書

競売開始決定通知書(担保不動産競売開始決定通知書)

住宅ローンの返済が困難になり、滞納し続ける状況に至った時などの最良の解決方法「任意売却(にんいばいきゃく)」。その任意売却を進めるタイミングに関係するお話をしましょう。

任意売却をするのに、かなり時間的に余裕が無い状況なのが、今お見せしている「担保不動産競売開始決定」と書かれた【競売開始決定通知書】が来てからの任意売却です。

私たちエイミックスにご相談いただくケースでも、このような状況に至ってから、「どうしよう…」と、慌ててご相談いただくことがかなり多くなっています。

では、競売についての簡単なお話と、この【競売開始決定通知書】が届いてから、任意売却をどのように進めていけば良いか?任意売却を任せる業者選びはどうしたらいいのか?のお話を致しましょう。


1.債権者はなぜ競売に踏み切るのか?

連絡

なぜ銀行等の金融機関は、競売より「任意売却」を勧めるのに、多くの残債務を回収できるであろう「任意売却」ではなく「競売」に踏み切るのか?その一番の理由は、不動産の所有者(債務者)との連絡が取れないからが大きな理由なのです。

債権者である銀行と連絡がスムーズに簡単に取ることができていれば、銀行員も人の子です。回収額のこともありますし、簡単には競売にしないのですが、いつ連絡しても電話もつながらず音信不通、いつまで経っても折返しの連絡もない場合は、競売に着手することになるのです。

「競売」にあえて着手して債務者のコンタクトを待つのです。

この時点で債務者に連絡を行えば、まだまだ「任意売却」を勧めていただける場合も多くあります。それでも連絡をせずにおりますと、いよいよ「競売」にむけて本格的に進むこととなります。

では、ここからは「競売開始決定」後の「任意売却」の進め方についてお話していきましょう。

2.競売開始決定後の任意売却の進め方

ダイレクトメール

競売開始決定される前に、「任意売却」を扱う業者が裁判所において閲覧可能な書類の中に「配当要求終期の公告」というものがあります。不動産物件の競売申立債権者以外にも、債権がある債権者に対し、執行裁判所に「債権を有する旨」を申し出てくださいという制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、「公告」をすることが義務付けられているのです。

「配当要求終期の公告」が公告された後、各裁判所やその物件によって異なりますが、だいたい平均して3ヶ月から6ヶ月の後に期間入札市場に出てきます。

「配当要求終期の公告」後、ほとんどの不動産は競売になってしまいますが、ここで、任意売却業者が債務者と債権者の間で任意売却の交渉をし取引を成立させることで、「競売」を取り下げられるのです。

そういった背景もあり、この「配当要求の終期の公告」がなされたら、所有者(債務者)のところに「任意売却をしませんか?」というDMなどの郵便物がドカンとくるのです。

その郵便物の中には色々な宣伝文句やパンフレットなどが入っています。引っ越し費用をたくさん渡します!」と言った売り文句で、所有者(債務者)と接触しようとします。

また、そのまま直接あなたのお宅のインターホンをピンポーンと鳴らしてやってくる不動産業者もいるのです。

3.お勧めの任意売却専門業者の選び方

債権者

任意売却は非常にテクニカルな手法で、任意売却を専門に取り組み、経験を積んでいる業者でないと難しいものがあるのですが、その任意売却を専門に行なっている業者にも、堅実な良い業者も、うーんどうかな…?と思う業者も色々な業者がいます。これはなかなか判別が難しいところですので、実際に話を聞いてみて、過去の任意売却の実績や、販売方法や、今後の流れなどをしっかりと聞かれた方が良いと思います。

「競売開始決定通知書(担保不動産競売開始決定通知書)」が来てからでも遅くは有りませんが、依頼される不動産業者の選択は大切ですので、しっかりと選んで頂きたいと思います。

私がお勧めしたいのは、そこで債権者である債権回収会社に相談をするのがベストだと思います。どうしてかといいますと、債権者から紹介された任意売却専門の業者なので、その任意売却業者とすでに信頼関係が構築されているでしょうし、担保抹消交渉がスムーズであり、過去の実績があるからその業者を紹介されるのです。迷ったら、DM等で選ぶのではなく、債権者に相談してましょう。

任意売却は、競売と違って実勢価格で売却できて残債務が少なくなる事と、引越代金を捻出できるという最大のメリットもあります。ぜひ、少しでも有利に進められるようにしましょう。

疑問点などありましたら、もちろんご相談も無料ですので、私達全国住宅ローン返済相談センター エイミックスへどうぞ。

相談員

相談スタッフ
任意売却についてなんでもお答え致します!ご質問だけでもお気軽に!

