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自営不振で税金まで滞納、差し押さえ【解決】競売入札1ヶ月前に売却成功

自営業固定資産税税金滞納

長期化しても根気強く諦めず売却

伏見様(仮名)の解決事例
緊急度
★★☆☆☆☆
(滞納2ヶ月)
年齢66歳
職業自営業
家族
地   域関西
都 道 府 県京都府 京都市
建物種別(戸建・マンション)マンション
原   因自営業の売上不振
交渉債権者住宅債権管理回収機構

 

債務状況
住宅ローン残債2,160万円
売却価格2,000万円
(残:+160万円)

 

伏見様の事例のポイント

  • 自営業の不振から住宅ローン、固定資産税、管理費まで滞納
  • 代位弁済まで期間あるのでまずは完済前提での販売を提案
  • その後不調であった場合に任意売却に切り替える作戦
  • 競売1ヶ月前に2,000万円で売却完了。

相談内容

不振

自営業の売上不審が続き、年金と合わせても住宅ローンの支払がしんどいため、借入している銀行に相談し、2年間のリスケジュールをしてもらうが、追いつかない。自営業の借り店舗の賃貸料が滞ると退去をしなければならない為、収入を得るには賃貸料の滞納を避けなければならず、必然的に住宅ローンの滞納が始まる。

同時に固定資産税、管理費等の滞納もあり、市役所から差し押さえがつく。

提案内容と解決方法

提案

ローンの残高と不動産の相場価額が近く、代位弁済まで期間がある為、先ずは完済前提で販売を提案する。

相談は春先であった為、不動産売却には良い時期であったため、住宅ローンと売却で発生する諸費用分を合わせた価格での通常の販売を提案する。

万一、反響が不調で売却出来ず代位弁済になれば、任意売却に切り替えて、再度販売継続を提案する。

結果

結果

ローンの残債が2,160万円、仲介手数料、登記費用、引越費用を足した金額に余裕分を合わせて2,330万円で販売する。

春先で売り出すには良い時期であったが、室内状態がやや悪い為、内覧者から値段交渉が入り、思った価額での売却が苦戦しました。販売が長期化し、結果代位弁済までには売却できず、任意売却に切り替えての販売となる。また、債権者の売り出し評価が高い為、結果、任意売却期間でも売却が出来ず。債権者より競売を申し立てられるが、競売の入札2ヶ月前に購入者が見つかり、入札1ヶ月前になんとか取引が完了する。

完済になりませんでしたが、残債に近い価格で売却でき、売却後の負債も支払可能な金額となりました。面談から売却まで相当な時間が経過しましたが、最後まで諦めず売却活動が出来、よかったと思います。

あなたも解決方法あります

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住宅ローンのQ&A(よくある質問)

Q .督促状と催告書はどう違うんですか?

A.住宅ローンを滞納し始めた方と、滞納6ヶ月を過ぎる方との違いがあります。滞納を始めて1ヶ月から3ヶ月の方に銀行など金融機関から届くのが「督促状」です。督促状というのは、その字のごとく「早く返して下さいよ~!」と言う督促なので、滞納している金額を入金をすれば、元の状態に戻ります。

一方、滞納6ヶ月を過ぎた方にやってくる「催告書」は、”貴方と現在住宅ローンを契約で結んでいますが支払いが滞り督促をしたが支払ってくれないので割賦販売をやめますので一括で支払ってください!”というかなり厳しいことを書いて返済を求めてきます。これは、債権者側から言うと「あなたとはこれで取引をやめます!」と言う意味合いなのです。もし、貴方のところに催告書や督促状が届きだしたら、遠慮なくすぐにご相談下さい。

Q .住宅ローンが払えなくなったら、破産をしなくてはいけないのでしょうか?

A.「住宅ローンが払えないと自己破産しなくてはいけないのですか?」と尋ねられる方が結構多くいます。書面で「法的措置」をとると言う文面に驚き、破産しなくてはいけないと思う方が多いようです。私たちは「住宅ローンだけの債務で、他に借入がない場合などは自己破産をしなくても良いのでは?」とお答えしています。

なぜなら、任意売却を行うことで、残債務については債権者と交渉し月々1万円以上の約定をすれば大丈夫だからです。多重債務に苦しんでいる方などは自己破産は悪い選択肢ではないと思いますが、やはり債務の圧縮ができるので、少額ずつでも返済するにはこの方法「任意売却」がベストだと思います。

Q .任意売却するとブラックリストに載ってしまうのでしょうか?

A.ブラックリストというものは現実には存在しませんが、任意売却を行うには住宅ローンを滞納する必要がありますので、金融機関が貸し出しの際に照会をかける『個人信用情報』に『事故歴』が記載されることになります。

そして金融機関が個人信用情報の照会をかけるのが概ね過去5~10年程度の履歴となりますので、その期間は新たな融資が受けられなかったり、クレジットカードが作れなかったりするということになります。

よく『自己破産すると一生借入できない』と思われている人もいらっしゃいますが、住宅ローンの延滞や任意売却をした事実、自己破産などの区別を個人信用情報では行いません。あくまで『事故歴』として返済がなかった旨の記載となりますので、どれが一番罪が重いとかいう区別もありません。

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