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店が儲からない!税金滞納して家が差押え!もう競売にかけられる

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自営業が不振で自宅の住宅ローンの2年間のリスケジュールをしてもらった伏見様(仮名)しかし追いつかず、退去を避ける為、店舗の賃料を滞る事無いようにしている間に住宅ローンの滞納をするようになり…

任意売却相談者
京都府京都市 伏見様(仮名)の解決事例
伏見様 年齢 66歳
職業 自営業
家族 
住所 京都府京都市
残債 2,160万円
売却価格 2,000万円
債権者 住宅債権管理回収機構

相談内容

自営業の売上不振が続き、年金と合わせても住宅ローンの支払がしんどいため、借入している銀行に相談し、2年間のリスケジュールをしてもらうが、追いつかない。自営業の借り店舗の賃貸料が滞ると退去をしなければならない為、収入を得るには賃貸料の滞納を避けなければならず、必然的に住宅ローンの滞納が始まる。

同時に固定資産税、管理費等の滞納もあり、市役所から差し押さえがつく。


提案

提案内容と解決方法

ローンの残高と不動産の相場価額が近く、代位弁済まで期間がある為、先ずは完済前提で販売を提案する。

相談は春先であった為、不動産売却には良い時期であったため、住宅ローンと売却で発生する諸費用分を合わせた価格での通常の販売を提案する。

万一、反響が不調で売却出来ず代位弁済になれば、任意売却に切り替えて、再度販売継続を提案する。


結果

結果

ローンの残債が2,160万円、仲介手数料、登記費用、引越費用を足した金額に余裕分を合わせて2,330万円で販売する。

春先で売り出すには良い時期であったが、室内状態がやや悪い為、内覧者から値段交渉が入り、思った価額での売却が苦戦しました。販売が長期化し、結果代位弁済までには売却できず、任意売却に切り替えての販売となる。また、債権者の売り出し評価が高い為、結果、任意売却期間でも売却が出来ず。債権者より競売を申し立てられるが、競売の入札2ヶ月前に購入者が見つかり、入札1ヶ月前になんとか取引が完了する。

完済になりませんでしたが、残債に近い価格で売却でき、売却後の負債も支払可能な金額となりました。面談から売却まで相当な時間が経過しましたが、最後まで諦めず売却活動が出来、よかったと思います。


伏見様の事例のポイント

  • 自営業の不振から住宅ローン、固定資産税、管理費まで滞納
  • 代位弁済まで期間あるのでまずは完済前提での販売を提案
  • その後不調であった場合に任意売却に切り替える作戦
  • 競売1ヶ月前に2,000万円で売却完了。

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