任意売却無料相談窓口(ご相談は無料です)

フリーダイヤルPC用

フリーダイヤルスマホ用

メール相談PC用

メール相談スマホ用

ハウマッチスマホ用

競売カテゴリーのページ一覧

このページのトップへ戻る

競売の落札後から強制立ち退きまでの流れ

競売が進めば最後には強制退去が

もし、競売が進んだら!?

住宅ローンの滞納から、問題が解決されないまま進んでいくと、自宅は強制的に執行される「競売」の準備が進められていくことになります。そこで、「任意売却」などなんらかの対策がなされないと、そのまま競売にかけられ、第三者に落札されることとなります。

そして、競売で落札されたあとは、その第三者(買受人)が、代金を裁判所に納付した時点で、所有権が買受人に移転されることとなります。

では、そのあと元所有者は最短でどれくらいの期間で家を立ち退き、明け渡さなければいかないのか?

ここでは、競売落札後から建物の明け渡しまでのリアルな流れを見ていきましょう。

競売落札後の引き渡し命令が発令される

命令

競売で物件を落札して代金納付すると、その物件の所有権は自動的に買受人のものになります。だからといって居住者がまだいる場合に直ちに裁判所に依頼して追い出すようなことは不可能です。たとえ不法占拠であっても強制的に居住者を立ち退かせるにはそれなりの法的な手続きを踏む必要があるのです。

通常では不動産の明け渡しを求めるには、建物明渡請求訴訟を行い、裁判で勝訴して裁判所に強制執行を申し立てる流れになります。
しかし競売物件で全て訴訟するのは大変ですし時間もいたずらにかかりすぎてしまいます。(通常で半年程度はかかります。)なので競売の場合に限っては、不動産引渡命令という措置で短期間で簡単に裁判所の引渡命令を得ることができます。

競売の買受人は代金納付をした日からすぐに引渡命令の申立てができます。

そして、最短で3日程度で簡単に裁判所は引渡命令を出すのです。

引渡命令発令後、どれくらいで強制執行が可能になるか?

申立

引渡命令発令後10日程度で強制執行の申立てが可能になります。

裁判所から引渡命令が発令されると、買受人と居住者の両方に引渡命令の書面が送達されます。

そしてその日から1週間以内に居住者が不服申し立てをしなかった場合に引渡命令が確定します。

なので買受人が代金を納付した日に引渡命令を申し立てたとすると、そこから3日程度で引渡命令が決定し、居住者から不服申し立てがなかった場合には最短で10日程度で強制執行が可能になるというのが現実です。


競売後の強制執行のリアルな流れ

強制執行

強制執行の申立てがされると居住者はいよいよ追い詰められることになります。もう抵抗する手段はありませんので、観念せざるを得ない状況です。

とはいっても今日明日に突然つまみ出されるわけではありません。

それでもいつまでも居座れるわけでも当然ありません。


強制執行の申立てから断行日までは通常1ヵ月半くらいはありますので、その間に転居先を見つけて早めに引越しをする必要があります。

強制執行の流れ1:執行官による明渡しの催告がある

強制執行の申立後に買受人と執行官が打合せをします。

  • ◎強制執行の明け渡しの催告を行う日
  • ◎実際に強制執行を断行する日
  • ◎執行補助者や業者の依頼先

などを決めるわけです。

この打合せから2週間くらいで明渡しの催告が行われます。

明渡しの催告では、執行官や執行補助者、鍵屋などが揃って強制執行対象の競売物件を訪問します。

もし居住者が現場にいなかったり、居留守を使ったり、拒否したとしても鍵を勝手に開けて入室します。ブッチしても効果はありません。

執行補助者とは家財道具の運び出しや搬送などを行う民間業者のことです。この日で荷物の量や作業員がどれくらい必要かなどの作業の見積もりを行うわけです。

そして居住者に対してはいつまでに明け渡してくださいという期限を告知します。この引渡し期日は明渡しの催告の日から1ヵ月後に設定されます。

居住者がもし不在でも強制執行をする断行日を紙などに書いて貼って告知します。一方的な告知となりますので居住者がどこかに外出していても難を逃れることはもはやできません。

