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任意売却の相談はなぜ任意売却専門の会社にしたほうが良いのか?

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任意売却の相談は、なぜ任意売却を専門にしている不動産会社に頼んだ方がいいのでしょうか?

これは別に私どもに任意売却の相談をして欲しいからということで言っているわけではありません。
任意売却に不慣れな不動産会社に相談して売却を依頼したばっかりにうまくいかずに時間だけが経過したあとに当社にご相談に来られたご相談者様を今まで何度も見てきたからです。

不慣れな不動産屋が任意売却出来ない事態を招く

不慣れな不動産屋

これまでのそういったケースの傾向として、任意売却に不慣れな不動産会社が手こずるパターンというのがありました。

今までの私の経験上ですが任意売却に不慣れな不動産会社がうまくさばけなかった任意売却のパターンとしていろいろありますが抵当権者が複数ついている場合の任意売却をうまくできなかったというケースが多かったという印象です。

任意売却を進める場合というのは基本的に住宅ローンの残高よりも不動産の売却見込価格が低い場合です。もしその逆で住宅ローンの残高よりも不動産の売却見込価格の方が高ければ、抵当権者が複数であっても担保不動産を売却することで債務を全部返済できるので不動産売買を行うに当たっては特に支障がないからです。

任意売却に不慣れだとやったことがないので仕方がないといえば仕方がないのですが、任意売却に不慣れだとどうしても最も債権額が大きい一番抵当権者との交渉を真っ先に行ってしまいます。そして後順位の抵当権者との抵当権の解除交渉を後回しにしてしまうのです。

そうするとどうなるかというとせっかく一番抵当権者と金額の折り合いがつき一番抵当権者も残債割れなのですがそのフィックスした金額で抵当権を抹消することに合意するとなったときに、後順位の抵当権を解除できずに任意売却できなくなってしまうということが多いのです。

こういう場合は競売だと後順位の抵当権者への配分はゼロ配当となるためいくらかの解除料(ハンコ代ともいいます)で抵当権の解除を行ってもらう交渉をすることになるのですが、そこでそんな金額ではとうてい抵当権や差押えの解除には応じられないと突っぱねられると、とたんに任意売却が暗礁に乗り上げてしまうというわけです。

特に酷かったケース

本当か?

今までで一番ひどかったのが、一番抵当権者が期限の利益を喪失して代位弁済されていたのですが後順位の二番抵当権者は期限の利益を喪失されていなかったというケースです。

住宅ローンが複数社立ての場合は各々が別々に引き落されますので、引き落とし金額の低い二番抵当権者の分だけが毎月引き落されていて一番抵当権者の分だけが延滞して期限の利益を喪失してしまうということが起こるのです。

たとえばこんな感じです。

  • 一番抵当権者:住宅金融支援機構 残高:2000万円 月支払額:8.5万円
  • 二番抵当権者:銀行ローン    残高:300万円     月支払額:1.5万円

などというケースで、支払い金額の少ない二番抵当権者の引き落としだけが延々とかかっていることに金額も少なかったために気付かずに任意売却を進めてしまい、いざ二番抵当権者に任意売却をするので例えば解除料30万円で抵当権を解除してくださいと交渉しても、二番抵当権者は正常に払われているのでそもそも残高を下回る金額での抵当権の抹消には応じてもらえないと言われてしまい、残高全額の300万円支払ってもらわなければ抵当権は抹消できないと突っぱねられて任意売却の土俵に乗らなくなってしまうのです。

そして慌ててこの段階から二番抵当権者への支払いを延滞して期限の利益を喪失するまで待つとしても下手すれば半年ほどかかることになり、そうなると一番抵当権者がもう任意売却では待てないので競売にするぞということになってしまうのです。

そういう状態になってから当社にご相談頂いたご相談者様がいらっしゃいました。任意売却を依頼した不動産業者に言われた通りにやってきたのに任意売却が二番抵当権者が抵当権解除に応じないためにできないと言われたそうです。それは本当なのか?というご相談でした。

これはウソです。

この問題は二番抵当権者が正常に払われていたために期限の利益が喪失していないことが全てなので私どもから弁護士を紹介させて頂き弁護士から受任通知を二番抵当権者に送ってもらいました。そうすることで受任通知を送られた二番抵当権者はすぐに期限の利益を喪失して代位弁済されるることになり、代位弁済を待って二番抵当権者の保証会社に解除料での交渉に応じてもらえることになったのです。
かくしてこのご相談者様は当社にて無事に任意売却で家を売却することができました。

不慣れな不動産屋の問題点

2つの問題点

今回のケースでの任意売却に不慣れな不動産会社の問題点は2つです。

1つ目は全ての抵当権者の延滞状況を確認しなかったこと。二番抵当権者を放置していたためこういうことになったからです。
そして2つ目は後順位の二番抵当権者であっても期限の利益を喪失して代位弁済されていないと残高を下回る解除料では抵当権の解除に応じてもらえないということを恐らく知らなかったのではないでしょうか。

当社は長年にわたって任意売却を専門に取り扱ってきているためこういう場合でリカバリーの方法を知っていたからよかったものの、下手すれば今回のケースはそのまま競売直行でご相談者様にとっては多大な機会損失と金銭的損失になった可能性があったということです。

任意売却の債権者交渉の鉄則は後順位の抵当権者からです。
競売だと配当のない優先順位が低いところから解除料などの金額をまとめていけば最優先の第一抵当権者に関しては競売との価格のバランスのみで交渉できるからです。

任意売却のご相談はぜひ任意売却の経験豊富な当社にご相談ください。
他社で任意売却を依頼していてどうもうまくいっていないというご相談も大歓迎です。
セカンドオピニオンとしての助言でも大丈夫ですし、そのまま当社に乗り換えて頂いてもけっこうです。
ぜひとも『餅は餅屋』にお任せください。

任意売却なら任意売却専門業者。一般の不動産業者と何が違うの?
任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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