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住宅金融支援機構の住宅ローン滞納5回目からの任意売却

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お子様の学費がかさむなどして住宅ローンを滞納した石原様(仮名)。ご相談を頂いた時にはすでに5回目の滞納を迎えており…

任意売却相談者
京都府京都市左京区 石原様(仮名)の解決事例
石原様 年齢 48歳
職業 会社員
家族 妻・子
住所 京都府京都市左京区
残債 2,900万円
売却価格 3,050万円
交渉債権者 住宅金融支援機構
      三井住友銀行

相談内容

所有者兼債務者である石原様と職場近くのレストランで初回の面談をいたしました。
面談時、住宅金融支援機構の滞納はすでに5回、次月で6回目。後順位の三井住友銀行は正常債権でした。
ローン延滞の理由は、お子さんの学費(私学)がかさんで、銀行への返済延滞に繋がっておられるとお聞きしました。
家計管理についてお聞きすると、家計は奥様がすべて管理されており、延滞を知ったのはつい最近のご様子。
住宅ローンについては、不確かであるが、石原様のお父様が保証人になっている模様。
お父様は持ち家でローンは完済している様子でしたが、もし負債が残ればお父様の自宅にも差押等で影響出る可能性あることを説明いたしました。
家をご売却後は、お父様の自宅で同居する予定にされているとのこと。
このように事情をお伺いするとともに任意売却のメリット、デメリットも具体的に説明させていただきました


解決方法

後日、石原様ご夫婦とご面談いたしました。
残債務の確認をしたところ、住宅金融支援機構+三井住友銀行で約2,900万円。
すぐに部件の査定を行い、3,000万円前後で売却可能である為、「期限の利益喪失前に売出提案」と、「もしローン返済継続が可能であれば、遅れながらでも返済されること」を提案させていただきました。
残債務+登記費用+仲介手数料=約3,000万円ぐらいなので、3,200万円から売出提案し、3,100、3,000万円の段階での調整をご説明しました。
固定資産税、管理費の滞納は、ご主人が『支払う』ということでした。
カウンセリングシートで生活状況をチェックし、家計の収支バランスを確認すると、使途不明な支払いがあり、奥さんがご主人に内緒で使い込みをしていた事実が発覚。
このままでは、期限の利益喪失の恐れがある為、「先ず、正常な生活状態へ戻すこと」と「ローンの返済が可能であれば継続させること」、「同時に完済する金額での売却活動」をご提案しました。
販売が長期化し、ローンの返済がしんどいようであれば、任意売却へ切り替える提案もあわせて行いました。
石原様から銀行へ連絡して、お父様の連帯保証人の確認を頂き、連帯保証人では無いことが確認されました。


結果

石原様と面談させていただいて早々に『家を売却し住宅ローンの残債務を返済する』との合意が取れましたので、急ぎ3,200万円での販売活動を開始いたしました。
販売当初は問い合わせがいくつかありましたが、室内状態が劣る為、購入希望者をご案内しても購入意思表示には中々至りませんでした。
そこで販売開始3ヶ月目に100万円引下げし、3,100万円で再販売の活動を行いました。
具体的な商談がないまま4ヶ月目に差し掛かりましたが、買換えのお客様が現れ3,050万円で値段交渉入りました。
正常な生活状態に戻されていたことで、遅れながらもローンの継続返済をされていたことが幸いし、残債務も減っており無事完済で売却出来ました。


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滞納原因別

1.リースバック 2.収入減少 3.失業・転職失敗 4.病気・入院
5.税金滞納 6.不動産投資失敗 7.多重債務 8.離婚
9.定年退職・老後 10.ギャンブル・浪費

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