強制執行の流れ2:強制執行の断行日に強制退去となる

明渡しの催告で告知した引渡し期限が過ぎるとその数日後には断行日が設定されます。

強制執行断行日当日は、執行官や強制執行業者が来て鍵屋が鍵を開けて家財道具など一式を運び出して部屋を空にします。

運び出した家具や荷物などはトラックで運ばれて管轄の倉庫に1ヵ月間は保管されます。

1ヵ月以内に引き取りに来なければ強制的に破棄もしくは売却されることになります。

居住者が居座ったとしても強制的に連れ出されて鍵も交換されてしまいます。それでも勝手に立ち入ろうとすると不法侵入罪が適用され警察を呼ばれれば逮捕されます。

ここまでくるともうどうしようもないのでおとなしく退去するしかありません。

断行日前に前もって引越しができればそれに越したことはありません。

競売の初期段階で手を打とう!

任意売却を検討

ご覧のように、追い立てられるように退去して、近所にも競売になってしまって強制執行されたことが分かってしまうよりは、自主的に任意売却で引っ越し先を探したほうが精神衛生上も良く、次のステップでも頑張れるはずです。

競売の初期段階であれば任意売却をすることでより有利な条件での引越しが可能になる場合も多いです。

そして何よりご自身の意思で売却して引っ越したという精神的な安定が大きいです。

競売を回避できるタイミングは、一般的には「競売の期間入札開始日より前」とされています。できるだけ早い段階で任意売却をご検討ください。

また、詳しいタイミングやお客様の状況に応じた対応方法をお話させていただきます。ぜひ、エイミックスの無料相談窓口にお気軽にご相談ください。

電話相談PC用

メール相談PC用

電話相談スマホ用

メール相談スマホ用

ハウマッチスマホ用

関連記事

全国住宅ローン返済相談センター エイミックスについて更に詳しく

株式会社エイミックス会社概要

競売のよくある質問(Q&A)

Q .競売開始決定通知書が届きました。どう対応したらいいのでしょう?

A.ご安心ください、大丈夫です。『競売開始決定通知書』が届いてもまだ任意売却で回避出来ます。

ただし、競売の入札期間が始まる前までに任意売却の決済を完了させる必要がありますので、まさに時間との戦いとなります。今まさにその状態でしたら、すぐ私たちにご相談ください。もう迷っている時間はあまりありません。

Q .競売と任意売却の違いは何ですか?

A.競売は自身の意志とは関係なく強制的に進められます。それもあり、売却価格が任意売却と比較し安価に取引され、残債が多く残ることとなります。任意売却では、交渉で残債を大きく圧縮することも出来ますし、無理のない金額での分割での返済も可能です。(一般的に月々1万円程度)残債はその後の生活を変える大きな要素ですので、大きな違いと言えるでしょう。その他のも多くの違いがありますので、詳しくはエイミックスのサイトをご覧ください。

Q .マンションの管理費滞納でも競売になるの?

A.滞納を重ねると最終的に競売になることも十分にあり得ます。少額なので安易に考えてしまいがちですが、金額が積み重なると結構な金額になっています。そして、滞納を重ねると競売を申し立てられることもあるのです。

また、住宅ローンの返済にお困りの方が、この管理費も支払いが厳しくなり滞納しているという流れは非常に多く、管理費の滞納も重なり住宅ローンの返済自体が出来なくなって、競売に至るケースも多くあります。軽く考えず、滞納を重ねる前に、私たちのような専門家にご相談いただくことをおすすめ致します。

関連記事

その他役立つ任意売却に関するQ&Aです。

任意売却Q&A よくある質問

このページを読まれた方はこのページも

競売カテゴリーのページ一覧

このページのトップへ戻る

競売取り下げ!不動産の競売を回避して任意売却できるのはいつまで?

競売回避はいつまで

 

競売を回避、取り下げをするために任意売却を行うのはいつまでなら間に合うのでしょうか?

一般的には任意売却ができるのは競売の期間入札開始日より前とされています。

それは債権者が競売の申し立てを取り下げる期限が「競売の期間入札の開札日の前日」とされているからなのです。

なので、規則上は競売の期間入札開始日ではなく、開札日の前日までなら競売申し立ての取り下げができることになりますが、実際は前日ですともうそのまま競売で処理するという手続きの流れに乗ってしまっている状況ですので、開札日前日には実際に入札が入っているので債権者は競売申し立ての取り下げには応じないことが多くなっています。

ここでは、任意売却の手続きはいつまでに行えば間に合うのか?についてステップごとに見ていきます。

競売取り下げデッドラインへのステップ

1.住宅ローンの滞納を開始(0ヵ月目)

滞納スタート

住宅ローンを滞納し始めたばかりで督促も来ていない滞納初期段階から任意売却を検討するのが何をおいてもベストです。

この時期であれば競売まで1年以上あり、任意売却後の引越しも含めた対策をじっくり練られる時間が残されています。

ただしオーバーローンの場合は期限の利益が喪失するまでしばらく待機になる可能性はあります。


このあたりは任意売却の経験豊富な不動産会社であれば、任意売却の準備期間として有効に利用するようアドバイスすることができます。

2.銀行からの督促が始まる(2ヵ月目~)

督促開始

住宅ローンの引落しが出来ずに滞納となった翌月から銀行からの電話や書面での督促や支払い催告が始まります。

この時期に任意売却の方向性を伝えればそれ以上に厳しく督促や催告されることはなくなることが多いです。

銀行は期限の利益を喪失するのを待って保証会社に代位弁済の請求を行うからです。

なのでこのあたりの時期までに任意売却のご相談を頂ければ全て私たちが窓口として動きますので、銀行とのやりとりなどの不用なストレスからは解放されます。

3.保証会社から一括請求(6ヵ月前後)

一括請求が来た

住宅ローンの滞納が6ヵ月を経過すると銀行は期限の利益を喪失させて債務者は分割返済が出来なくなります。

そして保証会社が代位弁済して銀行に一括返済し、その分を一括で債務者に請求します。

そして債務者が一括で払えなければ競売申し立てを行います。

この段階までに任意売却の意思表示をすれば債権者によっては競売申し立てを一定期間待ってくれることもあります。例えば、半年間くらいは任意売却をしてみてそれでもダメならそこから競売申し立てを行いますなどという感じです。

その場合は以下の月数に任意売却の期間を加えることになり、その分だけ任意売却できる期間が延びることになります。

4.裁判所から競売開始決定通知が届く(8ヵ月前後)

裁判所

この時点でも任意売却はまだまだ間に合います。

債権者から裁判所に競売申し立てが行われて受理されると、裁判所から特別送達で『担保不動産競売開始決定通知』が届きます。

この時点でびっくりして、もうダメだ…と慌ててしまう方や、パニックになる方が多いのですが、この時点では任意売却を選択肢として検討することはまだまだ可能です。

この時点で残された任意売却期間はあと6ヵ月前後あります。

5.執行官が現況調査で自宅を訪問(9ヵ月前後)

執行官

裁判所から競売開始決定通知が届いて1~2ヵ月で裁判所の執行官が自宅にやってきて現況の調査を行います。

この調査は競売の入札者に開示する資料や入札基準価格を決めるために行います。

裁判所の執行官がやってくることでいよいよ自宅が競売にかかってしまうのかとあらためて自覚させられる方が多いです。


この時点でも入札開始日までは数ヵ月残されており任意売却を選択する余地はまだ残されています。

執行官によっては現況調査でやって来たときに任意売却を検討したのか、または現在進行形で任意売却手続きを行っているのかなどを聞いてくるケースもよくあります。

6.期間入札通知が届く(10~12ヵ月)

一般公開

期間入札通知が届くと概ね入札期日が2ヵ月後となります。そして、期間入札通知と同時に自宅が競売物件として一般に公開されます。

この時点から任意売却の手続きを行うためにはその2ヵ月後の期日までに支払いまでできる買主を探す必要があります。

なので、買主も資金繰りが忙しくなりますので誰でも任意売却の買主になれるわけではなくなり任意売却の難易度が上がるのです。

任意売却の手続きを行うには日数が少なくタイトになりますが、もし任意売却を行おうとして動き始めるのであれば最後の機会といっても過言ではありません。

私どもであればは、この時期からの任意売却の相談をよく頂き、解決実績も多くありますので安心してご相談ください。債権者との交渉スピードから自社で買受人になることも可能であり、柔軟性をもって任意売却での出口を探りますので、最短で解決まで持っていくことも可能です。

7.入札期日の到来(12ヵ月前後)

制度上は開札期日の前日までは競売取り下げは可能ですが、債権者はもう応じないということがほとんどです。

債権者である金融機関にも社内稟議などの手続きがたくさんあり、競売入札が始まってからそれらをひっくり返してあらためて任意売却での処理の稟議決裁を取ることは物理的に不可能だからです。


8.デッドラインは期間入札通知が届くまで

デッドライン

もし任意売却を取り扱う不動産会社にまだ相談すらしていないような段階であれば、任意売却を行うにしても買主を探して話をまとめて決済引き渡しをを行うまで最低でも2ヵ月は必要です。

なのでまだ不動産会社に相談すらしておらず、これから任意売却の相談をするという段階であれば、現実的には期間入札通知が届いた直後あたりまでが任意売却を検討できる最終チャンスとなるといえるでしょう。

もちろんすでに任意売却の話を進めている途中であれば、入札期日ギリギリまで任意売却の出口を検討することは可能です。

相談員

相談スタッフ
お問い合わせご相談は、実績豊富な全国住宅ローン返済相談センターエイミックスまでお気軽にどうぞ。

電話相談PC用

電話相談スマホ用

メール相談スマホ用

ハウマッチスマホ用

競売回避事例

創業から16年で私たちが取り下げ、もしくは回避をしてきた事例の一例です。

今、あなたの置かれている状況と似たケースもあるかもしれません。同じ悩みを持たれた方がたくさんいらっしゃいます。事例を参考にしていただき、不明点やご質問はお気軽に無料相談窓口にお寄せください!

競売回避事例伏見様伏見様(仮名)
「自営不振で税金まで滞納、差押え。
結果:競売入札1ヶ月前に売却成功
京都府京都市 伏見様(仮名)66歳
長く続いた自営業の売上低迷。年金と合算しても住宅ローンの支払いが辛くなる。借入先の金融機関に相談をし、2年間のリスケジュールをしてもらうが、それでも…

自営業固定資産税税金滞納

残債:2,160万円

ご相談詳細を見る

競売回避事例小山様小山様(仮名)
「若いとき収入良く年金払わず…不景気で収入減り年金受給もなく
結果:任意売却後生活考え残債務は債務整理
埼玉県草加市 小山様(仮名)66歳
若いときに自営業で高い収入があった為、年金の支払いを続けなかった小山様。不景気のあおりで収入も少なくなってしまい、蓄えもついには無くなってしまいます。そしてついに地方裁判所から競売開始決定通知が…

自営業年金無し債務整理

残債:1,800万円

ご相談詳細を見る

競売回避事例鶴野様鶴野様(仮名)
「店舗付き鉄骨二世帯住宅仕様…競売までのカウントダウン進む
結果:困難な物件も売却成立!
大阪府摂津市 鶴野様(仮名)73歳
破綻し整理回収機構が窓口に。毎月20万円の返済を継続。8年前に舅の事業がうまく行かず、住宅ローンの減額返済手続きの経緯あり。舅は自営業を1年前に辞め、今は年金生活。長男も転職したが、長続きせず再度転職。舅に内緒で債務整理までしており…

二世帯住宅収入減少自営業

残債:2,160万円
税金滞納:226万円

ご相談詳細を見る

まだまだ多くの事例があります。あなたの現状と比較してみましょう。

任意売却 ケース別解決事例集

このページもよく読まれています

当サイト掲載のブログなど関連コンテンツへのリンクです。

競売カテゴリーのページ一覧

このページのトップへ戻る

マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けて競売になるの?!

管理費などの滞納は危険
管理費などの滞納は危険

分譲マンションを購入すれば、毎月管理費修繕積立金を支払う必要があります。

しかしながら、住宅ローンの返済を滞納して苦しんでいる人の中には、マンションの管理費や修繕積立金も支払えずに滞納してしまっている人が多いのです。どのくらいの負担かはマンションによっても違いますが、管理費と修繕積立金を合わせて毎月2万円~3万円以上を住宅ローンの返済とは別に支払っているというのが多いケースになります。また、当然ながら駐車場や駐輪場などを利用している場合ですと、さらに上乗せ分が必要になってきます。

では、このマンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けるとどうなってしまうのでしょうか?実は、最悪の場合は競売にかけられてしまう可能性があるのです。

それでは、分譲マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けた場合、その後どうなってしまうのかを見ていきましょう。

1.マンションの管理費や修繕積立金を滞納している世帯は意外に多い

群衆

管理費や修繕積立金を3ヵ月以上滞納している世帯は全世帯の1/3以上という統計も出ています。ですので、その他短期間の3ヵ月未満の滞納も合わせるとかなりの割合の世帯がマンションの管理費や修繕積立金を滞納しているということになります。

そしてたかが管理費や修繕積立金といっても、長期間に渡って滞納が累積した場合、けっこうな金額になってきます。


例えば月々3万円の管理費や修繕積立金を、

  • ◎2年間滞納すると72万円!
  • ◎3年間滞納すると108万円!

となり、さすがにこのあたりの金額になってくると、簡単には一括で支払うことは不可能になってきます。

特にただでさえ住宅ローンの返済に苦しんでいたり、住宅ローンも滞納していたり、他にも借り入れがあり多重債務になっていたり、さらに税金も滞納していたりすると、マンションの管理費や修繕積立金の支払いの優先順位はどうしても下がってしまいがちですし、一括で支払おうということにはなかなか踏み切らないでしょう。

2.管理費や修繕積立金の滞納が長期間累積した場合にどうなるのか?

積み上がる滞納

このようにマンションの滞納管理費や滞納修繕積立金が長期的に続いてしまい、累積金額が膨れ上がってしまった場合はいったいどうなってしまうのでしょうか?

一般的にマンションの管理組合は管理費や修繕積立金の徴収を管理会社に委託しています。ただ多くの管理会社は訴訟をしてまで滞納管理費等を取り立てることはあまりしないので、最終的にはマンション管理組合の理事会などの判断で法的措置を取るか否かが検討されることになります。

たかが管理費や修繕積立金の滞納ごときでマンションが競売になることなんてないと思われる方も多いかもしれません。しかし、実際に管理費や修繕積立金の滞納額が50~100万円を超えるような高額の場合には、「区分所有法」にも競売を行い区分所有権を剥奪することが出来ると記されており、強制執行などの法的措置が取られることは十分にあり得ます。

裁判所に強制執行を申し立てるためには、内容証明での支払の督促などの手続きをとったのちに競売を申し立てることになります。マンションの管理組合により競売が申し立てられると、裁判所から競売開始決定通知が届きます。

こうなるとマンションの管理組合に競売手続きを取り下げてもらうには滞納している管理費等を支払うしか方法がありません。滞納管理費等を支払えない場合はそのまま競売手続きが進んでいくことになります。

3.競売になってしまう前に任意売却で全て解決できる

解決

経験上ですがマンションの管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンの返済でも苦しんでいる人が非常に多いです。

逆に言えば管理費や修繕積立金だけをずっと滞納している人は少ないです。

なぜかといえば、住宅ローンの返済を滞納しているためその遅れを取り戻そうとして管理費や修繕積立金までお金が回らなくなって管理費や修繕積立金を滞納してしまっているからです。

なので一度このような状態に陥ってしまうとなかなか元の正常な状態に戻すことは難しく、日に日に状況は厳しくなっていってしまうケースが多いのです。

このようなケースでお困りの場合でも任意売却であれば滞納していた管理費や修繕積立金も過去5年間にさかのぼって債権者から配当して返済することが可能になり問題解決に向けて大きく前進できます。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納が累積していくと、

  • ◎管理組合から管理費の督促が厳しくなる
  • ◎理事会などで滞納者の名前が上がりマンション内で管理費を滞納していることが知られてしまう
  • ◎掲示板などに貼り出されて滞納を告知されてしまう

など、だんだんとマンションに住みにくい状況に追いやられてしまうことも珍しくありません。

こうなってくると金銭的にもそうですが精神的にも疲れて参ってしまいます。

住宅ローンの滞納だけでなく管理費や修繕積立金の滞納があり苦しまれている場合も早めにご相談下さい。

私たちが問題解決できます!

相談員

相談スタッフ
お問い合わせご相談は、実績豊富な全国住宅ローン返済相談センターエイミックスまでお気軽にどうぞ。

電話相談PC用

電話相談スマホ用

メール相談PC用

メール相談スマホ用

ハウマッチスマホ用

関連リンク

当サイト内の関連コンテンツです。

競売カテゴリーのページ一覧

このページのトップへ戻る

家が競売になると近所に必ずバレてしまう理由

住宅ローンの滞納や自己破産により家が競売にかけられてしまった場合、その事実が近所や周囲にあっという間に広まってしまうことは珍しくありません。

それはなぜなのでしょうか?

その一番の理由は競売物件の現地調査のために落札を検討している不動産業者や不動産投資家、裁判所の執行官などが近隣への聞き込みを行うからです。

ここでは家が競売になってしまうと近所に必ずバレてしまう理由を見ていきましょう。

競売になると色々な人が自宅や近所に聞き込みに来る

①:裁判所の執行官が調査のために自宅に来る

聞き込み

競売の手続き開始後に裁判所から執行官が競売対象の家の調査のためにやってきます。

競売での最低入札額(買受可能価額)は裁判所が決定することになりますが、その価格を決めるために家の評価や測量、写真撮りなどもその時に行います。

執行官は建物の外観の写真を撮ったり、測量のために周囲をウロウロしたりします。


また、執行官の現況調査には居住者(債務者)が立ち会わないケースも多々ありますので、その場合は土地の境界などに争いが無いかどうかなどを隣地の人に聞き込みにいく場合もあります。

このような裁判所の執行官の調査によって近所に自宅が競売にかけられたことを気付かれてしまうことはよくあります。

ただし裁判所の職員は競売にあたって最低限の確認を行いたいだけなので、大々的に近所のあちこちに聞きまわったりはしません。

問題は不動産業者や個人投資家による聞き込みです。

②:競売入札期間の2週間ほど前から不動産業者や個人投資家が聞き込みに来る

上記の裁判所による現況調査が終わると数か月程度で裁判所から競売物件の情報が開示されます。

それを見た一般の個人投資家や不動産業者などが、現地調査のために次々と家を見に来ることになります。

  • ◎外から物件を観察
  • ◎ポストを見て住んでいる人の氏名を確認
  • ◎外の電気メーターを覗いて住んでいるかどうかを確認
  • ◎周辺をウロウロしてエリアの雰囲気を確認

など、住んでいる者からすると気分のいいものではありません。

実際にインターホンを鳴らして居住者本人がいる場合には本人から話を聞こうとすることもあります。

ただ競売物件の場合はすでに夜逃げや引越しで空き家になっていることも多く、仮に在宅していたとしても無視される場合も多いです。

なので居住者本人から情報が得られなかった場合は近所に住んでいる方への聞き込みを行うことになるのです。

どうして競売物件ではいろいろな人が聞き込みにくるのか?

なぜ
図: どうしてそんなことが?

①:裁判所の競売物件資料の情報が古い

その理由は裁判所が公開している競売物件資料は完全には信用できないからというのが一番です。

そもそも競売物件の現況報告書が古いということもあります。

裁判所から執行官が来て現況調査を行ってから実際に期間入札が行われるまでには概ね半年程度かかるからです。

なので競売物件の現況報告書には半年近く前の古い情報がのっている可能性が高いというわけです。

半年も経過していれば何があるかわかりません。

居住者の状況が変わっているかもしれませんし、占有者が変わっているかもしれません。

はたまたその筋の人が占拠しているかもしれませんし、何か家の中で事件が起こってしまっているかもしれません。

なので競売物件を落札しようとする時には必ず自分の目で最新の状況を確認するのがセオリーとなっているのです。

②:もし競売物件に問題があっても裁判所は責任を取らない

競売物件の大きな特徴なのですが裁判所が一切の瑕疵担保責任を負ってくれないということがあります。

競売物件は現況有姿での売買となるため裁判所への瑕疵担保責任が適用されないのです。

オークションと同じでいわゆるノークレームノーリターンを前提としているからこそ、競売価格を通常の相場よりも安い価格設定にしてあるのということです。

要するに裁判所が競売で公開している資料は最新のものではなく正確なものでもない上に、もし間違っていたとしても一切の瑕疵担保責任や返金には応じないということです。

そうなると競売で落札しようとする不動産業者や個人投資家は、やはり自分で足を運んで周辺近隣への聞き込み調査を行って、実態を把握せざるを得ないというわけです。

ちなみにここでいう瑕疵担保には、

  • ◎シロアリや雨漏りなどの建物の欠陥
  • ◎周囲の異臭や騒音などの環境瑕疵
  • ◎過去に殺人事件や自殺があったなどの心理的な瑕疵

もすべて含まれます。

もし執行官が現況調査で上記瑕疵を把握できずに知らずに落札してしまってお金を払ったとしてもその責任は購入者にあるということになります。

簡単な話、競売物件を落札する際にはよく調査しないと結局損をしてしまう可能性が高くなるということです。

③:近所への聞き込みで居住者がどんな人かを知りたい

  • ◎今でもまだ居住者が住んでいるのかどうか
  • ◎住んでいるならどんな人が住んでいるのか

この2つは競売物件を落札する際に知っておきたい事項となります。

それは競売の場合は建物の立ち退き交渉も落札者自身が行わなければならないからです。

競売物件は所有者の意に反して売却にかけられることが多いです。

すると当然難航してくるのが居住者の立ち退き、引越しです。

最終的に話がつかない場合は、制執行により無理やり追い出すこともできます。

ただし強制執行には最大で20~50万円の費用がかかりますので、競売の落札者としてはできれば話し合いで退去して欲しいと考えるのが普通です。

そこで、

  • ◎立ち退きの必要がありそうかどうか
  • ◎立ち退き交渉ができそうな人かどうか
  • ◎常識のありそうな人かどうか

を入札する前に確認しておきたいと考えるわけです。

まともに話し合いができそうにない人であれば、強制執行することまで考えて費用を見積もる必要があります。

逆にもう引越ししていることが分かれば立ち退き交渉する必要はなくなるなと見積もることができるのです。

居住者本人となかなか接触できないことが多いので、その結果近隣に聞き込みに回る不動産業者や個人投資家が多いというわけなのです。

競売申立をされる前に任意売却を検討する

任意売却を検討

競売申立てをされるのは住宅ローンの滞納を相当回数してしまい、その上で何回も債権者から連絡があった上でのことになります。

なのでその途中で任意売却を検討すれば競売申立てを遅らせられる可能性が高まります。

そのまま任意売却で売却できれば近隣には住宅ローンを滞納しているといった込み入った事情まではバレません。


住宅ローンの返済がどうにもならないと思ったら、まずは任意売却を検討してみるべきです。

相談員

相談スタッフ
お問い合わせご相談は、実績豊富な全国住宅ローン返済相談センターエイミックスまでお気軽にどうぞ。

電話相談PC用

電話相談スマホ用

メール相談PC用

メール相談スマホ用

ハウマッチスマホ用

競売カテゴリーのページ一覧

このページのトップへ戻る